안녕하세요, 디그로그입니다.
오늘 지방투자 실전반 마지막 강의!
5강 마스터 멘토님 강의까지 완강하였습니다.
마스터 멘토님 강의는 정말
지투반을 수강 할 때 마다 너무너무 좋습니다.
강의가 좋은만큼 제 질문도 같이
성장하고 있는 건진 모르겠지만 ㅎㅎㅎ
동료분들께서 너무 좋은 질문들을 남겨주셔서
또 제가 생각했던 답변과
멘토님의 답변에서 오는 그 간극의 차이도 느끼면서
몰입할 수 있었던 강의가 아닌가 싶습니다.
올해 1월달에 들었던 후기와 비교해보면,
https://weolbu.com/community/2406325/
다행히도 조금 더 성장한 거 같습니다.
물론 그때와 지금의 상황은 다르고,
시장상황이 변함에 따라서 그에 대한 심도 있는 이야기가 나왔지만,
그때는 슬픈 현실이라고~ 어쩔 수 없다~는
이런 키워드가 많이 나왔던 거 같은데,
지금은 방향을 잘 잡고 나아가면 된다!는
메세지를 받았던 거 같습니다.
지방투자에 대해서 진심인 수강생들이 남긴 질문들에 대해서
그동안 투자 복기를 통해서 쌓여둔 경험과 노하우들을
아낌없이 풀어주셔서 너무 감사합니다.
그럼 본격적인 후기로 넘어가보겠습니다.
Part 0. 프롤로그
#시장을 기다리는 투자
이번 마스터님의 자기소개에서 인상적이었던 부분은,
별두잇나들과 10억 달성이라는 이야기를 많이 해서인지는 몰라도 ㅎㅎ
순자산 10억에서 30억까지 가는데 걸렸던 시간이
고작 1년이었다는 것이었습니다.
씨앗을 뿌려두면, 결과는 시장이 만들어 낸다는 게,
어떤 씨앗을 뿌릴지는 그 실력에 담겨 있는 거지만,
시장이 만들어 질때까지 버티는 게 투자자라는 사실을
이번 기회를 통해서 배웠습니다.
#복기의 중요성
더불어서 수도권 투자 물건에 대해서도 복기해주셨을 때,
수도권 물건이라도 목표 매도 시점과 가격을
지방처럼 설정해놓고 들어가야 했다고,
더 일찍 1억 덜 받고 팔았다는 경험담도,
정말 투자의 완성은 복기로 이뤄진다는 것을 배웠습니다.
내가 겪어 보지 못한 시장에 대해서
알 수 있고 배울 수 있는 것은 정말 강의인데,
알려주신 내용들을
정말 열린 마음으로 듣는 게 중요하다고 느낍니다.
Part 1. 현재 시장 진단
n억 이하 구간 아파트는
완전히 거래 스탑했다고 보기 어려운 지역이 있습니다.
가격대 별로 다르게 보는 접근이 필요해요.
#투자 생각과 이어지는 시세분석
사실 첫번째 파트는
정말 감탄사만 나왔습니다.
시간이 허락하는 대로 또 한번 돌려보고 싶어요.
가격대 구간별로 다른 양상을 보이는게,
사실 시세를 보면서 놓치고 있었던 부분이었습니다.
시세트레킹만 하면 계속 보던 가격대
타겟팅한 가격만 머리에 남기 마련인데,
시간을 더 들여서 가격 따기에만 집중 할 것이 아니라
생각하면서 해야되는 구나 느껴졌던 대목이었습니다.
정말 각 급지별로 상황이 어떤지 분석하면서,
시장을 면밀하게 뜯어보는 게,
결국 내 투자 실력이라는 생각이 들었습니다.
대표 되는 단지의 실거래 그래프를 보면서,
어떤 상황의 어떤 분들에게는
최선이라고 생각하지 않은 선택지가 최선이 될 수도 있고,
각자의 상황마다 1등 단지가 다르다는게,
또 다른 관점으로 이해할 수 있었습니다.
또한 유독 수도권 내에서도 앞마당들이
공급 영향을 받는 지역이 많아서 못 느꼈는데,
현재 전세가 움직임이 어떻게 흘러가고 있는지,
왜 아는 지역 많은 게 중요한지, 또 한번 배웠습니다.
왜 대구 전세가가 더디가 움직이는 지도,
어떤 물건이 전세로 다시 나오는지
조금만 더 실거래를 찾아보면 되는데,
더 나아가지 못했구나 느꼈습니다.
