월부 실전반의 2강 수업은 세벽보기님의 강의로 진행되었다.
세벽보기님의 강의는 처음 들어봐서
지금까지와는 다른 느낌의 강의를 들을거 같아서 기대되었다.
마치 동일한 저자의 시리즈 책을 읽다가
처음보는 저자의 책을 읽었을때의 느낌??
물건 고르는 법
단지임장에서 봐야할 것
가장 좋은 단지를 찾기 위해서는 모든 단지를 봐야만 찾을 수 있다.
단임 때 단지와 그래프를 같이 보면서 우선순위 단지를 찾을 수 있다.
아실로 공급시기를 보고 호갱노노로 해당 시기 단지들의 매매전세가 어떻게 움직였는지 보고 선호도 파악할 수 있다.
공급시기에도 전세가가 받쳐줬다면 선호하는 단지라는 것을 알 수 있다.
현장에서 내 생각을 정리하고 그래프(전세가격) 보고 매임 후보단지 뽑기
그래프 기울기만 보면 함정에 빠지므로 의존 말고 스스로 생각 중요
단지 선호도
단지, 위치. 환경(상권), 학군(초품아)
지역에 따라 적용되는 선호도 요소가 다름
지역 안에서도 선호도를 개별적, 상대적으로 판단
단지간 선호도는 정성 + 정량
앞마당이 늘어갈수록 머리에 비교군이 쌓일 것임
모든 단지(1~100등) 등수 매기지 않기
매물임장, 전화임장 하는 법
단지내 1등을 뽑기 위해 전화임장 & 매물임장 진행
1~4단계에 맞춰 당일 본 매물 중 최고 매물 선정
전임은 정보 알아내는 것만이 목적이 아닙니다.
전화임장 주요 체크리스트
지역 파악보다 매물에 대한 정보를 우선시 해서 물어보는것이 좋다.
일 잘하는 사장님 찾는 법
공통사항으로 답변에 적극적이고 친절한 사장님이 좋고, 초보 때에는 일 잘하는 사장님보다 나와 잘 맞는 사장님이 좋다.
매임을 위한 단지 선정
선호단지 & 투자후보 단지 최소 20~30개 확보 후, 방문 가능한 부동산 갯수를 본다.
매물임장 할 때 주요 질문 리스트
거래가 많이 되나요? 투자자, 실거주 누가 해요?
이 단지가 앞의 가격이 비슷한 단지보다 어떤점이 좋은가요?
이 단지는 실거주가 많이 사는 단지인가요?
로얄동과 비로얄동 가격 차이는 어떻게 되나요?
물건 언제 나왔어요? 네고되나요?
기본집인데 이 가격에 전세 놓으면 빠질까요? 수리하면요?
매물 정리
임보 결론, 각 임장일의 1등 물건 중 5개를 최종 table에 올려 지역 1등 뽑기
5개 중에서 안좋은 것부터 소거법으로 제거
매물임장 전화임장 하는 법
확실한 목표를 가지고 부동산에 갈 것
1개 부동산에서 3개 단지의 선호도 & 1등 매물 가지고 나오기
협상하는 법
협상(첫투자)을 시작하기 전에 반드시 대출가능금액 + 투자금을 확인해야 한다.
전세협상에서 가장 중요한 것은 협상 스킬이 아니라,
현재 전세시장 상황을 잘 알고 바로바로 올바른 결정을 내리는 것
기본원칙: 이해당사자 모두 win-win 하는 상황 만들기
계약, 전세세팅
전세권 설정
전세권 설정을 하면 계약금을 돌려받지 못했을때, 강제경매 가능하다.
전세권 설정하면 임차인이 수리 등 중대하자 싱도 직접 수리해야 함을 설명해야 한다.
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