안녕하세요, 디그로그입니다. 

오래간만에 듣는 주우이멘토님의 강의였는데요. 

지난 3월에 들었을 때보다 

벌써 반년이 지났다 보니

규제 이전의 시장과 이후의 시장 변화에 대해서

더 확실하게 이해할 수 있었습니다.

지난 강의와 달랐던 점

https://weolbu.com/community/2537397/

자모님께서 설명해주셨던 

지난번 강의와 가장 큰 차이는 

역시 시장상황인 거 같습니다.

그때는 정말 오쏘공이 핫했던 거 같습니다.

풀었다가 다시 묶으면서

좋은 게 좋다는 걸 정말 체감했는데요. 

그런데 토허제의 여파로 더 번져나가는 걸 

잡았던 6.27 대출 규제!

저는 대출 규제 이후에 단순하게 

상승세가 둔화되고 거래 안되는 거 아닌가라고 봤는데

시장을 면밀하게 보는 10년차 투자자의 시선은

다르다는 것을 멘토님 강의를 들으면서 많이 느꼈습니다.

그 달랐던 포인트들을 

이번 후기에 좀 더 자세히 남겨보겠습니다 :)

Part 1. 현재 시장 진단

저도 시세를 계속 보고 있었다 보니, 

전세가가 올라오면서 

투자하기 좋아지고 있다고 느꼈지만,

디테일도 그렇고, 큰 그림과 방향성에 있어서는

아직도 갈 길이 먼거 같습니다 ㅎㅎ

1. 전고점 돌파한 아파트
2. 전고점 도달하지 못한 아파트
3. 거의 오르지 못한 아파트

현재 시장에서는 같은 지역 내에서도

3개의 단지 양상이 다 섞여 있다고 

큰 그림으로 진단해주셨는데요. 

이번 강의에서 가장 강조해주신 부분이

각 경우의 단지를 매수했을 때

일어난 일과 염두해야되는 일들을

알려주신 점이라고 생각했습니다. 

특히 전고점을 돌파했지만 살 수도 있고, 

거의 오르지 못한 아파트가 싸다고,

무조건 그것만 보고 있는 게 능사는 아니라는 점

서울 투자에 대한 저의 편견을 깨주셔서 감사했습니다.

나의 상황에 대해서 정확히 메타인지 하면서,

알고 사는 것과 모르고 사는 것은 

차이가 클 수 밖에 없는 것 같습니다. 

또한 멘토님께서 각 요소별로 

현재 시장을 진단하는 방법도 인상적이었습니다.

거래량을 보는 방법

거래량에서 특히 어떤 걸 봐야할지

아직 정확하게는 감을 잡지 못했는데,

최근 거래량이 어떻게 변화하는지 살펴보면 된다는 점!

또한 상승장에서는 가격이 오르니까

매물이 잠기면서 거래량이 높지 않다는 점을 

또 배웠던 거 같습니다. 

지난 6월 촛불장을 물건보며 경험했던 거 같은데,

그때의 기억을 좀 더 살려서 시세를 바라보겠습니다.

전세가 제대로 알아보기

지난 월부학교 강의에서 운조님이

갱신권 계약은 아예 아실 실거래표에서 제외하고

전세 목표가를 설정하시는 방법이 인상적이었는데,

왜 그래야 하는지 이번 강의를 통해서 제대로 느꼈습니다.

갱신권 계약 건이 그래프에 찍힌다고

전세가 지지부진 하다고 판단하면 

큰 오산이라는 점이

제가 놓치고 있었구나 깨달았습니다. 

(홍님 아실 그래프도 좀 어떻게 ㅎㅎㅎ 하핫)

토허제가 만들어준 기회 찾기

1급지 앞마당이 없기도 하고 해서

그냥 딴 나라 이야기인줄만 알았는데,

의외로 토허제로 묶임으로 인해서

가치 좋은 물건을 싸게 살 수도 있다는 게

참으로 신기하기도 하고,

이래서 투자자는 시장에 대응해야되는 구나 느꼈습니다.