전주의 가격 수준에 대해서도
전세가 수준이 과거 매매가 수준에 비해서 어떤지도
보고 판단할 수 있어야 됨을 배웠습니다.
수도권/광역시/중소도시
가격과 공급 상황을 정리해주시는 한페이지가
되게 단순한 거 같으면서도
그만큼 넓고 촘촘하게 시장을 보고 있어야
만들어 질 수 있는 거구나 느껴졌습니다.
정말 임보 시세 분석할 때
조금은 다른 양상으로 다시 해봐야겠다는
생각도 들었던 강의였습니다.
✅ BM 포인트
현재 가격이나 시장 상황에 대해서
대표성을 띠는 단지들의
과거 실거래가 그래프 흐름을 보고도 판별하기
단순히 0.0억으로 보는 게 아니라!
Part 2. 투자 방향 및 운영
사실 이번에 왜 이런 질문이 있을까?
라고 제가 생각해보지 않은 관점에 대해서
주신 질문들도 꽤 많았던 거 같습니다.
그런 점에서 제가 가지고 있었던 편견이나
선입견이 많이 깨지게 된 계기 이기도 했는데요.
#수도권 10평대 투자
정말로 놀랐던 대목 중 하나였고,
멘토님이 예시로 들어주신 지역에서
가격이 어떻게 왜 움직였는지
주셨던 설명에서 배운 점들이 많았습니다.
무조건 제끼고 안된다는 것이 아니라
역시 수도권이라면 10평대까지도 넓혀서
투자 범위로 볼 수 있어야 한다는 것을 또 배웁니다.
시세를 얼마나 세밀하게까지 볼 수 있는지
그리고 세밀하게 본 시세에서
어떤 투자 인사이트까지 뽑아 낼 수 있는지
그 깊이가 다르다고 느꼈습니다.
#지방에서의 가치성장 투자
당연히 얼마라면 서울 수도권에서 찾아야 되는 게 아닌가
라는 생각을 가지고 있었던 게 일반적이었는데,
멘토님의 더 깊이있는 생각을 들을 수 있었던
기회이기도 했습니다.
현재 지방시장의 가격 수준이 어느정도인지
그 중에서도 특히 어떤 단지를 더 보고 계시는지
그 시선차이도 느껴졌습니다.
물론 보유와 운영의 관점에서주는 장단점도 크기에
정답지와 가이드가 나가는 거지만,
너무 단편저긍로 시장을 보고 있었다고 느꼈습니다.
#투자금이 없을때 공부를 이어가는 방법
천안에서 공급이 어떻게 빠르게 진행되는지,
전주에서 어떻게 가격 상승을 방어하려고 했는지,
그런 과거 사례 이야기들을 들으면서
지역의 특징까지도 다 봐야 전국구구나 느꼈습니다.
다양한 시장의 모습을 보는 게 중요해요.
투자 진행하기 어려운 분들은 평택, 남양주 가볼 수 있어요.
너무 핵심지 메인을 가는 게 아니라
어려운 시장에 가서 보고 배울 수 있는 게 많습니다.
이번 임장지에서 매도에 대해서 배웠던 것처럼
임장지 마다 배울 수 잇는 다양한 시장의 모습이 있고
그것이 실력있는 투자자가 되는데
얼마나 큰 자산이 될 수 있는지도
이번 강의를 통해서 배울 수 있었습니다.
#임장의 중요성
임보를 잘 쓰려면 임장을 많이 가야 된다는 것이
결국 어떤 의미인지
“깊이 있는 질문이 나오는 지역분석”에
대한 멘토님의 설명을 들으면서 또 이해 되었습니다.
지역을 자주 가보고 관심있게 보다보면
선호도도 분명해지고,
이렇게 자세하게 관찰해야만
좋은 질문이 나올 수 있기 때문이었습니다.
이미 가본 다른 도시들도 많은 만큼,
다른 도시와 대비해서 어떤 특이점이 있는지,
임자에서 관찰한 것을 바탕으로 해서
헥심 질문을 도출하며 리스크까지도
이사 수요를 살피며 판단해볼 수 있다는 게,
정말 레벨이 다름을 느꼈습니다.
#매도 타이밍
지방 투자 물건에 대한 매도의 질문이
많이 나오는 것을 느끼면서
역시 시장이 변화하고 있구나 생각되었습니다.
이미 오른 지역에서는 그 흐름 따라
그리고 next 지역에 대해서 그 바람을 기대하면서
매도를 바라볼 수 있다는 게 참 설레는 일인 거 같습니다.
