안녕하세요.
드림텔러입니다:)
최근에 6.27 대책이 나오고 혼란스러운 시장에서
부동산 투자의 리스크에 대한 제 생각을 말씀드리려고 합니다.
#리스크
리스크 : 부정적 결과 발생 가능성과 관련된 불확실성
부동산에서 리스크는 무엇일까요?
공급 그래프에 잡히지 않았던 공급이 튀어 나오거나
가격 수준 자체가 높거나
6.27 대책처럼 예상할 수 없었던 부동산 정책, 규제 등 이라고 생각합니다.
시장 상황, 재무 상황 등 다양한 면에서 리스크가 존재하지만
대응이 되면 치명적인 리스크는 아니라고 생각합니다.
제가 생각하는 부동산에서 최악의 리스크는
자산을 지키지 못하는 것입니다.
자산을 지키기 위해 어떻게 해야 할까요?
#잃지 않는 투자
올해 초에 공급이 없는 지방에 투자를 했는데
전세가 잘 나가는 시장이라 무리없이 전세를 세팅 할 줄 알았습니다.
하지만 여러가지 이유로 인해 결국 주담대를 실행했고
잔금을 치고 낮은 가격에 세입자를 맞추게 되었습니다.
제가 생각했던 투자금 보다 2배 더 들어갔습니다.
수도권과 다르게 지방에서는 언제든지 공실리스크가 발생할 수 있기 때문에
보수적으로 감당 가능한 자산인지 파악해야 합니다.
히지만 과거와 다르게 지금은 수도권 시장에서도
지방처럼 보수적으로 봐야 한다고 생각합니다.
6.27 대책 이전에는 수도권 시장에서는 잔금이 안 된다고 해도
전세 가격을 경쟁 매물 보다 5천만원, 1억 내리면
충분히 수요가 있는 단지들은 전세 세팅이 가능했습니다.
하지만 6.27 대책 이후 전세대출이 은행마다 기준이 다르고
변수가 많기 때문에 보수적으로 봐야한다고 생각합니다.
현재 가장 안전한 투자 방법은
1. 전세 낀 매물 (세입자 승계)
2. 매도자가 전세로 들어오는 매물 (주전세)
3. 매도자-세입자 먼저 계약 후 승계 받는 매물
4. 전액 현금으로 들어올 세입자가 있는 매물
이런 상황이 아니라면 보수적으로 접근해야 합니다.
은행마다 대출에 대한 기준도 조금씩 달라서
전세 대출이 나오지 않을 수도 있고
전세가 나가지 않아서 전세 가격을 낮추는 상황이 올 수 있으니
신용대출까지 사용해서 투자하는 것은 조심해야 합니다.
아무리 좋은 자산에 투자를 했더라도
지키지 못하면 내 자산이 아닙니다.
수익 실현을 할 때 까지 오래 보유하면서 대응할 수 있는 것이 중요합니다.
모을 수 있는 돈이 한정적인 월급쟁이에게
한 번의 손실은 타격이 클 수 밖에 없습니다.
더 벌 수 있는 것이 아니라
덜 벌더라도 시장에 오래 살아남을 수 있는 선택을 해나가시면 좋겠습니다.
가장 큰 리스크는
더 벌고 싶어서 감당 불가능한 자산에 욕심을 내는
제 자신이 아닐까 생각했습니다.
투자 공부를 하면서 어느 순간부터
잃지 않는 투자가 아닌 더 벌기 위한 투자를 생각하고 있었습니다.
투자를 진행하면서 내가 욕심을 부리고 있는 것은 아닌지?
다시 한 번 점검하면서 투자를 진행하셨으면 좋겠습니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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