안녕하세요. 2호기 투자를 향해 달려가는 쳇바퀴탈출입니다.
1강 권유디강사님이 강의를 해주시며 실전반에 임하는 마음가짐을 말씀해주셨습니다.
1) 나에게 부족한 것이 무엇인지 알고 세분화된 목표세우기
2) 부족한 부분 물어보기
3) 완성하는 것을 목표로하기
이 세가지를 이번 실전반에 3가지 과제를 수행한다면
이번 실전반에서 더 성장할 수 있을 자신감이 생기며 설레였습니다.
가치판단에 기준세우기 (디테일)
기초반 강의에서 귀에 못이 박히게 들었던 단어는 저.환.수. 원.리 였다.
저평가 : 가격이 가치에 비해 싼가?
환금성 : 내가 사려는 아파트 매도가 가능한가?
수익성 : 투자금대비 내돈을 얼마나 돌아오는가?
원금보존성 : 최악의 상황에서 이물건이 얼마나 더 떨어질까? → 이건 1호기 매수할 때 간과한 부분이다..
리스크 : 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까?
저평가에게 전고를 뚫은 단지들 많은데, 이때 저평가의 투자기준이 달라졌다.
현재는 전고대비 하락한 단지를 절대적 저평가로 생각하고 안전한 투자를 해야한다.
단, 전고대비 하락율을 보고 선택하기 보다는 입지가 가장 좋은 걸 선택해야 한다.
환금성의 주의점은 선호도가 떨어지는 생활권의 단지를 매수한다면, 매도시 어려움이 있을 수 있다.
따라서, 2급지의 하위 생활권이 투자금이 매력적이라도, 3급지의 선호생활권의 단지와 투자금이 비슷하다면 환금성을 생각하여 후자를 선택해야한다.
수익성은 수익금과 수익률 중 어떤게 중요한걸 까? 이건 시기에 따라 다르게 판단한다.
수익률: 매도-매매가 /매전차
수익금: 매도가-매수가
2010~2016 매매상승폭<전세상승폭 → 매매가격보다 전세가격이 수익률 영향 → 수익금엔 큰영향 없음
2016~2021 매매상승폭> 전세상승폭 → 전세가격보다 매매가격이 수익률 영향 → 수익금 큰영향이 있음
현재시장은 수익률보다 수익금을 극대화하는 쪽으로 의사결정을 해야한다.
투자금이 많이 들어서 수익률의 아쉬움은 있지만, 전세가율이 올라가면 회수가 될 수 있다.
지금은 수익금을 봐야한다.
원금보존성은 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?
최악의 상황에서는 매매가가 전저점까지 떨어질 수 있다→ 간과한 부분이다.
현재는 전세가율로 원금보존 따지는 시기는 대세 상승 이후이다.
매매가가 많이 올랐기 때문에 언제든 하락할 수 있기때문이다.
리스크는 최악의 상황에서 돈을 잃을 수 있을까요 ?
잔금이 안되고 투자해도 되나요 ? 세를 맞출 수 있을까요?
지금은 주의가 필요하다. 보수적으로 투자시 리스크를 생각하며 세낀문건, 주전, 월세낀물건 해야한다.
두 물건 중 저환수 까지 더 좋은 물건이 A 이나 전세세팅 리스크가 있고,
B는 A보다 저환수 떨어지난 리스크가 없는 물건인 경우 현재 시장에서는 B를 해야한다.
+특약 작성시 전세세입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도인은 적극협조한다라는 문구를 반드시 작성해야한다.
정리) 저환수원리 기준이 모두 충족되는 물건에 투자하라. 지금시장은 리스크를 더 중요하게 봐야할 때이다.
댓글
쳇바퀴탈출님에게 첫 댓글을 남겨주세요.
