수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요, 근쌤입니다.
날이 참 덥네요...
이번 6.27 대출 규제로 인해
투자 매물 찾기가 좀 더 어려워진 듯 합니다.
제 주변에서 아직 투자 경험이 없는 분들 중,
이런 고민을 하는 분들을 보게 됐습니다.
"세안고 물건만 찾으려다 보니, 전세가가 시세보다 대부분 낮아서 투자금이 더 들어요...어떻게 하나요?"
이미 잘하고 계신 분들 많겠지만,
초보 분들께 도움이 되실 듯 하여
간단하게 글을 쓰고자 합니다.
'지금의 대출 규제 시장 속에서
어떻게, 어떠한 투자 매물을 찾아야 할까?'
여러 방법이 있겠지만, 크게 2가지입니다.
1) 전세 낀('세안고') 매물 (현재 세입자가 거주 중인 매물)
2) 주인전세 매물 (매도인이 '대출 없이' 전세로 거주 가능한 매물)
1. 전세 낀 매물(aka. '세안고')
6.27 대출 규제의 핵심 메시지는
'당신이 거주할 집만 구입하세요. 6억 이하로만 대출 받아서!'
이렇게 요약할 수 있습니다.
이 상황에서 내가 거주하지 않고 투자를 해야한다면,
당연히 임차인이 거주 중인 매물을
(매매가) - (현재 전세 보증금)만큼을 부담하여
소유권을 가지고 오는 방법이 있습니다.
이것이 바로 '세안고' 매물입니다.
경험이 있는 분들은 잘 아시겠지만,
'세안고' 매물의 장단점을 살펴볼까요?
(장점)
(1) 거래 과정이 편리하다.
- 전세 새로 맞출 필요도 없고, 소위 '갭'만큼 주면 끝.
(2) 현재 대출 규제 상황에서 접근 가능한 매물임.
(3) 대체로 시세보다 낮은 수준의 전세보증금일 터라 역전세 리스크도 적음.
(단점)
(1) 투자금이 더 많이 들 가능성이 높다.
(현재 전세가가 꽤 올라, 임차인의 전세금이 시세보다 낮을 가능성 높음)
(2) 은근히 세안고 매물이 귀해졌다...가격 잘 안 깎일 수도 있음.
(특히, 현재 전세 시세와 큰 차이가 없는 매물이라면 더더욱.)
(3) 집 보기가 쉽진 않다. 세입자는 보여줄 이유가 잘 없음.
정리하면 위와 같습니다.
투자와 관련된 선택엔 편익과 비용이 있을 뿐,
뭐가 정답이다 오답이다는 없는 듯 합니다.
참고로, 세안고 매물 중 가장 좋은 상황은
'임차인은 퇴거 확정이면서 만기가 얼마 남지 않은 매물'인 듯 합니다.
이런 매물은 잠시동안만, 투자금이 좀 더 많이 투입되긴 합니다.
그래도 일단 전세를 끼고 잔금을 치른 뒤 소유권을 내 명의로 이전한 다음,
신규 임차인을 현재 전세 시세로 맞춘다면
투자금을 일부 회수할 수 있는 장점이 있습니다.
그러나 만약 아직 임차인의 만기도 많이 남았고,
갱신권도 아직 안쓴 상태라 2년 추가 연장이 가능하다면...
내 투자금이 너무 많이 묶일 수 있는 리스크, 기회비용도
함께 고려하여 투자를 해야 합니다.
2. 주인전세 매물
사실상 현 상황에서 베스트 조건이라 생각합니다.
장점은 많고, 단점은 확실히 적습니다.
다만, 매도인이 전세자금대출을 받아야 한다면,
현재 규제에 걸립니다.
미리 꼭 확인하시고 투자하셔야 합니다.
(장점)
(1) 지금 당장은 수리할 필요가 없다.
- 주인 분이 그냥 계속 거주하면 되니까.
(2) 현재 전세 시세로 계약하여 투자금 줄일 수 있음.
- 상황에 따라 전세금을 시세보다 조금이라도 더 높일 수도 있음.
(3) 세안고 매물처럼 거래과정이 간편함.
- 신규 임차인 구할 필요가 없고, 계약 후 잔금만 하면 됨.
(4) 가격이 조금이라도 깎일 가능성도 있다.
- 굳이 전세로 거주하면서 판다는 것은 나름 이유가 있는 경우가 많음.
(세금 문제, 분양 받은 집 입주 문제 등)
(5) 집도 잘 보여주신다. 주인이니까!
(단점)
(1) 대출 없이 전세로 거주할 수 있는 주인전세 매물이 많진 않다.
- 지역 별, 단지 별로 분위기가 달라서 편차는 있음.
현재 시장에선 위와 같은 두 매물에 집중할 수 있습니다.
그래서 저는 현재 매물을 볼 때, 사장님들께 이렇게 말씀드립니다.
"사장님, 지금 세안고나 주인이 대출없이 잠깐이라도 전세로 거주할 수 있는 매물 있나요? 저층, 탑층은 빼구요"
서울 4급지 임장하며 은근히...이런 매물들은 있었습니다.
한 단지만 보면 찾기 힘들었겠지만, 좀 더 넓은 범위에서 보면요!
물론, 그 외 방법들도 있긴 합니다.
임차인을 구하여, 매도인께 협조를 구해
먼저 전세 계약을 체결한 뒤,
내가 이를 세안고 사는 것처럼 해서 규제를 피할 수도 있구요..
다만, 현재 전세대출 관련 규제도 검토 중이라는 '소문'들과,
일부 은행은 이 거래 관련으로 이미 규제를 실시 중인 점 때문에
이 글에 적진 않았습니다.
변수가 있기 때문입니다.
본인이 1~2개의 단지만 후보로 둔다면
현재 세안고, 주인전세 매물이 귀한 편이라
매수인인 내가 주도권을 가지기 힘든 상황이 됩니다.
좀 더 투자 범위를 넓혀서 주도권을 가질 수 있는
투자를 하시길 바랍니다.
예를들어, 1억 정도 투자금으로
수도권 외곽 투자를 하려고 생각했다면,
부천 A, B단지만 볼 것이 아니라
부천, 산본, 영통 등 좀 더 범위를 넓혀서
'이 단지 아니어도 저 단지 투자하면 돼!'
이런 관점으로 투자 매물을 찾으시면
현 규제 상황에서 좀 더 좋은 투자를 할 수 있을 거에요.
아직 투자 경험이 없어 뭘 어떻게 해야하는지 잘 모르겠는
초보 투자자분께 도움이 되셨기를 바랍니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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