그뤠잇_전세 대출 DSR 적용에 따른 예상 효과



안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.

지난 6월에 발표된 6.27 부동산대책의 여파로

서울 아파트 가격의 상승세는

어느정도 주춤해진 것 같습니다.

총 거래량은 감소하고

가계대출 증가폭도 감소하면서

규제대책이 수요를 억제하는데

성공한 것으로 보이는데요.

여기에 추가로 전세대출과 관련된

규제를 준비하고 있으며

전세대출에 DSR을 적용하는 것을

검토하고 있습니다.

오늘은 왜 전세대출에 DSR을

적용 검토하는지

그리고 그에 따른 예상효과를

정리해보겠습니다.



# 전세대출 DSR 규제란 무엇일까

기존에는 전세대출과 관련된 금액에는

DSR을 적용하지 않았지만

현재 정부에서는 전세대출을 상환하는 이자에 대해서도

DSR 적용을 검토하고 있습니다.

서민을 위한 대출로 시작했던 전세대출이

고가의 전세대출로 이어지게 되면서

매가도 동반상승하는 것을 막게다는 것이

주요 목적인데요.

실제로 전세대출 잔액의 흐름을 보면

매년 전세대출이 실행되는 금액은 지속적으로

증가하였습니다.

2019년 104.9조원

2020년 139.9조원

2021년 170.4조원

2022년 178.8조원

2023년 168.9조원

2024년 171.1조원



19년에 비해 24년은 약 63% 증가하면서

적지 않은 금액이 증가한 건 사실인것 같습니다.

그래프를 살펴봐도 08년 부터 10년까지는

전세대출 증가폭이 크지 않았지만

이 후 매년 증가폭이 커지면서

현재는 전세대출로 인한 가계부채 금액이

작지 않음을 알 수 있습니다.

특히나 전세대출 금액 중 79%는 수도권에 집중되면서

수도권 매가의 하방을 단단히 지지해주고

있다고도 생각합니다.

사실 전세대출 상품이 처음 나왔던 2010년만해도

전세금 대출을 하기보다는 보인 소유금액으로

전세금을 지급하는 것이 일반적이었는데요.

당시에는 비교적 전세가도 높지 않았고

전세대출을 받는 것이 일반적이지 않았지만

금융권에서 적극적으로 상품 판매를 시작하면서

활성화 되었고

현재는 비교적 소득이 적은 분들도 큰 대출을 통해

고가의 전세로 거주하는 것이 가능해졌습니다.

특히나 소득이 적은 신혼부부들이 

큰 금액의 전세대출을 활용해 좋은 아파트에

거주하는 것이 흔해졌는데요.

아마도 전세대출 DSR이 시작되면

신혼부부와 같은 소득이 많지 않은 가구에

어느정도 제약이 생길 것으로 생각됩니다.

# 전세대출 DSR 규제 적용방식

이번 규제가 실행된다면 

전세대출 전체금액이 아닌

이자 상환분을 DSR에 포함시키는

방식으로 진행될 예정입니다.

유주택자인 경우 전세보증금 대비

대출금액이 60%를 초과할 경우

연간 원리금 상환액 40% 이하 룰을

지켜야되면서 소득에 따라서

전세대출 금액이 제한될 것으로 생각되는데요.

무주택자나 일부 사회적 배려대상은 

비교적 전세대출 심사에서 엄격하지 않겠지만

1주택 이상 소유자나 고액전세계약의 경우

대출 심사가 까다롭거나 대출 실행이

어려울 수도 있을것으로 예상됩니다. 

# 전세대출 DSR 규제의 예상효과

규제가 실현될지는 확실하지 않지만

만약에 실행이 된다면

고액 전세를 끼고 투자하는

갭투자를 하는 방식이

지금보다는 어려워질수도 있다고 생각합니다.

하지만 반대로 소득이 적은 신혼부부들은

수도권 핵심지에 거주하는것이

더욱 어려워질수도 있다고 생각하는데요.

이로 인해 대출금액을 줄인 반전세로의

전환도 어느정도 이뤄질 것으로 생각합니다.

수도권은 향후 공급이 줄어들면서

전세가 상승 가능성이 높지만

이와 같이 규제로 인해 대출이 제한된다면

전세가 상승 속도는 느려질것으로 생각됩니다.

상대적으로 고가의 전세 시장에

어느정도 영향을 끼칠 수 있다고 생각되며

반대로 전세가가 낮은 수도권 외곽이나

지방에는 비교적 영향이 크지는 않을것이라고도

생각됩니다.

규제가 실제 실현될지 안될지는 알수없지만

상황에 맞는 투자기회를 잡을 수 있도록

지속적으로 시장심리를 분석하고

시세를 보면서 대응할 필요가 있을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.