[서울투자기초반 27기 5조 도로로로] 서울 아파트 한 번의 선택이 인생 궤적을 바꿀 수 있다.

수도권 투자에 대해 공부하다보니

서울과 수도권의 입지와 가치에 대해 

궁금한 점들이 많아지던 시점,

드디어 서투기 첫강을 듣게 되었습니다.

수도권을 급지별로 나누고

각 지역별 특징과 입지 요소에 대해 명확하게 알려주시니,

머릿속에 서울 투자에 대한 그림을 

조금 더 확실하게 그릴 수 있게 되었습니다.

주우이님의 1주차 강의에서 다양한 사례들을 통해 

아파트를 비교하는 과정을 보고나니,

비교평가를 하는 과정에서 헷갈렸던 부분들에 대해 

조금은 기준을 가질 수 있게 되었어요! 

<강의목표>

1. 지금 서울&경기도 부동산 시장에서 벌어지고 있는 일을 알고 이해도를 높인다.(시장)
2. 내 투자금에 맞는 지역과 아파트를 늘리는 것의 중요성을 안다.(지역)
3. 내 상황에서 최선의 투자 대상을 선택하고 보유한다.(아파트)

<인상깊었던 점&적용점>

• 투자에 대한 고민을 접고 확신을 갖기 위해

1. 내가 왜 투자를 하는지에 대한 근거를 가지고 선택하기

  2. 일어날 수 있는 모든 상황에 대해 예상해보고 대응방법 생각하기

√ 나는 어떤 투자를 하면 좋을까?

전고점 대비 현재 가격이 낮을수록 리스크가 적다!

->잃지 않는 투자 가능 but 상승폭이 크지는 않겠지.

=>나는 리스크 감당할 수 있는 그릇이 안되니ㅎㅎㅎ

 전고점 넘지 않은 아파트 중에 가장 가치있는 것을 찾자.

• 현재 일어나고 있는 현상

가격흐름 : 아직 오르지 않은 단지들이 많다.

매물증감 : 전세, 매매 매물 동반 하락

매매지수 : 한강벨트만 오르는 상황. 공급부족이 누적되어 전세지수가 상승될 것

√ 조금 있으면 아직 오르지 않은 곳들이 오를 수 있겠다.

√ 전세 실거래를 볼 때는 갱신권 사용한 가격인지 확인해야겠다.

√ 매매가가 오르면 좋고!! 내려도 좋고 ^^(전세금회수 가능하므로)

• 6.27 대출규제 이후 투자 방법

1. 주인전세
2. 전세승계
3. 월세 만기 짧은 매물
4. 대출없이 현금 거주 가능한 임차인 구하기
5. 실거주 후 전세 전환

√ 언제나 방법은 있기 마련. 주어진 상황에서 최선의 노력을 해본다.

√ 월세 낀 매물도 함께 보기

• 지역별 시세 분석을 통한 투자 포인트 파악

1급지: 가격이 조정되는 시기에 매수

2급지: 보합기간이 1급지에 비해 길다. 

4급지: 상승, 보합, 하락 →좋은 아파트를 찾는건 실력에 달려있다.

시장이 공포상황일 때에는 1,2급지의 좋은 아파트 매수

시장이 좋지 않을 때에 20평대는 필수재, 30평대는 사치재가 될 수 있다.

√ 같은 아파트 20평대가 먼저 오를 수 있으므로 30평 함께 보자.

• 지금 시장에서 기회를 잡기 위해 가져야 할 생각

서울 아파트 한 번의 선택이 인생의 궤적을 바꿀 수 있다.

5년 안에 10억 벌기도 가능한 시장!! 

√ 최대한 빨리 효과적으로 앞마당 늘려놓자

√ 장기적인 시각을 갖고 잔파도와 큰파도 구분하기

√ 감정적으로 반응하지 않고 냉철하게 해석하기

√ 투자자로서 명확한 목표를 설정하고 행동으로 옮기기

√ 규제 직후가 투자자에게는 기회!!

• 수도권투자 비교평가

강남 접근성이 좋은 곳이 우선순위

단지별 연식 확인 후 우선순위 접근한다.

역세권, 브랜드, 대단지보다 중요한 것은 택지.

하락장에서는 교통 호재 또한 중요한 요소

√ 헷갈릴 땐 택지를 1순위로 고려해보자.

√ 균질성과 한강의 힘이 생각보다 강하구나.

• 가치성장투자

좋은 단지는 더 많이 오른다→투자금이 많이 들어갈지라도 더 좋은 물건에 투자한다.

전세금 상승분으로 현금흐름 만들기

서울이라고 다 가치성장투자일까? NO 사람들이 좋아하는 아파트를 투자해야 한다.

사람들이 좋아하는 아파트=매매가 뿐만 아니라 전세가도 상승하는 곳

매수 후 매전차가 줄어드는 경우=> 잘못 샀네 가 아니라 또 산다(추가매수)

매수 후 매전차가 벌어지는 경우=>다른 지역을 찾는다.

√ 전세 새로 놓을 경우 목표 전세가는 최근 실거래가와 최저 호가 중 낮은 금액으로 설정하기

√ 목표 매수가는 실거래가 수준으로 잡고 협상을 위한 노력하기

√ 결국 목표는 2주택!

소액투자

매매가격이 상승하지 않는 상황에서 전세가격이 상승한다면? 소액투자의 기회가 온 것

전세가 오르는지 확인하는 방법: 전세 매물 갯수와 저가 매물이 줄어드는지 확인

√ 전세가율이 높아져서 소액으로 투자가 가능해진다면 역전세 위험도 있겠다.

√ 전세가가 오를 것이라고 예상하고 투자금 범위를 1억정도 넓게 보기

• 결국 성공하는 방법

1. 분명한 목표를 설정한다
2. 목표를 달성하는데 방해가 되는 문제를 찾아내고 용인하지 않는다.
3. 근본적 원인을 찾아내기 위해 문제들을 정확하게 진단한다.
4. 문제를 해결할 계획을 세운다.
5. 계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것을 실천한다.

• 결국 투자에서 성공하는 방법

머리가 좋다고 성공하는거 아니다. 꾸준히하는것이 중요.

임장과 임장보곳는 언젠가는 안 할 수 있게 된다 !! 잘 하게 되기까지의 안전장치를 만들어두는 과정이라고 생각하고 

√ 1~3년만 몰입해보자