안녕하세요!
월급쟁이의 행복한 노후와
내집마련을 돕는 재이리입니다.
오늘 아침 루틴으로 기사를 읽던 중
오늘은 유독
‘부동산에 쏠린 자금, 주식으로 가야 한다.’
‘이제는 부동산 팔 때다’
‘부동산 때문에 한국은 망할 거다’
등등의 댓글들이 눈에 띄더라구요.
그런 댓글을 보다 보니
지금이 진짜 기회구나 라는 생각이
더 짙어졌습니다.
1. 규제의 방향이 바뀌었다 – ‘핀셋’에서 ‘전면’으로
이전에는 부동산 규제가
‘핀셋’ 형식이었습니다.
강남이 달아오르면 강남만,
송파 잠실이 과열되면 잠실만
묶는 식이었죠.
그러다 보니 조급한 마음의 투자자들은
한쪽이 막히면 다른 쪽으로 이동했습니다.
원래 상승장, 불장에서는 규제가 나와도
들끓는 심리를 잠 재우기 쉽지 않지요ㅎㅎ
그게 바로 풍선효과였고
시장은 규제를 요리조리 피해가며
계속 숨구멍을 찾았습니다.
하지만 지금은 조금 다릅니다.
정부가 처음부터 서울·수도권 전역을
한꺼번에 묶습니다.
마치 ‘집 안에서 불이 나면
방 하나만 잠그던’ 과거에서,
이제는 ‘집 전체를 봉쇄해버리는’
방식으로 바뀐 겁니다.
규제가 나오자 일시적일지라도
먹혀들어 거래량이 급감하였습니다.
무르익은 상승장이 아니라
상급지 일부만 오르던 시장,
실수요 기반으로
갈아타기가 왕성하던 시장에서
규제가 나오자 거래량이 위축되었습니다.
만약 불안한 심리를 자극하는 불장,
너도나도 시장참여자로 뛰어드는
완연한 상승장이었다면?
마포구를 사지 못 했다면
서대문구, 은평구 쭉쭉.. 뻗어나갔겠지만
그런 시장은 아니라는 말입니다.
이게 무슨 의미일까요?
- 어디로 튈지 모르는 자금의 목적지가 일시적으로 사라졌다는 것
규제 완화 시, 그 효과가 특정 지역이 아니라 전역으로 퍼질 수 있다는 것
규제는 칼날입니다.
단기적으로는 심리를 눌러
숨을 잠시 눌러 놓지만
그 칼날이 거둬지면 그동안 억눌린 수요가
한꺼번에 터져 나옵니다.
과거에도 이 패턴은 반복됐습니다.
2014년, 2018년…
규제 완화와 함께 불이 붙을 때,
이미 장작을 넣어둔 사람만이 뜨거운 열기를 수익으로 바꿀 수 있었습니다.
투자자에게 있어
규제는 움츠려 들기만 할
나쁜 소식이 아닙니다.
오히려 내가 준비할 시간표를
알려주는 시그널로 활용할 수 있습니다.
2. 상승장의 ‘초입’
– 확산 전의 집중 상승
지금 시장을 KB주간시계열로 보면
아래와 같아요.
어떤가요? 서울 전역이 다 오른 것 같나요?
혹은 아직 흐름이 오지 않은 구들이 보여서 마음이 놓이시나요?
빨간색(가격 상승 지역)이
강남·서초·송파·용산 등 상급지에만
몰려 있습니다.
그 외 지역은 여전히 베이지색,
심지어 흰색(보합)입니다.
색의 농도는 다르지만
과거와 비슷한 모습입니다.
2016년 초반.
“아,. 좋은 데만 오르네, 아직 괜찮겠지?”
그런데 어느 순간 강북·성동·광진,
경기도 과천·분당 등으로
불길이 번져갑니다.
그리고 그 다음 해, 외곽까지 불이 번지자..
이미 올라버린 가격 앞에서 숨을 헐떡이며
뒤늦게 매수하려는 투자자들이 줄을 섭니다.
시장은 이렇게 움직입니다.
1단계 : ‘좋은 데만’ 오른다 → 지금이 여기에 해당합니다.
2단계 : 중위 급지 확산(4,5급지)
3단계 : 전역 확산 (외곽까지 동반 상승)
사람들이 가장 크게 후회하는 타이밍은
2단계 직후입니다.
"그때 주식 말고 부동산을 살 걸"
"그때 그 단지 살 걸..”
“그때..”
지금이 바로 그 ‘그때’입니다.
다음 시계열의 색깔이 빨갛게 번져갈 때,
그 안에 내가 산 집이 있느냐 없느냐가
내 5년 후 자산을 결정합니다.
3. ‘규제+심리’가 만드는 매수 타이밍
강력한 규제가 나오면
시장은 6~8개월 정도 주춤합니다.
거래량이 줄고, 매수 경쟁이 느슨해집니다.
겉으로 보기엔 주저하기 쉬운 시기지만,
실상은 좋은 물건을 고를 수 있는
드문 시간입니다.
왜냐하면 규제는 수요, 사람들의
사고자 하는 욕구를 없애는 게 아니라
속도를 늦출 뿐이기 때문입니다.
앞으로 규제가 더 나오거나
경기 불안이 뒤섞이면 시장은 잠깐
공포 구간에 들어설 지도 모르지요.
이때가 기회이지 않을까 생각합니다.
왜냐하면 영원한 규제는 없듯이
결국 완화가 되고
1단계에서 잠시 멈춘 시장의 흐름이
확산이 되면 그땐 이미
‘뭔갈 사는 게임’이 아니라
‘따라잡는 게임’이 되기 때문입니다.
공포의 구간에 들어가는 자만이
탐욕의 시간에 웃습니다.
‘그때 살 걸’이 아니라
‘그때 사길 잘했다’ 라고 말할 수 있기를..
투자를 할 수 있으신 분들은
아직 흐름이 오지 않은 지역에서
가치 있는 단지를 볼 수 있는 실력을 키우고
내가 감당 가능한 범위 안에서
시장이 주는 기회를 꼭 잡으시길 바라요 :)
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