[실전32기 32도에도 투자하고10포도링_나방] 1주차 강의 후기 (실전반은 강의도 어렵꾸나...?!)

8/5 1강 강의가 올라온다고 잘 적어뒀는데… 

그걸 깜빡하고 퇴근하고 열심히 임보쓰다가 강의듣는거 까먹음 ㅠㅜ

당일 완강의 목표달성 실패, 이제야 강의듣고 후기를 쓰게 되었습니다.

1강은 유디 튜터님의

“실전투자자를 위한 투자기준 정립과  현재시장 대응법” 강의였습니다.

실전반은 강의 내용도 어렵구나?!

와… 그동안 기초반 강의를 여러번 재수강하면서 1.6배속 듣기에 익숙해진 나…

강의내용을 듣다가 배속 낮췄습니다….

실전반은 강의내용도  심화구나?!!!!!! (드디어 나 1학년 마치고 2학년 가는 것인가?!!)

저환수원리의 디테일

“저환수원리”가 제대로 뭔지 아세요? 라고 물어보면 과연 나는 설명할 수 있을까??

선뜻 대답을 못하겠다는 생각이 들었습니다.

저평가

• 상대적 저평가 vs 절대적 저평가

     → 상대적 저평가 시장에서는 “같은 값이면 더 좋은 것을 해야한다.”

• ‘전세가율’이 오를 만한 단지를 사야하고, 서울/수도권 강남 1시간 이내 단지는 저가치가 없다

     → 서울/수도권은 가격이 싼 시기가 거의 없기 때문에, ‘적절한 가격’에 사야한다.

• 투자 의사결정할때 전고점은?

  전고점대비 하락률이 아니라, 전고대비 싼가를 보는 것

  전고점 이하라면 장기적으로는 적정수준 이하의 가격 = 절대적 저평가

  가격이 비싼 것이 무조건 좋은 것(가치가 높은 것)이 아니다. (전농SK vs 무악청구1차)

★ 서울/경기 투자의 핵심 = 좋은 단지를 찾고, 적정 가격에 매수하여, 최대한 오래 보유하라

환금성

세대수 300세대 이하는 어떻게 봐야할까? 세대수 기준을 어떻게 가져가야할까?

이번 1호기를 하면서 가장 고민이 많았던 부분이었습니다. (이게 약점…)

결론? 세대수가 적은 단지는 하락장에 거래가 잘 안되므로 갈아타기가 어려울 수 있다는 점을 알고 투자하기

(but 전세레버리지 투자자 입장에서는 나쁘지 않다! 매도가 어려울 뿐!)

수익성 (이 부분 들으면서… 안드로메다로….☆)

수익금 vs 수익률 → 시기마다 다르다.

전세가율이 최고 구간을 지나고, 매매가가 전고점을 넣으면 대세 상승장이 시작된다.

대세 상승장이 오면? 최고 전세가율이므로, 투자자는 역전세를 대비(준비)해야한다.

투자금 범위 내 가치있는 물건을 사서 기다리는게 우리가 할 수 있는 최선이다.

원금보존성

전세가율로  원금보존을 따지는 시기는 대세상승장 이후

전세가가 높은 지역(수지/부천)은 실거주 수요가 많다는 뜻 

리스크

6.27대출규제 이후 서울/수도권도 ‘잔금 되는 단지’로 봐야한다. (잔금 risk 있는 시기)

저환수원리 기준이 모두 충족되는 물건에만 투자한다.

& 투자자의 상황에 따라 각 기준의 중요도가 달라질 수 있다. (각자의 편익vs비용 다름)

25년 8월 현재 수도권 시장

• 부동산에 영향을 끼치는 4가지 = 토지, 건물, 유동성, 거래

  토지/건물 - 입주물량 : 3년 이상 필요함

  유동성 - 대출 : 규제의 시작점, 집을 못사게 하는 것이 아니라 유동성을 제한하는 규제

  거래 - 세금 : 집까지 사지 말라는 규제

   

  입주물량과 대출이 함께 규제되야 집값상승이 잡힌다. 

  리스크 작은 순서 : 대출 > 입주물량 > 세금

   

  !!! 세금 규제까지 가기 전에 내가 부동산을 보유했다는 것 = 이미 자산의 가격이 올랐다는 것

   

• 6.27 대출 규제 이후 : 잔금리스크만 잘 관리할 수 있다면 지금이 더 좋은 기회

  왜?! 실거주자와 경쟁하지 않아도 된다!

• 조건부 전세대출 금지 대응법

  주전, 전세낀 물건, 월세낀 물건(만기 3개월내), 전세계약 승계

지금은 과거 2021.09 상황과 비슷하다. 

시세트래킹과 전임을 하면서 기다리자. 기회다! (급매 나온다!)

월세와 전세는 사실 ‘집을 빌려 사는 것’이라는 본질이 같다.

따라서 월세가 오르면? 전세도 오른다.

목표매수가를 설정하고 기다리기

4급지 이상은? 3월 이전 실거래가로

5급지는? 5월 실거래가로

★ 보유와 매도 = 마인드, 마인드 = 독서+목실감

내 투자금으로 선택할 수 있는 최선의 단지를 선택했다면? 그 안에서는 1등뽑기 하려고 하지 말것(어차피 가치 비슷)

이번 강의는 저환수원리에 대해 제대로 알게 되는 (특히 수익성) 강의였는데

잘 이해 못한 저는… 복습하러 다시 갑니다…!!!

(내일은 전임 꼭 시도해봐야지!!!)