또한 또다시 공포의 시장이 온다면

할 수 있는 가장 좋은 곳 부터 달려가야 되는구나,

과거 보다 더 큰 투자금이 드는 건 당연한 일이지만,

야수의 심장을 가지고 

확신을 가지고 가야되는구나 배웠습니다.

✅ BM

1. 시세 분석 시 가격 상승폭 점검하기
2. 매물 증감을 시기별로 나눠서 뜯어보기
3. 서울 공급 정리 해주신 거 임보페이지에 붙여 넣기

Part 2. 서울 25개구 및 경기 핵심 지역 한판 정리

이렇게 매번 지역을 훓어주시니

변화하는 시장 상황도 캐치되고,

현재 어떤 기회가 있는지도 알 수 있었습니다.

대표 단지 가격을 계속 말씀 해주셔서

시세가 머리속에 있는 단지는 

상대적으로 싼지 비싼지 감 잡을 수 있었어요.

그리고 여러 입지 요소들이 있지만,

서울 아파트 가격을 이해하기 위해서

꼭 필요한 ㅇㅇ, ㅇㅇ 과의 거리

그리고 ㅇㅇ인지 여부!

이런 점을 볼 때는 고려하면,

참 사람들의 선호도란,

부동산은 인문학일 수 밖에 없구나 싶습니다.

시세 트레킹의 중요성

멘토님이 지역을 훓어 주실때 마다 

그래도 3개월 + 7월 하루 동안

시세 본게 헛수고는 아니었구나 싶었습니다.

처음에는 감이 없다가도 계속해서 보면

보이는 게 시세라고 말씀주셨는데,

가격 흐름 파악하고 봤던 게 

생각이 크게 다르지는 않았구나 싶었습니다.

앞으로도 늘 그렇게 시장을 캐치할 수 있도록

시세 트레킹 습관도 잘 잡아나가겠습니다!!

지방 투자와 수도권 투자의 차이

상당히 역설적이지만,

지방투자를 하고나서야

지방투자에 대해서 더 깊게 이해할 수 있습니다.

지금도 이해도를 더 하고 있는 지방투자 히히

특히 지금은 같은 투자금으로 

수도권도 볼 수 있기에,

지방 투자와 수도권 투자의 가장 큰 차이는

매도 타이밍이라는 걸 제대로 느낍니다.

지방투자는 수익을 빠르게 가져와줄 수 있지만,

그만큼 부지런히 매도타이밍을 봐야 되는 점

시장에서 계속 살아있는 투자자여야 된다는 점

잔쟈니 튜터님께서도 분명히 설명해주셨지만,

이번 강의를 통해서 더 깊게 와닿았습니다.

과거의 전고점은 달라질 수 있다

이번 경기도 지역을 비교하면서

여기서도 분명한 위상이 있구나 느꼈습니다.

그리고 그 위상은 달라지는 입지요소와 호재로

새롭게 만들어 지고 변화하구나 느껴졌어요.

과거 시장에 전고점이 같았다고 하더라도

다음 상승장에는 입지가 바뀌는 것 만큼 

투자로서 어떻게 볼 수 있을지 

이번 임장지에서 생각의 깊이를 

더해볼 수 있을 것 같습니다.

호재가 있는 지역만 생각했는데,

인근 지역까지도 묶어서 함께 볼 수 있어야 한다는 게

역시 투자자의 시선으로 더 넓게 볼 수 있었습니다.

https://biz.chosun.com/it-science/ict/2025/05/07/WB3KX4DFCNFIJIZXGSTULMRL4Y/

경기도 4급지도 버릴 지역이 없어요.

꼭 다 가 보세요~

네 멘토님~~~ ㅎㅎㅎ

그래도 나름 이제 얼마 안남았습니다!! 3개!!!

✅ BM

1. 직장, 교통 호재 주의 깊게 보자

Part 3. 가치 성장 투자와 소액투자

투자금 금액대로 

그리고 현재 보유한 주택 수 대로 

전략적으로 어떻게 접근 할 수 있는지 

그 방법을 알려주셔서 너무 좋았습니다.

월 500만원의 현금흐름을 만들려면

24억의 전세 보증금이 필요합니다.

