내 투자금에 맞는 수도권 임장지역 선정하는 방법(+자료첨부) [라이프리]

안녕하세요

행복한 나눔을 함께하는 라이프리 입니다.

지난 지방 적정투자금에 이어서

투자단지의 적정 투자금, 1분 만에 알 수 있습니다 (+계산 양식 포함_지방편) [라이프리]

내 투자금에 맞는 수도권 지역 선정 방법과

적정 투자금 판단 방법을

알아보겠습니다.

월학에서는 자율임장지를 선정하거나

자실을 하시는분들은

어디로 가야할지 막막할 때

활용하실 수 있는 방법이라

도움이 되시면 좋겠습니다

방법은 중위매매/전세가를

이용하는 방법인데요 !

12월 전국 아파트 중위 매매가 정리 [디빕]

중위매매가를 찾는 방법은

디빕님의 나눔글을 확인해주시면됩니다

평단가 : 지역에 속한 모든 아파트 단지의 최근 거래 평단가를 평균한 값

중위매매가 : 해당 지역 아파트 매매가를 가격 순으로 나열했을 때 정중앙에 위치한 값

적정 투자금을 구하는데

중위매매가를 이용하는 이유는

평단가는 가장 저가아파트부터,

최고가 아파트까지의

매가의 평균을 구한값이기에

극단적으로 비싸거나

너무 싼 거래에 대해 영향을 받는 반면,

중위 매매가는 중앙 가격으로

이러한 영향을 덜 받기 때문에

실제 체감되는 시세에 가깝습니다.

한 지역에 단지가격이

균질하게 되어 있다면

중위가와 평단가가 비슷하지만

대규모 신축단지가 들어오거나,

최선호단지들의 가격이

극단적으로 뛰는 경우

중위가는 5억으로 동일하지만

평단가는 6.5억이 되면서

투자금과 타겟지역이

달라질 수 있습니다.

수도권 투자는 평균적으로

중간 언저리의 선호단지를

비싸지 않은 가격과 적정 투자금으로

들어가는 투자를 하기에

중위매매/전세가를 이용한

적정 투자금 판단은

유의미하다고 볼 수 있습니다

예를 들어 1.5억 투자금이 있다고 보겠습니다

중위매매/전세가를 바탕으로

24평, 낀평, 32평의 가격과 투자금을

계산해보았는데요 !

24평을 기준으로

투자금이 가장 적게드는 구는

서울 5군 강북구가 되겠습니다.

즉, 서울 5급지 강북구의

중간정도 위상의 단지의

평균 투자금이 2.3억 정도다

라고 볼 수 있습니다.

해당 정보는 중간가격이므로,

1.5억이 있다면 현실적으로

서울 5급지의 후순위 단지를

투자검토해야한다는 얘기인데요 !

그렇다면 경기는 어떨까요 ?

1.5억 정도가 있다면,

+0.5억정도하여 2억을 마지노선으로

한번 확인해보겠습니다.

노란 음영이 칠해진

영통구 24평부터

소사구 32평까지정도가

1.5억~2억 투자금 안에 들어오는데요 !

현시점은 완전하락장으로

가치들이 모두 왜곡되어었진않기에

경기도 평균 매매가보다 높다면,

중간 이상의 급지로

판단하시고, 우선순위로 보셔도

좋을 것 같습니다.

여기까지 정리되었다면

이때 내 임장지를 선택하는 기준은

1. 투자금이 1.5~2억 사이로 들어오면서

- 5천만원은 기술적으로 조절을 도전

2. 전세가율이 높고

- 안전마진 확보 및 저평가

3. 매매절대가가 높은 순

- 부동산은 비율로 상승을 하기에

5억의 10% 상승과 6억의 10% 상승은

다르기 때문입니다.

이렇게 기준을 세우면 어느정도 범위를 좁혀

선택지를 모을 수 있습니다.

이때 빨간테두리의 지역들이

범위에 들어오게 되는데요 !

영통구, 의왕시는 24평을 집중적으로,

원미구, 군포시, 화성시는 24평부터 낀평까지

넓게 볼 수 있기 때문에

투자물건의 범위를

더 넓게 볼 수 있을 것 같습니다.

+

중위매매/전세가를 활용한

저평가 단지/적정투자금을 판단 방법

예를 들어 원미구의 중간 이상 선호의

24평 단지를 5억보다 싸게 산다면

가치 대비 가격을 싸게 사고

투자금 1.67억 이하로 산다면

본래 가치보다 더 적은 투자금으로

매수하시는거라 보셔도 좋습니다.

앞마당을 만드신 이후에

중간 위상의 단지를 생각하고

그 매가를 중위매가와 맞춰보시면

내가 단지가치판단이 맞는지

생각해보실 수 있습니다.

중간 위상의 단지를 맞췄다면,

상단과 하단의 단지도 마찬가지로

내 가치판단이 맞을 가능성이 높습니다.

중위매매가 자료는

2달전 자료가 가장 최신이라..

조금씩 다르지만 대세상승장이 아니기에

크게 차이 없이 활용하셔도 좋을듯합니다.

25.6월 가장 최신자료로

전국 중위매매가 정리해놓은 자료도

같이 공유드립니다.

■정리

중위매매/전세가를 활용하면

1. 투자금에 맞는임장지역 선정을 할 수 있다

- 내 투자금 +5천만원 정도로 넓게 본다.

2. 저평가와 적정 투자금을 판단할 수 있다.

3. 단지가치를 제대로 파악하였는지 알 수 있다

- 중간 위상 단지를 먼저 생각하고

→ 중위매가를 확인해본다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^

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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.