용용맘맘맘님의 2강 강의에서는 분위기임장부터 매물임장, 그리고 매수까지!!
기초반에서는 다루지 않았던 디테일한 부분,
그리고 투자로 연결되는 임장과 임보쓰는 법을 알려주셔서
앞으로도 계속 참고하며 투자할 수 있겠다라는 생각이 들었습니다.
핵심적인이고 응축적인 내용이 많은데
이 내용들을 어떻게 4시간 반만에 담아주셨을까
용맘님의 강의력에 감탄하면서 강의를 들었습니다.
본 것
[분위기임장] 있, 없
-있는 것과 없는 것을 파악하자
-생활권 별 핵심특징 파악하기, 부족한 것 파악하기
[단지임장] 안, 밖, 수요
-각 단지별로 어떤 수요를 잡아당길까?
-단지 내부만 보지말고 어디에 위치했는지 주변 상권, 단지와의 연계를 생각하자
-단지 선호도를 도당췌 모르겠어! 단점이 너무 크게보여서 그럴 수 있다. ex) 언덕, 구축, 세대수
→ 애매하게 남기지말고 그럼에도 어떤 수요가 있을지 다시 임장하며 체크하자
[시세지도, 그룹핑] 🌟소홀하지말자🌟
-시세지도:
내가 생각한 가격이 순서대로 매칭이되나?
현재 가격수준이 어떤가? →전고대비 하락률
-그룹핑: 생활권 가격을 한장에 볼 수 있는 유일한 장표! 절대 빼먹지 말아라
-투자우선순위, 저평가 단지찾기(매임단지)
[단지분석]
-가설검증
[매물임장]
-체크리스트
: 매물상황, 전고 가격, 전고 시점, 최근 매매/전세 실거래가, 부사님 질문사항, 내 앞마당에서 같은가격 하나 or 주변지역 중 같은 가격하나
→ 이 가격이 비싼지 안비싼지 알 수 있다. 얼마깎을지도
-현장에서
1)호가에 대한 시장 반응 ( 이 가격을 받아주나요?)
2)투자자 접근히 힘들던데 매매가 조절이 안되나요?
3)(조절이안되면) 더 조건 좋은거 RR, 전세협조 등
4)전세협조에 대한 주인반응
[매물임장 후 남겨야할 것]
-가치와 가격을 줄글로 정리
-모의 투자 반드시 실행 : 매매가격, 전세가격, 내가 남긴 선호도순위대로 가격이 흘러가는지
깨달은 것
세대수가 적은 단지?
- 땅의 가치가 높은 단지라도 애매할 수 있다. 실거래는 매도자의 호가 판단기준. 이 기준이 없으면 반응이 늦게 올 수 있다.
→입지가 좋다고 세대수를 눈감아서는 안되며 비슷한 입지의 다른 단지가 먼저 올랐다면 고려해볼 법하다.
- 세대수 작은 단지라도 주변단지와 연계화가 잘 되어 큰 세대수를 형성한다면, 땅의가치가 좋다면 괜찮다.
2. 40평대와 30평대가 같다면 40평대 해도되지않나?
- 상승장에서는 괜찮지만 하락장에서의 40평대 환금성이 많이 떨어진다. 가격만 싸다는 이유만으로 투자하는 것은 지양하고 방4개를 받아줄 수요가 있는지를 새각해라.
적용할 점
- 지역분석하려고 임장하는 게 아니다 ‘돈 더 많이 벌어디 줄 투자 단지를 뽑는다.’ 라는 생각을 놓치지 말고 분위기 임장때부터 매임할 단지를 눈여겨보자.
2. 분위기 임장 전 나무위키를 보고 오면 발도장 전 조원들에게 인상깊었던 것, 궁금했던 것을 하나씩 골라 그걸 유심히 보자. 그게 그지역의 수요와 연결된다.
3. 시세지도, 그룹핑에 시간을 충분히 쓸 것. 낀평형까지 빠지지말고 작성
매임할 단지 찾고 전반적인 가격 외우기.
4.가설검증 : 의문이 드는 것을 과거데이터로 확인하자
다음임보때는 반드시 3번 이상 시도하기
5. 모의투자
-매매, 전세 가격남기기
-내가 매긴 선호도 순위대로 가격상승흐름을 갖는지 확인
6. 비교평가
-같은가격에 들어오는 내앞마당이 아닌지역까지 서칭
-입좋구vs입덜신이라면 구축 전세추이까지 보기
-“가치→가격→상황” 순으로 접근
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