부동산Q&A

[전세자금대출과 등기] 에 관한 질문입니다. (전문가분들 도와주세요~)

  • 22시간 전

안녕하세요?

월부 전문가분들님… 혼란스렀습니다.  

어느 분의 말씀이 맞는지 모르겠습니다. 도와주세요!! 

 

  1. 상황은 이렇습니다. 

    제가 매수한 아파트는  관악구의 20평대 아파트 입니다. 

    5월 중순, 가계약금 지불 

    6월 초, 중도금  지불

        인테리어 공사 진행

    6.27 규제 발표 

    7월 3일, 임차인이 매도인과 보증금 3.5억/ 월 50만원 으로 계약진행, 임차인이 계약금 4천만원 지불 

       (규제로 인해, 조건부전세자금대출이 막힌다 하여 이렇게 진행함) 

    8월 21일, 임차인도, 매수자인 저도 잔금 지불 예정입니다. 

        (부족한 돈은 저도, 임차인도 신용대출로 하기로 하였습니다 )

 

2. 저의 질문은 이렇습니다. 

1) 8월 21일 목요일, 당일에 잔금 지불, 등기 접수해도 될까요?  

아니면 8월 25일 월요일에 등기 접수 해야 하나요? 

 

: 임차인이 전세자금대출을 생각하고 계십니다. 7월 초 계약 당시에는 규제 직후로 공포와 흔란스러움으로 

3.5억/ 월 50만원으로 계약 하셨으나. 부담이 되니 전세자금대출을 생각하고 계십니다. 

(계약 당시, 규제 완화되면, 전세자금대출 가능하면, 다시 전세계약서 다시 작성하고, 

00금액에 전세계약, 대출 하시겠다고 하셨습니다.) 

 

제가 상담한 대출사분은 임차인이 매도인 분과 계약을 했으니, 전세자금대출 시행하고, 2~3일 후에 제가 소유권 이전 하면 된다고 하십니다. 

 

그러나 임차인이 상담하신 대출사분은 (심지어 같은 기관인데도) 

은행별로 다르긴 하지만 계약일부터 최소 2개월까지는 은행이 살펴보고, 

만약 조건부전세자금대출(갭투자-전세자금대출)이 확인되면, 

전세자금대출 환수는 어렵지만, 임차인이 약 3~5년간 대출을 못 받을 수 있다고 하셨답니다. 

 

그래서

부동산 사장님 말씀은 임차인의 리스크가 있으니, 

8/21, 목요일 오전에 매도인-매수인-임차인 만나서 잔금 처리하고 

법무사분이 서류를 모두 가져가시고, 등기는 8월 25일 월요일에 하는 건 어떠냐고 말씀하십니다. 

 

 

 

 

2) 또, 이런 경우는요?  제가 반전세 계약을 승계 받고,  

동일한 임차인과 제가 전세계약을 할 수가 있나요?   이 경우, 전세자금대출이 가능할까요? 

만약 가능하다면, 반전세 계약을 7월 3일에 했는데 언제쯤/ 몇 월에 전세자금대출 가능할까요? 

 (제가 상담한 대출상담사분은 기한의 제약 없이 제가 임차인과 전세계약 작성 후, 전세대출 가능하다고 하십니다. 맞을까요?) 

 

도와주세요~~~~, 부탁드립니다. 



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후바이님의 글을 읽고 찾아 본 겁니다.

 

AI 코파일럿의 답변 

 

🔄 반전세 → 전세계약으로 변경 시, 전세자금대출 가능 여부
전세자금대출이 가능한지 여부는 다음 조건들에 따라 달라집니다:

1. 계약 형태의 변경
처음에 반전세(보증금 + 월세)로 계약했더라도, 이후에 동일한 임차인과 매수인이 전세계약(보증금 100%)으로 다시 계약을 체결하면, 형식상 전세로 인정될 수 있습니다.

이때 새로운 계약서가 작성되고, 임대차 신고가 제대로 이루어졌다면, 전세자금대출 신청은 가능할 수 있어요.

2. 실제 자금 흐름과 계약의 진정성
금융기관은 단순히 계약서만 보는 게 아니라, 실제 자금이 오갔는지, 계약이 실질적인지를 따져요.

예를 들어, 반전세 계약을 전세로 위장한 경우라면, 대출 심사에서 문제가 될 수 있습니다.

3. 대출 신청 시점과 규제 적용 여부
6.27 대책 이후에는 전세자금대출에 대한 규제가 강화되었기 때문에, 계약 시점과 대출 신청 시점이 중요해요.

특히 매수인이 집을 산 시점, 임차인이 계약한 시점, 대출 신청 시점이 모두 영향을 미칩니다.

✅ 결론
동일한 임차인과 매수인이 반전세 계약 후 전세계약으로 변경하고, 계약이 진정성 있고 요건을 충족한다면 전세자금대출은 가능할 수 있습니다. 단, 은행의 심사 기준과 6.27 대책의 적용 여부에 따라 달라질 수 있으므로, 은행 상담을 통해 정확한 확인이 필수입니다. 



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댓글


후바이
25. 08. 08. 17:01

티거님 안녕하세요 :D

잔금을 2주 정도 앞두시고 마음이 복잡하실 것 같습니다.
저라면 이렇게 생각해 볼 것 같습니다.


