[월부학교 투자여신 재이리 튜터님의 1번째 월학2ㅔ자들 두둥등장 웨스] 2강 후기

안녕하세요.

세상과의 연결을 추구하는 웨스입니다.

월학 2강은 자향님께서 해주셨는데요.

자향님에 대해서는 그 동안 닉네임만 들어보았을 뿐

한 번도 뵌 적은 없었습니다. 

그래서 개인적으로 더 궁금하고

설레는 마음으로 강의를 기다렸습니다.

자향님을 처음 보았을 때 되게 친숙하다는 느낌을 받았습니다.

그리고 투자경험이 되게 많으신 것이 말씀 한마디 한마디에서 느껴졌습니다.

이번 강의에서 개인적으로 되게 느낀 것이 많은데요.

지금까지의 강의는 기존에 들어는 봤으나 제대로는 몰랐던 것을

잘 다듬어나가는 과정이었다면

이번 강의는 전혀 몰랐던 것들을 새롭게 알게 되는 시간이었습니다.

제가 느끼기에 월부학교의 자향님 강의에서만 들을 수 있었던

새로운 내용 위주로 후기를 남겨봅니다

최근 2년의 시장을 돌아보다

저는 지금까지 시장을 너무 단순하게 봤던 것 같습니다.

지난 2년 동안은 서울수도권이 하락 사이클에 접어들었고

규제가 아직 남아 있는 상태에서 전세가도 낮았기 때문에

투자를 하기 어려운 환경이었습니다.

가격이 싸도, 투자금과 세금을 감안하면 쉽게 접근하기 어렵다 보니

투자를 안해도 되는 시기,

더 나은 시기를 기다려도 되는 시장,

이라고 내심 생각을 했었던 것 같습니다.

수익은 앞으로 한참 뒤에 올 대세 상승에 실현될 것이므로

지난 2년 동안은 수익을 내기 어려운 시장이라고 퉁쳐서 생각했었습니다.

그 덕분에 가격변동에 일희일비하지 않고

느긋한 마음을 가질 수 있었지만

반대급부로 시장을 너무 대충 바라보는 부작용이 있었습니다.

그런데 이번에 자향님께서 여러 사례를 들어주신 덕분에

시장을 더 쪼개서, 세심하게 바라볼 수 있었습니다.

‘21년도에 수도권 외곽에 투자했음에도 수익이 나고 있는 사례,

‘23년도에 투자한 사람들은 이미 수억의 시세을 누리고 있는 사례를 보면서

제가 너무 사이클에 갇혀서 시장을 ‘대충’ 바라본 건 아닐지 생각하게 되었습니다.

두려움이 아닌 기회임을 알고

투자금이 많이 든다고 머뭇거리지 말고

시장을 세심하게 보면서

과감하게 행동하는 게 정말 중요하다고 느꼈습니다.

지금까지 저는 시장을 퉁쳐서 보면서

보수적으로 행동했던 것 같습니다.

과거와 미래의 연결

미래를 정확히 예측할 수는 없지만

그래도 과거 데이터에 기반해서

최선의 추론을 해볼 수는 있습니다.

우리는 판단의 질을 높이기 위해

가설검증을 하며 과거 자료를 살펴보는데요.

이번에 자향님께서 알려 주신 두 가지 데이터 덕분에

미래의 리스크를 좀 더 정교하게 바라볼 수 있게 되었습니다.

‘18년도 수도권 과공급 당시 서울 매매가가 10~15% 정도 빠졌고

‘23년 하반기~ 24년초 조정 당시 5~7% 정도 가격이 내려갔다는 걸

알 수 있었습니다. 저도 쉽게 볼 수 있는 데이터이지만

볼 생각을 하지 못했고, 이걸 미래와 연결시켜서 볼 줄도 몰랐습니다.

앞으로 과거 데이터를 자주 살펴보고

미래와 연결시킴으로써

단기적으로 어떤 일이 일어날지,

최악의 경우 나는 어떤 상황에 놓일지에 대해

생각해보고 고민하는 투자자가 되겠습니다.

자산이 가지는 의미

지금까지는 어디가 싼지? 얼마나 오를지?에 초점을 뒀었는데

강의를 들으면서 ‘나에게 맞는 자산은 무엇이지?’,

‘내 상황에 필요한 자산은 어떤 성격일까?’에 대해 생각해볼 수 있었습니다.

투자금이 같더라도

선택할 수 있는 단지의 나이도 다르고 성격도 다르기 때문에

나와 궁합이 잘 맞는 단지를 고르는 게 필요하다고 느꼈습니다.

지금 내가 보유하고 있는 자산의 특성,

나의 종잣돈, 저축액의 변동성 등 감안했을 때

저에게는 전세가 회수가 용이한 자산이 적합할 것 같았습니다.

그래서 경기도 신축 위주로 투자물건을 집중적으로 살펴보게 되었습니다.

또한 “신축의 전세가 상승이 구축 대비 얼마나 강할까?”가 궁금했었는데,

이 부분에 대한 대답은 오히려

“구축의 전세가 상승이 신축 대비 얼마나 약할까?”라는 질문을 통해 해결되었습니다.

사실 30년 넘는 구축의 경우 전세가 상승이 매우 더디다는 걸

지식적으로는 알고 있었지만 이걸 저의 투자에 적용시키지는 못했었습니다.

제가 가진 포트폴리오에 이 지식을 입혀보니

방향성이 한층 더 명확해졌습니다.

이번 강의를 통해 저의 투자방향성을

보다 더 구체화할 수 있어서 정말 좋았습니다.

임대소득세?!

임대소득세라는 걸 처음 알게 되었습니다.

주택임대사업자가 아니라면

따로 임대소득세를 낼 필요가 없다고 생각했었는데요.

전세레버리지 투자를 할 경우

임대주택이 3개 이상이 되면

개인사업자 등록을 하고

간주임대료에 대해 세금을 내야한다는 것!

이 부분이 엄청 큰 금액은 아닐 수 있지만

FIRE를 위한 현금흐름 계획을 짜는 데 있어서

꼭 감안 해야하는 부분 이었습니다.

저의 순자산 목표를 달성하기 위해

제가 치러야 하는 세금이라는 비용을

자세히 알고 나니까 저의 꿈이 더 구체적으로 만져지는 것 같았습니다.

언제가는 내게 될 임대소득세! 이 부분 감안해서 로드맵을 보완하겠습니다.

자유를향하여 멘토님, 

그 동안 들을 수 없었던

다양하고 새로운 내용을 이해하기 쉽게

설명해주셔서 감사합니다. 정말 도움 많이되었습니다.

말씀주신 부분 잘 반영해서 투자성과로 연결시키겠습니다.

모두의 투자를 응원합니다.