"전고점 대비 25% 빠진 B급지" vs "전고점 대비 5% 빠진 A급지"
나라면 어떤 아파트를 선택할까? 심지어 내 투자금으로 두 곳 모두 투자가 가능한 상황이라면.. 이 질문으로 유디님은 실전반 1강을 열어주셨다. 사실 시세를 따고 임장보고서를 작성하면서 이 현상이 보였고, ‘하락률이 높은 단지는 선호도가 떨어지는데? 이게 싸다고 사는게 맞아?’ 라는 생각을 했었다.
오늘의 뜨거웠던 강의의 핵심 내용을 복기하며, 지금과 같은 혼란스러운 시장에서 우리가 붙잡아야 할 투자의 본질이 무엇인지 후기를 작성 해보려고 한다.
1. '저평가'의 재정의: 싸게 사는 것 vs 좋은 것을 사는 것
"저평가란 무엇인가?" 강의는 이 근본적인 질문에서 시작했다. 과거에는 '원래 가치보다 싼 것'이 명확한 저평가의 기준이었다. 하지만 어느 순간부터 우리는 '내가 가진 돈에서 가장 좋은 것'을 사야 한다는 말을 듣기 시작했다. 대체 뭐가 맞는 걸까?
강의의 결론은 명쾌했다. "전고점 아래라면, 하락률에 집착하지 말고 더 좋은 아파트를 선택하라."
- 절대적 저평가: 서울 및 수도권 아파트는 아무리 하락해도 과거의 전저점 이하로 빠진 경우가 거의 없었다. 따라서 **'전고점 이하로 형성된 가격'**이라면 일단 '절대적 저평가'의 영역에 들어온 것으로 볼 수 있다.
- 상대적 저평가: 그렇다면 절대적 저평가 범위 안에서는 어떤 선택을 해야 할까? 여기서 많은 이들이 '하락률'이라는 함정에 빠진다.
<실제 사례 비교>
- 관악구 드림타운 (관드타): 관악구 내 선호 단지, 거주 환경 개선
- 영등포 삼환아파트: 당산 내 살짝 떨어지지만 괜찮은 단지, 이미 전고점 돌파
2014년, 두 아파트의 투자금은 비슷했다. 하지만 현재 가치는 영등포 삼환이 훨씬 높다. 만약 지금, 비슷한 투자금으로 전고점 아래에 있는 약수 하이츠(과거 전고점이 더 높았던)와 영등포 삼환 중 고를 수 있다면? 정답은 '더 좋은 아파트', 즉 약수 하이츠를 선택하는 것. 같은 값이라면 더 높은 가치를 지닌 상품을 사는 것이 당연한 이치!
결국, 투자의 제1 원칙은 '절대적 저평가'와 '상대적 저평가'를 모두 충족하는 단지를 찾는 것. 즉, 전고점 아래 가격으로, 내가 가진 투자금 내에서 가장 상급지를 매수하는 것이 현재 시장의 핵심 전략이다.
2. 숫자가 말해주는 투자의 진실: 수익률과 전세가율
부동산 투자는 결국 숫자로 증명된다. 막연한 기대감이 아닌, 냉철한 데이터 분석이 필요하다고 생각!
수익률 = 수익금 / 투자금
이 간단한 공식에서 중요한 사실을 발견할 수 있다. 상승장 이전에는 **'투자금'**이 수익률에 더 큰 영향을 미친다. 적은 돈으로 높은 수익'률'을 만드는 것이 중요하기 때문.
하지만 진짜 대세 상승장이 펼쳐지면, 전세 수요가 매매 수요로 옮겨가고 매도가가 폭등하면서 '수익금' 자체가 커진다. 이때는 투자금보다 **'수익금'**이 수익률에 더 큰 영향을 미치게 됨.
그렇다면 지금은 어떤 시기일까? 강의에서는 구로구를 예로 들었다. 구로구는 아직 과거 전고점을 뚫지 못했고, 최고 전세가율에도 도달하지 못했다. 이는 서울, 수도권에 아직 소액으로 진입할 기회가 남아있음을 의미한다. 전세가율이 과거 최고치(약 80%)에 가까워지며 매매가를 밀어 올리는 순간, 진짜 상승장이 펼쳐질 것. 지금은 바로 그 직전의 시기일 수 있다.
3. 규제 속에서 기회 찾기: 지금 우리가 해야 할 일
6.27 대출 규제로 시장은 다시 얼어붙었다. 매수자는 2~3억씩 호가를 후려치려 하고, 매도자는 기분 나빠 매물을 거둬들이는 '거래 절벽'의 시대. 하지만 위기는 곧 기회다.
- 규제의 역설: 대출 규제로 10억 이상 주택의 수요가 줄고, 전월세 만기가 6개월 이상 남은 '세 낀 물건'은 실수요자가 접근하기 어려워졌다. 이는 오롯이 투자자들만의 경쟁 시장이 열렸음을 의미.
- 급매를 찾는 법: 지금 같은 시기에 반드시 집을 팔아야 하는 사람들이 있다. 여름 비수기, 겨울철에 나오는 급매, 전세 만기가 많이 남은 물건들이 바로 그것이다. 이런 매물을 찾아 "제가 이 어려운 상황을 해결해 드릴까요?"라고 접근한다면, 의외의 협상 기회를 잡을 수 있다.
- 시장의 흐름을 읽는 법: 정부의 규제로 시장이 흔들린다는 것 자체가 아직 '대세 상승장'이 아님을 증명한다. 진짜 상승장은 정부 정책과 무관하게 시장의 힘으로 움직인다. 우리는 이 흐름 속에서 조용히, 하지만 담대하게 움직여야 한다.
강의를 마치며: 본질은 변하지 않는다
"본질은 전세와 매매 모두 우상향한다는 것입니다."
강의 내내 관통했던 하나의 메시지! 금리, 정책, 시장 분위기 등 수많은 변수가 우리를 흔들지만, 장기적인 화폐 가치 하락과 살고 싶은 집에 대한 인간의 욕망은 부동산의 가치를 꾸준히 밀어 올릴 것.
이번 강의는 나에게 '저평가'라는 렌즈를 다시 닦는 계기가 되었다. 단순히 싼 것을 찾는 하이에나가 아니라, 모두가 인정하는 좋은 자산을 '적절한 가격'에 매수하는 현명한 투자자가 되어야 함을 깨달았다. 올 하반기, 특히 12월까지가 시장이 주는 큰 기회가 될 것이라는 권유디 강사님의 말씀처럼, 나 역시 그 기회를 잡기 위해 부지런히 임장하고 분석하며 나아가려 한다. 이 글을 읽는 누군가도 혼돈 속에서 자신만의 투자 기준을 세우고 성공적인 투자를 이뤄내시길 바란다.
열반실전 32기 모두 화이팅!!
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