627 대책의 주요 포인트가 명의가 이전되는 날짜에 있는 것보다는 계약 날짜가 627 이전이냐 이후냐에 따라 대출의 규제를 달리 적용하는 것으로 알고 있습니다.

때문에 현재 말씀해주신 사항들로 보아서는 21일이나 25일이냐에 따라 임차인의 대출이 크게 좌지우지 되지는 않을 것 같다고 생각이 되는데요.

이미 적어주신 것처럼 대출의 경우 은행마다 또 은행에서도 상품마다(대면, 비대면) 또 같은 은행이지만 시기마다 적용시기가 다르고 변합니다. 정부의 규제가 변화되기도 하고, 또 정부의 규제 속에서도 대출 상품을 판매해야하는 은행도 틈새를 찾기 때문입니다. 저희처럼요.

그래서 이런 부분들이 일괄적으로 같은 은행이지만 전화를 해보거나 상담을 받을 때 다를 수도 있어요. 그 부분을 지금 직접 실무를 진행하시면서 부사님과 각각 다른 대출기관의 답변을 들으면서 혼란 스러우실 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 저도그랬던 것 같아요ㅎㅎㅎㅎ

그 과정에서 정말 대출은 손품만큼이나 발품이 정말 중요하다는 점을 배웠던 것 같습니다.

전세대출 임차인의 영역이지만 신용대출도 필요시 일으키셔야 한다고 적어주신 것을 보면 임차인의 대출이 어려워 질 경우 잔금을 치루셔야하는데 감당이 가능한지 살펴 볼 것 같고, 대출 없이 감당이 어렵다면 되는 곳들을 정말 ceo 마인드를 가지고 살펴보시는 것이 좋겠다 생각이 됩니다.

이 과정에서 임차인의 전세대출 역시도 가능한지(세부 소득 사항이나 DSR은 개인정보라 알 수 없지만 그 외 부분들을 토대로) 대출 승인 여부와 승인 후 추후 다시 명의 이전 등을 살펴보는 행위 등이 어떠한지 은행별로 필요하다면 지점별로도 살펴둘 것 같습니다.
그럴때마다 부사님이나 예비임차인이 '여기 안됀대요' '저기 안됀대요' 라고 누군가(은행대출상담사, 또는 아는 부사님 또는 임차인의 지인)에게 전해들은 내용들로 의사결정을 할 것이 아니라 '여기 여기는 이렇게 됩니다' '저기는 이런 조건으로 되시구요' 라면서 설명해주시면 불안한 마음도 서로 달랠 수 있고 이게 결국 문제를 풀어나가는 과정들인 것 같습니다 :D

한창 규제가 심했을 때 작년부터 올초 그렇게 해 나가신 분들의 경험담을 공유드리니 참고하시면 도움이 되실 것 같아요.
https://cafe.naver.com/wecando7/11537483
https://cafe.naver.com/wecando7/11290234
https://cafe.naver.com/wecando7/11290234

그렇게 해서 임차인에게도 부사님에게도 '내가 배워서 알려준다'는 마음으로 임하시면 좋을 것 같습니다.

저도 주담대든 전세대출이든 실행 후 잔금시에만 명의를 살펴본다. 어디는 계약시점과 실행시점 명의를 본다. 어디는 실행 후 3주뒤에도 본다. 어디는 말씀해주신대로 실행 후 5일 지나면 전산이 괜찮다. 말이 참 많았던 것 같습니다만, 결국 문제되지 않는 범위의 대출 상품을 찾을 수 있었고 승인도 받을 수 있었습니다.

잔금이 당장 2주뒤이고, 정부도 작년에 했던 총량 규제를 시행하겠다고 하고 있어 월별 대출 한도로 관리가 될 가능성이 높습니다. 열일 제쳐두고 필요시 티거님의 이자가 높더라도 주담대가 가능한 곳, 임차인도 마찬가지로 이자가 높더라도 전세대출이 가능한 곳을 내각 임차인이고 계약금 떼일 수도 있다는 생각으로 알아보셨으면 좋겠습니다.


2) 반전세 후 전세 전환하면서 전세대출 여부
반전세로 먼저 계약하고 전세로 전환하는 것도 동일한 임차인이라 원칙적으로 불가능하지 않습니다.상호간에 기존 계약을 종료하고 새로이 임대차 계약하는 것이기 때문이고 현장에서 그렇게 반전세를 전세로 바꾸는 계약도 일반적일 정도로 많습니다.ㅎㅎㅎ

다만. 그 대출이 언제 가능할지(627 대출 관련 조건부 전세대출 저촉관련)는 위에 언급드렸던 내용을 참고하셔도 될 것 같습니다. 중요한 부분은 명의가 이전되거나 근저당이 말소되는 등의 수도권 부동산 담보 및 전세대출의 제한이기 때문에 같은 맥락의 질문으로 이해하셔도 될 것 같습니다.

티거님! 개인적으로 시간이 정말 많지 않다고 생각됩니다. 열일제쳐 두시고 CEO 마인드를 가지로 잘 풀어나가실 수 있을 거라 생각합니다. 화이팅입니다