쪼개보면,

• 6억 4채
• 8억 3채
• 12억 2채가 되는 거죠.

그 돈의 무게가 제대로 느껴졌고,

그러려면 그 무게만큼 해야하는구나

또 반성하는 시간을 가졌습니다. 

좋은 거 한채를 할지,

아니면 쪼갤지 

이에 대한 판단도 시장을 보면서 할 수 있어야 하는데,

아직 거기까지는 부족한 거 같아요 ㅎㅎ

이번 강의를 통해서 또 해답을 얻고 갑니다.

특히 매수한 단지가

사고나서 바로 오르더라도

바로 오르지 않더라도 

투자자로서 대응하는 방법이 있다는 게

미처 생각하지 못했던 부분이었습니다.

어느쪽이든 대응만 잘하면 되는데,

그게 참 쉬우면서도 어려운 거 같습니다!

갈아타기 유의점

매도 계약 전 내가 사는 물건이 정해져 있어야 해요

매수 계좌 받으면 매도 계좌 주는 거예요

매도, 매수를 어떻게 동시 계약하는지

해본 적이 없어서 의문이었는데,

이번 설명을 통해서 좀 더 이해할 수 있었습니다.

물론 지방 물건 매도 후,

수도권 갈아타기는 

또 다른 영역이기도 하지만,

당부해주신 대로 기회가 오면 잘 해보겠습니다 :)

매매가, 전세가 상승 속도

기존에 자모님이 알려주신 대로

단지 선호도를 나누어서 

시세지도 및 생활권 정리를 해나가고 있었는데요.

그렇게 정리하면 좋은 의미를

주우이멘토님이 설명해주시는 걸 들으면서

보다 완전하게 이해할 수 있었습니다. 

매매가 절대 가격 수준 뿐만 아니라,

소액 투자하기 좋은 곳을 찾는 의미가

결국은 매매가와 전세가 상승속도에

유의해서 매매 뿐 아니라 전세까지도 

가격을 같이 보고 있어야 했습니다.

최고 전세가율을 찍은 시점인지 아닌지,

매매가와 전세가 상승속도가 

어떻게 가고 있는지 실거래 상황을

보다 면밀하게 살펴서 

투자 기회를 찾아보겠습니다.

✅ BM

1. 입지 좋은 신축, 
   입지 좋은 구축, 
   입지 덜 좋은 신축, 
   입지 덜 좋은 구축 
   
   매매가 전세가 상승속도에 초점 맞춘다!

   전세가율을 보다 면밀하게 살펴보기

2. 전세 트레킹 시 저가 전세 매물이 빠지는지 아닌지 같이 살펴보자

에필로그

돈이 적을 수록 더 열심히 해야 해요.

선택 할 수 있는 아파트가 많기 때문에 그래요. 

돈이 없으니까

싸게 사야해서 그런 줄 알았는데

오히려 지방까지 더 넓게 

더 많이 봐야되기 때문이라는 걸

멘토님의 말씀을 들으면서 알았습니다.

지금처럼 지방도 수도권도 모두 투자할 수 있고,

수도권에서도 닫힌 것 같다가도

간헐적으로 투자기회를 주기도 하니

정말 계속 봐야되는 구나 느껴집니다.

오히려 가치성장투자를 하면

보는 폭이 좁아서 쉬운 것도 있는데 ㅎㅎㅎ

힘든 게 나쁜 건 아니니까요!! 

지금이 2015년이라고 생각하세요.

저는 다시 돌아가면,

맨날 임장 갈 거예요.

라고 하고 일요일 휴식시간을 주셨지만 헤헤

말씀해주신 부분 중

앞마당을 전부 다 놓고 비교평가 해야한다는 점

특히 이번 수도권 임보 결론 쓰면서는

꼭 적용해보겠습니다.

목표와 계획은 달라요.

구체적으로 몇시부터 몇시까지

무엇을 하겠다가 계획인거고,

목실감을 작성하면서

내가 세운 목표를 시간으로까지 옮기면서

달성 여부를 체크해가야해요. 

계획까지 잘 세우면서

이번달도 한발짝 더 걸어보겠습니다.

좋은 강의 너무 감사합니다!