[여름태양보다 뜨거운 불4조! 이런 조 반나이 쳇바퀴탈출] 1주차 강의후기🌈

안녕하세요. 2호기 투자를 향해 달려가는 쳇바퀴탈출입니다. 

1강 권유디강사님이 강의를 해주시며 실전반에 임하는 마음가짐을 말씀해주셨습니다.  

1) 나에게 부족한 것이 무엇인지 알고 세분화된 목표세우기

2) 부족한 부분 물어보기 

3) 완성하는 것을 목표로하기 

이 세가지를 이번 실전반에 3가지 과제를 수행한다면 

이번 실전반에서 더 성장할 수 있을 자신감이 생기며 설레였습니다.

가치판단에 기준세우기 (디테일)

기초반 강의에서 귀에 못이 박히게 들었던 단어는 저.환.수. 원.리 였다. 

저평가 : 가격이 가치에 비해 싼가? 

환금성 : 내가 사려는 아파트 매도가 가능한가?  

수익성 : 투자금대비 내돈을 얼마나 돌아오는가? 

원금보존성 : 최악의 상황에서 이물건이 얼마나 더 떨어질까? → 이건 1호기 매수할 때 간과한 부분이다..

리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까? 

저평가에게 전고를 뚫은 단지들 많은데, 이때 저평가의 투자기준이 달라졌다. 

현재는 전고대비 하락한 단지를 절대적 저평가로 생각하고 안전한 투자를 해야한다. 

단, 전고대비 하락율을 보고 선택하기 보다는 입지가 가장 좋은 걸 선택해야 한다. 

환금성의 주의점은 선호도가 떨어지는 생활권의 단지를 매수한다면, 매도시 어려움이 있을 수 있다. 

따라서, 2급지의 하위 생활권이 투자금이 매력적이라도, 3급지의 선호생활권의 단지와 투자금이 비슷하다면 환금성을 생각하여 후자를 선택해야한다.

수익성은 수익금과 수익률 중 어떤게 중요한걸 까? 이건 시기에 따라 다르게 판단한다. 

수익률: 매도-매매가 /매전차

수익금: 매도가-매수가

2010~2016 매매상승폭<전세상승폭 → 매매가격보다 전세가격이 수익률 영향 → 수익금엔 큰영향 없음

2016~2021 매매상승폭> 전세상승폭 → 전세가격보다 매매가격이 수익률 영향 → 수익금 큰영향이 있음 

현재시장은 수익률보다 수익금을 극대화하는 쪽으로 의사결정을 해야한다. 

투자금이 많이 들어서 수익률의 아쉬움은 있지만, 전세가율이 올라가면 회수가 될 수 있다. 

지금은 수익금을 봐야한다.

원금보존성은 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까? 

최악의 상황에서는 매매가가 전저점까지 떨어질 수 있다→ 간과한 부분이다. 

현재는 전세가율로 원금보존 따지는 시기는 대세 상승 이후이다. 

매매가가 많이 올랐기 때문에 언제든 하락할 수 있기때문이다. 

리스크는 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까요 ? 

잔금이 안되고 투자해도 되나요 ? 세를 맞출 수 있을까요? 

지금은 주의가 필요하다. 보수적으로 투자시 리스크를 생각하며 세낀문건, 주전, 월세낀물건 해야한다. 

두 물건 중 저환수 까지 더 좋은 물건이 A 이나 전세세팅 리스크가 있고, 

B는 A보다 저환수 떨어지난 리스크가 없는 물건인 경우 현재 시장에서는 B를 해야한다. 

+특약 작성시 전세세입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도인은 적극협조한다라는 문구를 반드시 작성해야한다. 

정리) 저환수원리 기준이 모두 충족되는 물건에 투자하라. 지금시장은 리스크를 더 중요하게 봐야할 때이다.