내마기도 듣고 서투기도 들었는데
매매 5-6억이 정말 애매한 금액이더라구요.
저 혼자 원리금 갚아야하면 돈 내고 회사 다녀야할것
같아서 투자로 눈을 돌리려합니다.
문제는 투자금이 작다는 것인데요.
투자금은 1억 7천입니다. (월수입 420)
투자할때가 되니 단돈 100만원이 아쉽네요..
6.27 대출 규제로 영향이 없는 지역들 호가도 굳은채로 내리질 않아서 실거래가로는 투자가능한 지역들
매물이 잠긴 상태라 눈을 내리지 못하고 있는것도 크게 발목을 잡고 있습니다..
현 금액 + 1년정도에 상환할수 있는 금액을 대출로
보고 있는 지역은 안양역 주변/철산동 구축(방2/화1)
산본역 주공(방3/화1)들 입니다.
나름 부족하지만 강점이 있는 아파트들인데 문제는 안양/광명 등 현 투자 가능한 매물은 전부 방2/화1 구조들입니다.
아니면 산본/부천으로 급지를 낮춰야하나 싶은데요.
이러다가 풀대출 받아서 리스크있는 투자를 하게될까 염려스럽습니다. 이미 그런 매물에 손을 대고 있기도하구요.. 월부에서 2억이면 서울 보라고 하시던데 2억으로는 서울은 커녕 평촌/수지도 엄두도 못내고 있습니다..
제가 생각했을때의 투자 시 매물별 시나리오는 다음과 같습니다.
안양/광명(49) : 단기적으로 매매가 상승할 지역이라기 보다 향후 전세금으로 현금 흐름을 취하고 현금을 모아 동일급지 59매입. 두 단지 모두 신혼부부 수요까지는 커버가능하며 인근 오피스텔 부재로 49지만 수요분산 위험은 적을듯. 대신 49타입 매도를 할수있을까…
산본(59) : 동일하게 매매 상승보다는 전세가로 현금흐름 창출로 보이나 전세금이 낮아 현금흐름 폭은 위보다 낮음. 대신 주거지 밀집지역. 그러나 수요가 제한적일 것으로 보여 방3임에도 입지가 낮고 연식이 오래되며 상품성 낮아 환금성은 위와 비슷할것 같음. (거래량은 위보다 저조)
평촌(59) : 비산/평북 및 인덕원 일부단지 풀대출로 투자 가능함. 이 지역은 입지나 환경이 위 지역대비 한단계높음. 다만 전세 셋팅가가 낮아 절대가격대비 투자금이 많이들음. 다음 전세 상승분과 저축으로 신용대출 상환해야함. 융자를 낀 상태에서 신규 세입자를 구할 수 있을지 염려스러움.
약간 답답한 마음에 주저리주저리 작성했습니다 ㅠ
강의 들으면서 잃지않는 투자를 하라 배웠는데 실제 투자 시점이 되니 기준이 많이 흔들리네요.
무리하면 급지랑 평형이 동시에 달라지니 더 그런것 같습니다.
도와주세요!!!
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댓글
평촌구청장님, 안녕하세요.
1억 7천만 원이라는 소중한 종잣돈으로 첫 부동산 투자를 앞두고 계시다니 설렘과 걱정이 함께이실 것 같습니다. 특히 ‘상위급지의 작은 평형이 좋을까, 하위급지의 큰 평형이 나을까’처럼 입지와 상품성을 동시에 따져야 하는 선택지는 누구에게나 쉽지 않은 숙제입니다. 투자시 시뮬레이션도 너무 잘 짜셨네요~👍
다만, 산본/부천같은 하위급지라고 해서 수익이 반드시 적은 것은 아닙니다. 오히려 전세가율이 높고 임대 수요가 꾸준하다면 자본 대비 수익률이 오히려 더 높게 나오는 경우도 많습니다. 이 과정에서 앞마당 비교, 매물별 비교평가, 대출 구조 설계, 세금 시뮬레이션까지 혼자 챙기기엔 놓치기 쉬운 부분이 많은데요, 평촌구청장님 상황에 맞게 투자 코칭(https://weolbu.com/product/4519)을 받아보시는 것은 어떨까요? 더 시야가 넓은 전문가들께 현재 자본과 목표에 맞는 맞춤 전략을 짜보시면 좀 더 흔들림없는 투자 방향성이 잡히지 않을까 싶어 추천드립니다~
다음 걸음을 내딛는 데 작은 도움이 되길 바라며,
평촌구청장님의 성공적인 부동산 여정을 응원하겠습니다:)
안녕하세요 평촌구청장님~~ 위에 히말라야님이 좋은 답변 주셨네요~~ 절대로 적지 않은 투자금을 모으셨어요 :) 우리가 투자 대상 단지를 선정 할 때는, 수요를 잘 이해 하고 있어야 하는데요 예를 들어 방이 2칸 이라면, 신혼부부 들은 올 수 있지만 추가로 어떤 수요가 있을까? 에 대해서도 고민을 해 봐야 합니다. 만약 저라면 어떻게 할까? 라고 생각 해 보았는데요 내 투자금을 가지고 보고 있는 지역에서, 후순위 생활권의 또 후순위 단지를 봐야 한다면 차라리 급지를 낮춰서 선호도 있는 단지를 보는 선택을 해볼 수 있을 것 같아요 급지는 다르지만 '수요' 차이가 있기 때문이에요 그리고 이야기 드리고 싶은 부분은. 저희는 잃지 않는 투자를 해야 하기 때문에, 투자금에 대출금은 포함 시키지 않으셨으면 합니다. 현재 내가 가용 가능한 현금을 '투자금'으로 확정 하시고 그 금액에 맞는 단지들을 찾아 보셔야 합니다. 분명 6.27이후 매물이 잠긴 곳도 있지만, 오히려 거래가 활발한 지역들도 있답니다. 1.7억으로도 충분히 수도권 투자가 가능하기 때문에, 포기하지 말고 조금 더 살펴 보시면 좋을 것 같아요~ 조급할 필요 없답니다 :) 매수도 중요하지만, 매수 후 보유하는 과정 또한 중요하니까요! 잘 찾아 내실거에요 평촌님. 응원합니다
안녕하세요 평촌구청장님 모두 만족할만한 지역이 없는 것 같아 고민이 크실 것 같아요. 그런데 한가지 궁금해지는 점은 혹시, 매물까지 보신 상황인지, 아니면 네이버에 올라와있는 가격만으로 판단한 것인지 입니다. 지금 수도권을 하락장이라고는 할 수 없지만 협상이 아주 안되는 불장은 아니고, 또 지금 보시는 가격대 단지들은 아직 상승흐름에 올라탔다고는 보기 어려운 경우가 많기 때문에 협상 가능성이 적지 않다는 생각이 듭니다. 그래서, 혹시 매물까지 다 보신 상황이 아니라면 좋은 지역 방3개로 종잣돈에서 5천 정도는 더한 투자금이 드는 단지 중 좋은 것부터 차례차례 전임 매임을 하면서 내려오시면 좋을 것 같아요. 미리 지역을 한정하지 마시구요. 두드리면 열리는 경우가 생각보다 많더라구요 :) 당장은 없더라도 부동산 사장님들께 좋은 인상을 남기고 종종 전화도 드리면서 급매가 나왔을 때 1등으로 연락받을 수 있는 사람이 되도록 해보시면 생각지 못한 운이 따라주기도 하니까요. 평촌구청장님!! 소중한 종잣돈으로 꼭 좋은 투자 하실 수 있기를 진심으로 응원합니다!!
