안녕하세요.
반드시 적재적소에만 투자할 적투입니다~!
전세 시장에 대한 분석을 할 때,
우리는 흔히 공급과 수요의 논리에 집중합니다.
특히 “공급이 부족하면 전세가는 오를 것이고,
따라서 리스크는 낮다”는 판단이 널리 받아들여지고 있죠.
이 말은 반은 맞고, 반은 틀릴 수 있습니다.
이번 글에서는 공급만으로는 보이지 않는 리스크를
어떻게 발견할 수 있는지를 살펴보려 합니다.
공급이 없으면 리스크가 없다?
“공급이 부족하면 전세가가 오른다
전세가가 오르니 리스크가 없다.”
배운 내용을 잘 적용하였다는 생각이 듭니다.
실제로 공급 부족은 전세가를 끌어올리는 요인이 되고,
전세가 하락 가능성을 줄여주는 역할도 합니다
하지만, 여기에는 한 가지 함정이 있습니다.
단순하게 공급이 부족하다고 해서
리스크가 자동으로 사라지는 것은 아니라는 점입니다.
단순해 보이는 이 명제 속에서,
중요한 판단 요소 하나를 놓칠 수 있습니다.
왜냐하면 전세가가 어디까지 올라왔는지,
즉 "가격의 수준"을 함께 보지 않으면,
공급 부족이라는 사실만으로
시장의 리스크를 온전히 판단할 수 없기 때문입니다.
가격의 절대 수준을 고려하기
공급이 없다 = 전세가 상승 기대 = 리스크 없다?
이 공식에는 한 가지 큰 결함이 있습니다.
리스크를 제대로 판단하려면
공급 물량만이 아니라
‘현재 전세 가격의 절대 수준’까지
함께 봐야 한다는 점입니다.
똑같이 공급이 부족 상황이라도,
전세가가 이미 높은 수준이라면
그 자체로 수요자들에게 부담을 줍니다.
이 부담은 심리적인 장벽이 되어
거래를 위축시키거나 가격 조정 압력을 만들 수 있습니다.
예를 들어, 공급이 부족한 상황이 두 지역에서
- A지역: 전세가가 최근 1억 이상 반등한 수준.
- B지역: 전세가가 아직 반등하지 못해 여전히 싼 수준.
두 지역 모두 공급이 적지만,
A지역은 가격 부담이 커서 전세 계약 의지가 약해질 수 있고,
조금만 수급이 변해도 가격이 조정을 받을 위험이 큽니다.
반면 B지역은 가격이 저렴한 상황에 있어
하방 지지가 강할 가능성이 높습니다.
즉, 공급이 똑같이 부족하더라도
가격 레벨이 높으면 리스크는 여전히 존재합니다.
단순히 ‘방향성’만 보고
안전하다고 말할 수 없는 이유입니다.
전세 전고점 대비 하락률 판단하기
그렇다면 전세 가격이 지금 비싼지,
혹은 부담이 덜한지 어떻게 알 수 있을까요?
가장 직관적이고 단순한 방법은
전세 전고점 대비 하락률을 보는 것입니다.
매매가를 분석할 때 전고점 대비 몇 % 하락했는지
확인하는 것과 같은 방식입니다.
- 전고점에 근접하거나 돌파
: 가격 부담이 커지고, 추가 상승 여력이 제한될 가능성이 높습니다.
- 전고점 대비 30% 하락
:수요자의 부담이 줄어들고, 추가 하락 가능성보다 하방 지지 가능성이 커집니다.
아래 3개 단지는 모두 현재 시점
공급 물량이 없는 지역의 단지 예시입니다.
공급물량 분석에 더하여서,
전세 전고점을 기준으로 전세가 레벨도 확인한다면,
지역별 상황이 더 입체적으로 보일 수 있습니다.
가격 수준에 따라 시장의 위험도는
전혀 다르게 나타날 수 있습니다.
이것이 ‘공급만 보고 판단하면 안 되는 이유’입니다.
단순히 ‘공급이 없다’는 이유만으로
전세 시장을 안심해서는 안 됩니다.
전고점 대비 현재 전세 가격 수준을 함께 본다면,
수요자의 부담과 추가 상승 여력,
조정 가능성까지 더 입체적으로
시장을 판단할 수 있습니다.
이제는 공급뿐 아니라 ‘가격 레벨’까지
함께 살펴보는 시선이 필요합니다.
앞으로도 적재적소에 필요한 이야기들로 찾아뵙겠습니다🙂
감사합니다!
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