안녕하세요.
여름학기 10반 육육이입니다.
오늘은 지방 입지 분석의 꽃(개인적인 생각입니다ㅎㅎ)
공급에 대해 알아보려고 합니다.
근 몇년간 엄청난 입주 물량으로 매매가와 전세가가 눌려있는 부산과 대구
최근 전세가가 빠르게 회복하면서 투자 기회를 주었던 울산
지방에서 부동산 가격은 공급에 큰 영향을 받고,
그에 따라 우리가 지방 투자를 할 때 공급을 빼놓고 생각할 수 없습니다.
부산의 입주물량과 매매/전세지수, 매매가/전세가 변화
부산의 매매/전세지수와 매매가/전세가 변동을 보면 공급에 따라 정말 정직하게 움직이는 모습을 볼 수 있습니다.
이렇게 지방 시장을 들었다 놨다 하는 공급
그렇다면 지방에 공급이 많을 때는 투자를 하면 안 될까요?
지방에서 공급을 봐야 하는 이유는 무엇일까요?
지방에서 공급을 봐야 하는 이유 1. 리스크 대비
공급이 많은 A지역
투자를 할 지 고민하고 있거나 이미 투자한 물건이 있는 경우
현시점에 공급이 많다면 그 지역에 전세 물건이 쌓여 있을 가능성이 높고,
그에 따라 내 투자 물건의 전세가 잘 나가지 않을 수 있습니다.
만약 현재 투자를 고민하고 있다면 최악의 경우 잔금을 해야 하는 상황이 생길 수도 있습니다.
이미 투자 물건이 있는 상황이라고 한다면 전세 만기가 되는 시점에 공급량이 없는지 체크하면서,
역전세 리스크가 있는지 확인해야 합니다.
그렇다면,
공급이 많아 리스크가 있는 지방은 투자로 보면 안 될까요?
NO!
지방에서 공급을 보는 이유는
“여기 공급 많으니까 투자하면 위험할 것 같은데? 투자할 수 없다.” 의 결론이 아닌
“입주 물량 많아서 이 부분이 걱정되네? 그럼 이렇게 준비하고 대응해야겠다.”
리스크 대비의 관점이 더욱 크다는 것입니다.
2년 뒤 공급이 많다면?
전세를 3년 만기로 맞추면 되고,
전세 만기를 앞둔 투자 물건을 보유하고 있다면?
전세 만기 시기의 공급 물량을 확인한 후 역전세를 막을 수 있는 여유 자금을 준비하면 됩니다.
전세가 나가지 않는 시장 분위기라면?
세 낀 물건이나 주전세 물건을 매수하는 방법도 있습니다.
즉, 공급에 따라 투자를 결정하는 것이 아니라
투자의 리스크를 예상하고 이를 대비할 수 있는 방법을 찾아내는데 초점을 맞춰야 합니다.
쏟아지는 공급에 지레 겁먹고 투자를 포기하는 실수는 우리 모두 하지 말아야 할 것 같습니다.
지방에서 공급을 봐야 하는 이유 2. 청약 경쟁률과 분양가를 통한 선호도 파악
실제 투자할 때 뿐만 아니라 지역을 파악하는 과정에서도 공급을 확인하는 것은 중요합니다.
바로 신축 아파트의 청약 경쟁률과 분양가를 확인하는 방법입니다.
청약경쟁률, 분양가를 통해 그 지역 시장의 분위기와 선호도를 확인할 수 있는데요.
선호하는 지역임에도 청약경쟁률이 낮다면?
시장 분위기가 많이 가라앉아있다는 것을 알 수 있겠죠.
혹은 반대로 시장 분위기가 좋지 않은데 A단지의 청약경쟁률이 높다면?
A단지는 선호도 높은 단지일 가능성이 크겠죠.
분양가가 높음에도 완판이라면?
해당 지역과 단지의 선호도가 높을 가능성이 있고, 그 지역 사람들의 경제적 수준도 파악해볼 수 있습니다.
예를 들어 분양가가 15억인데 완판됐다면
그 지역 사람들은 15억을 충분히 감당할 수 있는 경제적 수준을 가지고 있는 것이라고 볼 수 있습니다.
이렇게 공급물량, 청약 경쟁률, 분양가를 확인함으로써
투자 시 리스크 대비 + 단지 선호도와 거주민의 경제적 수준까지 파악할 수 있습니다.
공급만으로 투자의 가능성을 닫아버리지 않고,
지방에서 왜 공급을 봐야 하는 지를 생각하면서 공급을 분석한다면
투자로 더 유의미하게 연결 지을 수 있을 것 같습니다!
다음 글에서는 공급을 왜 봐야 하고 이를 통해 뭘 알 수 있는지는 알겠는데 구체적으로 어떤 걸 봐야 하지?
에 대한 답을 가지고 돌아오겠습니다!
글 읽어주셔서 감사합니다!^^
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