과거 시장 어쩌다 매도 타이밍을 놓쳤는지 알려주시면서
주셨던 말씀은 정말 값졌던 거 같습니다.
전세가 단기가 ㅇㅇ가 가파르게 오르면 매
도 생각하고 플랜 짜야 되는 신호입니다.
매매가에 너무 심취하면 안돼요.
#공급과 투자금의 의미
지역의 사이즈 대비해서 투자금이 달라야 해요.
도시 사이즈가 작으면
내 물건 받아 줄 수 있는 사람이 작기 때문에
그만큼 리스크가 큰 겁니다.
그만큼 공급이 터졌을 때 타격감이 더 커요.
인구에서부터 투자금,
수요와 리스크, 공급까지.
정말 멘토님이 처음에 말씀하신 것처럼
모든 건 실로 얽혀져있고,
투자는 인문학이라고 하는 말도
이해할 수 있었습니다.
지방투자의 정수라가도 부를 수 있을 정도로
왜 중소도시는 소액으로 들어가야하는지,
왜 그게 좋은 투자인지를
잘 설명해준 대목이었다고 생각합니다.
제가 그때 그 시절에 이해하지 못했던
공급과 리스크의 의미에 대해서도
계속 부족한 부분을 채워나갈 수 있어서 너무 좋습니다.
#지금 이 시기에도 투자하는 투자자의 마인드
투자자는 대응하는 게 맞고,
바람을 등지고 가면 되지만,
거스르면서 힘을 뺄 필요는 없다.
원래 가려는 속도대로 가면 됩니다.
문제는 바람 방향 타면서
어떻게 돈 버는 구조를 만들꺼냐는 거예요.
8% ~ 12% 취득세를 낼 수 있는
실력이 되어서 그렇게 투자를 진행하신 분들도
있다고 알고 있지만,
제 경우에는 그 투자금이면
너무 저가치 단지들이 걸리기 때문에
마냥 쉽지 많은 안았던 거 같습니다.
시장 규제 대해서
투자자들이 어떤 마인드로 해나가야 하는지
방향성을 잡아주신 너무 중요한 말씀이었다고 생각합니다.
✅ BM 포인트
신축 구축 가격을 비교할 때
ㅇㅇ% 인지 ㅇㅇ%인지
정량화해서 볼 수는 없겠지만
상대적으로 뭐가 싼지 시세지도에서 체크해보자
✅ BM 포인트
전임, 매임으로 입지 분석, 지역분석에서
업데이트 해야할 부분이 있다면
각 파트로 돌아가서 내용을 추가하자
Part 3. 성장하는 투자자의 마인드
성장 마인드 편도 두고두고
다시 듣고 싶은 편이었습니다.
연차가 올라갈수록
다른 후회를 할 수 있다면
성장했다는 거다
후회와 아쉬움이 성장의 척도라는 것을
그리고 투자에서 복기를 잘하기 위해서는
매수도, 전세도 매도도,
글로 다 남겨야 된다는 것을 또 깨달았습니다.
인풋을 줄이면서 아웃풋이 유지 되는게 잘하는 거다
시간을 줄이지만 결과물은 나와야 해요.
제자리에 있지 말고 멀리 날아가세요.
멀리 날아가라는 말씀이 너무 꽂혔습니다.
하던대로 하고 있지는 않는지
나는 날아갈 준비를 제대로 하고 있는것인지
나중에 스스로도 돌아보게 될 거 같습니다.
한계는 누가 설정해주는게 아니다.
여러분이 설정하는 거다.
선을 그은 건 여러분이 될 수 있다.
벗어나는 건 여러분들에 달려있다.
고통을 더 큰 고통으로 덮어야
문제 상황에서 벗어나게 된다
한계점을 뚫고 나가는 방법에 대해서도
내 마인드를 다시 돌아볼 수 있는 기회였습니다.
내 마음이 안하고 싶은건 아닌지,
정말 한계를 긋는 건 나자산이라는게
이번 8월 계획을 세우면서도 느꼈습니다.
할 수 있다는 마인드
그래서 어떻게든 방법을 찾으려는 자세가
다른 결과를 부른다는 게
너무 맞는 말인 거 같습니다.
이번에는 꼭 말로만 듣던 원칙책도 잃어보고
좀 더 마인드를 단단하게 잡아보겠습니다.
좋은 강의 너무 감사합니다. 멘토님~~
다음에는 오프라인으로도 뵐 수 있기를 바라면서
더 성장하는 하루하루를 만들어 나가겠습니다.
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