팔리지 않는 집을 통해 배운 환금성의 중요성 [골드트윈]

안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈 입니다.
 

이번 실전반에서는 권유디 튜터님의 강의를 통해
저환수원리의 디테일에 대해 배울 수 있었습니다.
 

강의를 들으며 과거 투자 경험들이 떠올랐고,
단순히 아는 것을 넘어 직접 행동으로 옮기는 것이
얼마나 중요한지 다시 한번 깨달았습니다.
 

오늘은 갈아타기에 실패했던 물건을 복기하며,
저환수원리를 제대로 알고 행동하는 투자자가 되려합니다.

1. 저환수원리를 모르는 부린이의 선택

월부에 오기 전, 운 좋게도 수도권 하락장에서
실거주 집을 매수할 수 있었습니다.
 

하지만 그 당시의 저는 부동산을 모르는 부린이였고
그저 가격이 가장 저렴한 매물을 찾는 데 집중했습니다.
 

그 결과, 가격이 더 싸다는 이유로
많은 사람들이 선호하는 역세권 구축 아파트 대신 비역세권에 위치한 신축 대형 평형 매물을 선택했습니다. 
 

같은 매매가로 매수 할 수 있었던 더 좋은 단지

당시에는 부동산의 가치는 ‘입지’에서 비롯되며
‘저평가’란 가치 대비 가격이 싼 것이라는 것을 몰랐습니다.
 

또한 단지 내에서도 선호하는 동, 향, 층이 존재하며 환금성과 직결된다는 사실도 알지 못한 채
 

단순히 단지에서 가장 저렴하다는 이유만으로
초등학교와 상권에서가장 먼 뒷동, 저층을 선택했습니다.
 

그 결과, 사람들이 선호하지 않는 입지와 상품성은 환금성에 영향을 미치게 된다는 것을 갈아타기를 실패하면서 깨닫게 되었습니다.

2. 실패한 갈아타기에 대한 복기

저는 이 물건을 여러 차례 매도하려 시도했지만
상승장에서도, 하락장에서도 결국 매도하지 못했습니다.
 

`21년 상승장에는 뒷동, 저층이라는 약점을 몰라
올라가는 실거래가를 따라 매도 호가를 계속 올렸습니다.
그러나 집을 보러 오는 사람은 단 한 명도 없었습니다.
 

단지 내 다른 매물이 모두 소진되고, 저층만 남았을 무렵,
겨우 손님이 찾아왔지만 때는 이미 상승장의 끝자락으로
곧이어 규제가 나오며 매도 타이밍을 놓치고 말았습니다.
 

`23년 하락장에서는 이 물건을 매도하고
서울의 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있다는 것을 알고
필사적으로 매도를 시도했습니다.
 

저층, 뒷동, 심지어 월세 세입자까지 거주 중인 상태로
이런 악조건을 감안해 34평보다도 싸게 내놓았습니다.
 

솔직히 수도권은 가격만 낮추면 팔릴 것이라는
막연한 기대도 있었습니다.
 

하지만 하락장에서는 더 좋은 매물들이 싸게 나와 있었고
월세라, 같은 투자금이면 서울의 1급지 매수도
가능한 상황이었습니다.
 

결과적으로 단 한 명의 매수 문의도 받지 못했고
이후 세입자를 퇴거시키고 공실 상태로 매도를 시도했지만
그마저도 여의치 않았고 그 사이 서울 시장은
전세물량 부족, 토허제 해제 등으로 빠르게 올라갔습니다.
 

이제는 이 물건을 매도하더라도 더 좋은 단지로
갈아타기에는 가격대가 너무 높아진 상황이 되었습니다.
 

결국, 선호도와 환금성이 떨어지는 단지와 물건은
가격을 낮추더라도 원하는 타이밍에 매도가 쉽지 않음을
많은 기회를 놓치면서 배울 수 있었습니다.

3. 그럼에도 오르는 전세가

상승장과 하락장에서 모두 갈아타기에 실패했고
이 물건은 한동안 제게 실패한 투자처럼 느껴졌습니다.
 

어쩔 수 없이 다시 전세를 맞추게 되었는데
뜻밖에도 2년 전 대비 전세가가 1억원 이상 상승하며
예상치 못한 결과를 얻게 되었습니다.

물론 저는 원하던 타이밍에 매도하지는 못했지만
이후 실거래가가 높은 금액으로 거래되는 것을 보며
 

수도권에서 환금성이 떨어지는 물건을 투자했을때
어떤 결과를 얻을 수 있는지를 배울 수 있었습니다.
 

1. 수도권 단지는 ‘저가치’가 없음
2. 환금성이 떨어져도 전세가는 꾸준히 우상향하고
3. 타이밍이 다소 늦게 올 수는 있어도 대세 상승장에서는 매매가 역시 흐름에 따라 결국 상승함

강의에서 튜터님께서 말씀해주셨듯이,
동·향·층처럼 가격으로 극복 가능한 약점과
세대수·평형처럼 가격으로도 극복하기 어려운 약점의 차이를 이번 경험을 통해 명확하게 이해할 수 있었습니다.
 

여러분도 강의를 통해 저환수 원리를 배우셨겠지만,
막상 현장에서 가격이 저렴한 매물을 마주하면
배운 기준이 흔들리는 순간이 분명 찾아올 것입니다.
 

그럴 때 제 이 경험이 조금이나마 떠오르셔서,
더 나은 선택을 하시는 데 도움이 되었으면 합니다.
 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.