[서울투자기초반 27기 5조 도로로로] 그냥 공부가 아니라 투자를 위한 행동을 하는 것

2주차 강의에서는 공급이 주는 투자 타이밍에 대해 배울 수 있었습니다.

투자에서 공급이라는건 그저 부정적인 요소로라고만 생각했던 저에게

이번 강의에서 알려주신 내용들은 센세이션 그 자체였어요 ㅎㅎㅎ

대규모 공급이 연속적으로 발생할 때,

투자자에게 좋은 기회가 될 수 있다는 것.

이런 좋은 기회를 잡기 위해 미리 알아두어야할 지역에 대한 분석과 더불어

임장 후 임장보고서를 제대로 쓰는 방법을 디테일하게 배울 수 있어 좋았습니다.

또한, 단지 임장에서 어려웠던 단지 선호도 비교를 하는데 있어서

심플하게 기준을 알려주시니 당장 다음주에 있을 단임에 도움이 많이 되는 내용들이었어요!!

대출규제 이후 어려워진 전세 셋팅 방법에 대해서도 구체적으로 알 수 있는, 

너무나도 유익한 강의였습니다.

요즘 공부하고 임장간다는 이유로 많은 시간을 함께하지 못해 속상해하는 아이에게 

미안한 마음이 잔뜩 있었는데 마지막에 들려주신 양파링님의 

엄마로써의 이야기 또한 저에게 공감과 위로가 되었습니다ㅠㅠ

• 강의목표

1. 공급이 투자기회를 주는 광명의 가치와 가격을 알고 투자에 적용한다.
2. 더 좋은 투자처를 선택하기 위해 단지선호도를 파악하는 법을 배우고 투자에 적용한다.
3. 현재 투자를 어렵게 하는 의문점을 해결하고 지금 내가 할 수 있는 최선의 투자를 한다.

• 공급과 투자

대규모 공급+연속된 공급=>투자 기회

신축&2년차 신축&기축 단지의 기회 but 리스크 대비는 필수. 

대규모 공급이 정리되면?

신축부터 차례로 전세가→매매가 회복

전세가 회복+매매가 일시적 보합=>일시적으로 투자금이 감소하는 good 타이밍

ex)경기도 안양 

√ 광명에 공급이 주는 타이밍의 기회가 있다!! 

√ 공급장에서 기회를 잡기 위해

 1. 미리 앞마당으로 만들어두기

 2. 무엇을 선택할지 우선순위 정해두기

 3. 매매가/전세가/전세물량 소진을 철저히 모니터링하기

• 지역분석

지역 내 선호요소 : 역세권/대단지/평지

서울과 맞붙어있는 경기권 핵심 도시&가성비 거주지

교통ㅇ/직장X/학군X/환경

공급 : 25년 공급과다-26년 적정공급-27년 공급 과다

서울 내 입주물량 부족이 계속되는 상황이며 구로와 금천 등 전세물량의 잠재수요처가 많다.

√ 하지만, 투자를 고려한다면 27년 공급으로 인한 리스크 대비할 필요가 있겠다.

• 생활권별 선호도와 가격

최상 : 입지 좋은 신축

상 : 입지 양호한 신축/입지 좋은 준신축

중상 : 입지 덜 좋은 신축/입지 양호한 준신축/입지 좋은 구축

중 : 입지 덜 좋은 준신축/입지 양호한 구축

하 : 입지 덜 좋은 구축 

√ 현재 임장중인 수지구에도 기준을 적용해보기

• 광명 투자전략

-신축 우선 검토 : 비슷한 위상의 수도권 신축과 비교해보기

√ 비슷한 입지의 신축들 가격 기준을 알고 있어야 신축 급매가 나왔을 때 저평가 여부를 판단할 수 있겠다. 

-7호선 접근성 검토 : 신축은 가격이 많이 올라가있으니 교통 기준으로 입지 좋은 곳을 찾아내기.

-주변 환경개선 단지 검토 

-평형 별 가격 비교 : 대출규제 신축단지 주력 평형 구성 등의 영향으로 평형별 저평가된 곳이 있으니 30평대까지 반드시 확인해보기.

-신축 밭에서 구축투자?

임장하고 임보를 쓰는 근본적인 이유에 대해 생각해보기

√ 임장을 가는 것 자체가 목표가 아니다. 임장하는 목적은 단지의 우선순위를 정하는 것.

-전고대비 하락률이 큰 10평대 재개발 투자를 고려해야 하는가?

NO. 우리가 어떤 투자를 하는지 잊지 말아야 한다. 

낮은 전세가율은 투자금과 회수기간, 기회비용을 고려한 투자에서 벗어난 기준.

√ 내 투자금에 맞는 곳만 골라 트래킹하는 것 이상으로, 앞마당 내에 전체적인 가격대별 단지비교 시스템을 가지고 있어야겠다.

√ 전임의 목적은 나와 맞는 부사님과 물건을 찾는 것이기도 함

√ 집을 사기 위해 집을 보는것은 필수다. 매임은 꼭 하기

• 6.27 대출 규제 후 전세 세팅 방법

현재 시장에서 임차인의 전세대출이 가능하려면?

① 전세계약서 작성-매도자

② 전세대출 실행-매도자

& 검증기간 대비(잔금기간, 소유권 이전 날짜 정하기)

-현재 시점의 협상

이미 싼 것을 더 싸게 사는 것보다, 조건을 유리하게 하는 방향으로.

-매도자 : 주인전세 가능할지 or 새로운 임차인의 전세계약서 작성과 실행과 검증까지 기다려줄 수 있을지

-임차인 : 전세대출 상품이 대출 실행 이후 얼마의 기간동안 소유권 이전을 확인하는지 확인 요청

-사장님 : 전임, 매임을 통해 설득이 필요없는 사장님 찾기 or 현 시점에서 거래를 위한 최선의 과정임을 이해하는 분

• 목표가 현실로 이루어지는 과정

목표를 정하는 건 중요하지만, 원하는 시기에 원하는 만큼을 이루는 건 쉽지 않은 일.

끊임없이 변하는 부동산 시장 안에서 내가 할 수 있는 것들과 해야하는 것들을 하면서 점을 찍고 나아가다보면 목표에 가까워져 있을 것이다.

내가 살고 싶은 미래는 그저 공부만 해서 만들어지지 않는다. 그냥 공부가 아니라 ‘투자를 위한 행동’을 해야 한다. 그리고 기회가 왔을 때 관망하지 말고 투자해나가야 한다.

√ 중요한건 그럴싸한 목표와 계획을 세우는 것이 아니라 해야할 일들을 해나가는 것.