월부 환경 안에서 꾸준히 반복하며 버티(버텨보려)는
행복한 예비 투자자 꽃가루 ❤️ 입니다
지난 6월 열중에서 MVP를 받아 실전반 첫 수강을 하게 되었습니다 :D
주변에 실전반 다녀오신 동료분들이
저녁도 잘 못 드시고, 연차까지 쓰시며 임보를 정성껏 작성하시고
워낙 고생하시는 모습을 많이 봐서 두려움이 앞서기도 했습니다.
하지만 시간이 흐르며 느낀 건,
그 동료분들과의 대화 깊이가 확연히 다르다는 것이었고,
그 깊이의 배경에는 바로 ‘실전반’이라는 환경이 있다는 걸 알게 되었습니다.
실전반이 사람을 이렇게 성장하게 만드는구나! 라는 확신이 생겼습니다.
언젠가는 나도 꼭 실전반에 가고 싶다!
막연하게 바라만 보던 시간이 있었는데,
이렇게 좋은 기회를 얻게 되어 너무 감사한 마음입니다.
8월 한 달만큼은
“정말 내가 없구나!” 생각하며
몰입의 시간을 보내보려 합니다. 😊
금요일, 내마기 강사와의 만남으로 아지트를 다녀왔는데요.
OO 조장님께서 강의를 듣고 만남에 오시겠다고 하시더라구요?
내마기에 집중한 나머지 …
그 날이 실전반 오프강의라는 사실을 현장에서 알았답니다 ㅎㅎ
그런데 더 놀라운 건, 오프강의가 8시 전에 끝났다는 사실 ?!?!?!
요즘 점점 강의시간이 짧아지는 느낌입니다.ㅎㅎㅎ 🤭
아무튼!
대망의 1강이 올라오기만을 손꼽아 기다리다가
열리자마자 바로 수강 클릭!!! 🎯
🌼기준 _ 저환수원리의 디테일🌼
좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이,
평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다
- 피터 린치
적절한 가격의 범위
High Risk / High Return → 우리는 이런걸 하지 않는다 !!!
Middle Risk / Middle Return
Low Risk / Low Return
* 전고점 대비 가격이 낮다면 내 투자금 대비 가장 좋은걸 하는 것이 좋다 !!!
서울.경기 투자의 핵심은 단순하다
좋은 단지를 찾고 적정 가격에 매수하여 최대한 오래 보유하라
환금성
선호도가 떨어지는 생활권의 300세대 이하 단지, 주상복합(X)은
시장이 안 좋을 때 거래가 특히 어려울 수 있다.
갈아타기는 상승장보다는 하락.보합장에서의 의미가 있음.
상급지에서도 세대수 적은 단지는
최대한 투자금을 적게 들여서 수익률을 높일 수 있는 단지를 찾아라 !!! ( 약점이 있는 단지 )
수지, 부천이 전세가율이 높음. 실거주 수요는 많은데 서울에 비해 욕망이 부족한 지역.
이런 지역에 소액으로 투자 접근 가능.
수익성 - 수익률
최고 전세가율을 넘으면 대세 상승장이 펼쳐질 수 있다.
매매가가 과거 전고점을 뚫어야 대세 상승장이 펼쳐진다.
→ 두 조건이 충족되어야 대세 상승장 !!!
좋은 단지일수록 ‘최고 전세가율’을 찍고 나서 매매가 상승폭이 더 크게 나타난다.
투자자들은 세낀 물건들 위주로 투자하고 있어서 전세 매물이 없고,
앞으로 전세가율이 폭등할 가능성이 높음.
지금은 대세상승장이 아니기에 가격이 하락할 수도 있다.
대세상승장 이후에 ‘역전세’를 생각해놓아야함. → 마통 대비하자 !!!
현재 매-전 갭이 크기 때문에 수익률이 클 순 없다.
현재 우리의 투자 범위는 전고점 이하 단지이기 때문에
수익률보다 수익금을 극대화하는 쪽으로 의사결정을 한다!!!
향후 수도권 대부분의 단지가 전고점을 넘으면
그 때 수익률 관점으로 투자 기준을 적용할 필요가 있다.
( 예를 들어 전세가율 80% 이상 )
전세가율이 낮다는 것은 가격이 많이 올라갔다는 것.
전세가율이 높다는 것은 덜 올랐다는 것.
원금보존성
최악의 경우 매매가가 23년 초반(전저점)까지 떨어질 수 있다는
가정하에 원금 보존을 판단하는 게 합리적이다.
리스크
신규 세입자를 받기 어려운 상황이라,
지금은 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근하는 것이 바람직 !!!
전세대기자와 매도자의 전세계약을 특약조건을 걸어놓아야함.
세입자가 전세 대출을 받을 때
잔금 기간을 최소화하는 은행으로 알아봐달라고 이야기해야함.
🌼수도권 투자 사례🌼
투자자는 매수가 끝이 아니다.
투자는 기술이 아니고 ‘마인드’
독서와 목실감으로 버텼다 !!!
투자생활을 이어나갈 때 ‘목실감’이 가장 중요했다
서울 투자에 지켰던 ‘저환수원리’
🌼2025년 8월 현재 수도권 시장🌼
부동산에 영향을 끼치는 대책
토지, 건물 - 입주물량
유동성 - 대출 → 6.27 부동산 대책 ( 가장 리스크가 적다 !!! )
거래 - 세금 ( 리스크 O )
조건부 전세대출 금지 대응법에 대해 알려주심 :D
🌼투자자들의 찐 질의응답🌼
Q1. 규제 후에도 호가가 오르는 이유가 무엇일까?
시장 분위기가 바뀌면 사람들도 그 변화에 적응하는 시간이 필요하다
그래서 가격 역시 즉각적으로 반응하기보다는 서서히 변화를 따라가게 된다
매물이 쌓이면 매도자들의 심리가 서서히 두려움으로 변한다
매물이 쌓이고 거래량이 줄어든 상황에서도 집을 반드시 팔아야 되는 분들이 있다
기회를 잡을 수 있다는 생각으로 현장에서 적극적으로 행동해 보시길 권합니다
가격이 안 올라 갈 것 같아 기다린 사람 vs 싼 가격에 살 수 있을 것 같아 행동한 사람
Q2. 투자하면 전세 맞출 수 있을까? 전세 제도가 없어지면 어떡하지?
부동산 시장의 본질은 수요와 공급이다
수도권은 앞으로 입주물량이 부족할 가능성이 높고,
여전히 많은 사람들은 월세보다 전세를 선호한다
목표매수가 설정 ! 3월 이전 실거래가를 목표로 !
4~5급지에선는 5월 실거래가를 목표로 !
🌼꽃가루의 BM할 점🌼
🩷 목실감 잊지말고 쓰기 :D
권유디님이 이제까지 버틸 수 있었던건 ‘목실감’의 힘 !!!
🩷 배정된 임장지에 집중하기 !!!
튜터님께서는 해당 임장지에 대한 분위기/단지 많이 여쭤보기 !!!
🩷 자신을 과소평가하지 말기
왜 내가 MVP인지, 왜 내가 실전반에 있는지 스스로 의문이 들기도 하지만
그건 나 자신을 과소평가해서 생기는 감정일 뿐!
→ 나는 이 자리에 있을 자격이 충분하다.
비교 대신, 성장에 집중하는 마음가짐 유지
🩷 투자 타이밍에 흔들리지 않기
겨울에 급매물이 나올 것으로 예상되는데 …
빨리 투자를 하고싶은건 나의 욕심인걸까 ?
아니면 내가 할 수 있는 투자를 하는게 최선인걸까 ?
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