[안양] 선호 지역 내 비선호 단지 vs 비선호 지역 내 선호 단지

안녕하세요. 안양 지역에 투자를 해두려합니다.

고민인 것은 안양 동안구 vs 만안구 지역인데요.

보고 있는 단지는 다음과 같습니다. (방3/화1)

• 평남 초원대림 59 (3.1)

  - 복도식으로 주변 59타입 단지 중 선호 낮음 

    (계단식인 대림,성원,LG 대비)

  - 평촌 지역은 학령기 수요로 84가 메인평형임

  - 전고점 대비 - 8천

  - 전세는 현 시세만큼 잡혀있음

  - 평균 거래건수 20초

• 평북 관악59 (부영 또는 관악타운)(2.7)

  - 복도식,관악타운은 1800 중 1300이 

     84타입이 메인인 단지

  - 단, 단지가 초중고를 모두 품고 있음

  - 전고점 대비 -1.5억

  - 전세는 현 시세 대비 낮은 편으로 초기 투자금+

  - 평균 거래건수 10초

• 안양역 삼성래미안59 (2.3)

  - 계단식, 안양역 초역세권이나 만안구가 

    투자처로 괜찮을지? 

  - 환경을 생각하면 84보다 신혼 부부 중심의 

    59타입의 거래가 메인이며 안양역 주변 구축중     거래가 가장 활발

  - 초품아이나 중학교가 없어 이사 수요 존재

  - 수리상태가 최상급으로 전세가 다소 높게 

     잡혀있음

  - 전고점 대비 -1.3억

  - 평균 거래건수 30건대

    

단지의 가치로만 따지면 저는 초원대림이 제일 좋다고

생각되지만 투입되는 투자금 대비 예상 수익은 입지가 떨어지는 만안구가 높을 것으로 예상됩니다.

(현재 초원대림과 안양역의 전세가 거의 동일하게 셋팅되어 있습니다)

제목에서 언급드린것처럼 동안구 내의 단지는 평촌 내 주축인 84가 아니며 인근 단지에서도 59타입의 선호가 떨어지는 곳으로 판단했습니다. 그게 거래량에서 보인다고 봤구요. 

만안구 단지는 입지 언급이 거의 안되어 떨어진다고 보이나 주축 거래가 59이며 투자금 대비 효율이 더 높지 않을까 고민이 됩니다.

세금까지하면 거의 1억가까이의 투자금 차이가 나기때문에 좋은 입지라 하더라도 결정이 어렵습니다.

그리고 현장을 돌아다녀본바 제 판단으로는 각 투자금에서는 해당 단지들이 추격매수를 하지 않는 선에서 가능하다 판단했습니다.

사실 딱 3억으로 언저리에 접근가능한 서울이 일부 있지만 거래량이 적거나 투자금 소폭 안맞는 등..걸리는 부분이 있어 제외했습니다.(문화촌현대, 백련산힐스테이트3차, 돈암범양, 꿈의숲 푸르지오 등)

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