안녕하세요.

어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.

23년 7월 마지막 실전반 이후로 2년만에 다시 실전반을 수강하게 되었습니다. 오랜만에 실전반을 들을 수 있는 것만으로도 감사한데, 운이 좋게 조장으로 선발되어 1강을 오프라인으로 들을 수 있었습니다.

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1강은 권유디튜터님께서 "실전투자자를 위한 투자기준 정립과 현재시장 대응법"이라는 주제로 강의를 진행해주셨습니다.

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머리로는 알고 있는 투자기준이지만, 실제 현장에서 적용할때 한번쯤은 고민해봤던 의문점들을 실제 사례를 들어서 설명해주셔서 알지만 행동으로 옮기고 있지 못했던 부분들을 다시 한번 깨닫는 시간이였습니다.

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1. 저환수원리의 디테일

월부에서 강의를 4년차로 듣고 있기에 전환수원리라고 하면 눈을 감고도 설명할 수 있을 정도로 이론에 대해서는 알고 있습니다.

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그런데 그동안 투자의 경험을 쌓으면서 현장에서는 '아는 것과 행동하는 것의 괴리를 줄이는 것'이 참 어렵다는 것을 여러번 경험하였습니다.

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저평가

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"좋은 기업을 적절한 가격에 사는 것이

평범한 기업을 헐값에 사는 것보다 낫다."

피터린치

외울 정도로 많이 들어본 격언입니다.

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하지만 현장에서 선호도가 높은 A 단지(전고대비 -5%) 와  덜 선호하는 B 단지(전고대비 -20%)를 비교할때, A단지가 더 가치가 높은 것을 알지만, 그래도 더 싼 B단지를 사야되는 것이 아닐까? 하는 생각을 하게 됩니다.

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좋은 기업에 해당하는 선호도가 높은 A단지가 전고를 넘지 않은 '적절한 가격'이라면, 평범한 기업에 해당하는 선호도가 덜 좋은 B단지를 전고 대비 많이 싼가격에 사는 것 보다도 낫다는 것을 튜터님께서 보여주신 사례들을 통해서 깨달을 수 있었습니다.

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환금성

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적은 세대수, 저층/탑층, 동향, 주복, 59~84타입 등 환금성에 떨어지는 기준을 알고 있습니다. 그렇지만 현장에서는 '싸게 사서 싸게 팔면 되지 않을까?' 하는 고민을 해본적이 있을 것 같습니다.

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저는 월부를 알기전에 정확하게 똑같이 싸게 사서 싸게 팔아야지 라는 생각으로 30평형대 가격에 나온 40평형대 저층을 매수했었습니다.

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물론 40평형대가 30평형대과 같은 가격이면 싼 것은 맞습니다. 하지만 싸게 사는것에만 집중해서 내 물건의 환금성에 대해서 깊게 고민해본적이 없었습니다.

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그 결과, 갈아타기의 기회였던 하락장에서 매도가 쉽지 않아 기회를 놓쳤고 과거의 제 선택을 원망하기도 했었습니다. 

그리고 앞으로는 환금성의 기준에 부합하지 않으면 절대 절대 매수하지 않된다는 교훈을 얻었습니다.

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그런데 이번 강의에서 새롭게 배운 사실이 환금성이 떨어지는 단지를 무조건 사면 안된다가 아니라,

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환금성 기준 중에서 가격으로 극복할 수 없는 절대 지켜야 되는 기준이 있으며, 우선순위의 차이로 가격 경쟁력이 있으면 극복이 가능한 기준도 있음을 배웠습니다.

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그리고 서울 수도권에서는 환금성이 떨어지는 단지라도 전세가는 꾸준히 우상향 하며 대세 상승장에서는 매매가 흐름도 상승함을 알 수 있었습니다.

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실제로 제가 매수했던 단지도 매매가도 매수 이후 2배 올랐고, 전세가도 올려받으며 다음 투자를 할 수 있게 종잣돈을 만들어 주는 것을 경험할 수 있었습니다.

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이번 강의에서 다 알고 있다고 생각했던 투자 기준들이 제대로 아는 것이 아니였고 튜터님의 많은 경험을 통해서 투자기준들이 현장에서 어떻게 디테일하게 적용해야할지를 배울 수 있었습니다.

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리스크

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6.27 대출규제 이후 투자를 준비하고 있던 투자자에게 꼭 필요한 내용을 배울 수 있었습니다.

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기존의 서울 수도권 투자에서는 가격을 낮추면 전세가 나가는 시장이였기에 잔금리스크를 엄청 중요하게 보지는 않았습니다.

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하지만 지금의 시장은 정확하게 준비하고 대응하지 못하면 정말 투자금을 날릴 수 있을 정도로 잔금 리스크가 높은 시장입니다.

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그렇기에 지금 시장에서는 많은 사람들이 투자를 미루거나 보수적으로 바라보고 있는 것이 사실입니다.

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이런 시장에서 어떻게 하면 리스크를 낮추면서 투자를 할 수 있는지 정말 디테일한 투자 전략을 배울 수 있었습니다.

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2.  2025년 8월 현재 수도권 시장

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지금의 시장은 6.27 대출규제가 나오고 한달이 지난 시점으로 확실히 투자 수요가 억제된 것은 맞는 것 같습니다.

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그럼에도 기대했던(?) 것 만큼 호가가 조정되지 않고 있다보니, "지금 사야할까요? 기다려야할까요? 왜 호가가 조정되지 않나요?"

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또는 매매-전세 동시 대출이 어려워진 상황에서 "투자하면 전세를 맞출 수 있을까요? 전세가 없어지고 월세화 되면 어떻게하죠?" 라는 질문들이 나오는 것 같습니다.

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마지막 파트에서 튜터님께서 6.27 대출 규제를 디테일하게 쪼개어 실제 투자자에게 영향을 미치는 부분과 어떻게 대응해야하는지를 하나하나 뽀개주셨습니다.

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강의를 들으면서 느꼈던 생각은 이번 규제는 확실히 어설프게 공부하고 준비한 투자자들에게는 큰 장벽으로 다가오겠지만, 더 공부하고 어떻게든 만들어서 기회를 잡으려는 투자자에게는 과거 시장에서 그랬듯 지나고 나서야 깨닫게 되는 기회라는 확신이 들었습니다.

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튜터님의 서울 투자 경험담을 들으며, 시장이 공포에 휩싸였을때 용기내어 행동하는 투자자가 기회를 잡을 수 있음을 깨달을 수 있었습니다.

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지금 시장 또한 누군가에게는 투자하지 못할 시장이지만 누군가에게는 기회의 장임을 기억하고 용기내어 행동하겠습니다!!

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긴 시간 소중한 강의 감사합니다 ❤️

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