신축 vs 구축 앞으로 5년 뒤에는 이런 아파트가 오를 겁니다

“첫 집은 무조건 새 아파트가 좋지 않을까?”

내집마련을 고민 중인 30~40대 직장인이라면

한 번쯤 이런 막연한 생각을 해보셨을 거예요. 

주변에서는 얼죽신!

신축이 깨끗하고 살기 편하다고 해서

이런 짤이 돌아나닐 정도니까요.

하지만 또 한편으로는 

입지가 좋은 구축을 사서

몸테크를 해야 한다는 의견도 있어서 더 헷갈리실 거예요.

이런 혼란 속에서 내가 수천만 원, 수억 원이 걸린 중요한 선택을 제대로 하고 있는지 

확신이 서지 않아 많이 불안하시죠?

그래서 이번 편에서는 여러분의 예산과 상황에 맞는 합리적인 기준을 세워 

신축과 구축 중 어떤 집이 나에게 유리할지

스스로 판단할 수 있도록 도와드릴게요.

신축 vs 구축, 뭐가 다를까? 핵심 요소 비교

신축 아파트는 보통 입주 5년 차 이내의 아파트를, 

구축 아파트는 입주 15년 차 이상의 아파트를 의미한다고 볼 수 있습니다. 

(정확한 기준은 없지만, 흔히 통용되는 구분이에요.)

두 주택 형태를 비교할 때, 단순히 '쾌적함' 이외에 

우리가 반드시 고려해야 할 세 가지 핵심 요소가 있습니다.

📝 환금성이란 자산을 현금으로 바꾸기 쉬운 정도를 말합니다. 환금성이 우수하다는 것은 급하게 팔아야 할 때 잘 팔릴 가능성이 높다는 의미입니다. 신축이라고 무조건 잘 팔리는 것도 아니고, 구축이라고 해서 내가 매도할 때 팔리지 않는 것도 아닙니다. 위치가 좋지 않은 신축은 잘 팔리지 않을 수 있고, 위치가 좋은 구축은 꾸준한 수요가 있어 매도가 용이할 수 있습니다.

우리가 흔히 하는 신축 vs 구축에 대한 착각 3가지

막연한 생각 때문에 잘못된 선택을 하는 것을 막기 위해, 

우리가 흔히 빠지는 편견을 짚어 드리려 해요.

1. 착각1 : 신축은 무조건 앞으로도 계속 오른다. (X)

같은 입지인 경우 신축이 구축보다 아파트 가격 상승률이 높은 경우가 많아요.

하지만 신축이라도 입지가 별로이거나 주변 인프라(생활 시설)가 부족하다면

가격 상승에 한계가 있을 수 있어요.

✔️ 현실은: 신축은 입주 시점에 이미 새집 프리미엄이 상당 부분 반영되어 있어요. 입지나 개발 호재가 부족하다면 새집 프리미엄(상품 가치)이 사라지는 시점부터 가격이 정체될 수 있습니다. 중요한 것은 ‘새것’이 아니라, '어느 곳에 있는 새것인가' 입니다.

2. 착각2 : “구축은 재건축 아니면 값이 안 오른다.” (X)

재건축이 되기까지는 평균 15년 이상의 긴 시간이 걸리고, 

사업성(돈이 되는 정도)이 없으면 재건축이 어워요.

또한 재건축 대상이 아니더라도 구축 아파트의 가격이 오르는 경우도 있죠.

✔️ 현실은: 구축은 이미 좋은 입지(학군, 교통)에 자리 잡고 있는 경우가 많습니다. 좋은 입지는 시간이 지나도 가치가 유지됩니다. 상품 가치가 떨어지는 시점의 연식인 구축이라도 꾸준한 수요를 가진 위치의 구축이라면 땅의 가치에 대한 욕망, 수요로 충분한 가격 상승 여력을 가집니다. 쉽게 말해 강남 땅의 구축들을 생각해보세요

3. 착각3 : “새 아파트가 무조건 더 살기 좋다.” (X)

신축은 지하 주차장이 잘 되어있고, 

커뮤니티 시설(헬스장, 골프연습장, 수영장, 독서실 등)이 

잘 갖춰져 있다는 장점이 있어요. 

하지만 오래된 아파트도 장점이 있어요!

✔️ 현실은: 구축 아파트는 넓은 동간 거리(아파트 동과 동 사이의 거리)와 녹지 공간이 풍부한 경우가 많습니다. 또한, 이미 완성된 상권과 학군에 둘러싸여 있어 실생활의 편리함은 오히려 구축이 더 뛰어날 수 있습니다. 저의 경험상, 아이를 키우는 분들은 안정된 학군 때문에 구축을 선호하는 경우도 많았습니다.

내 상황에 맞는 신축 vs 구축 선택 가이드

이제 막연한 편견을 버리고,

여러분의 상황에 따라 어떤 선택이 유리할지 판단해 보세요.

(같은 입지를 기준으로 한 가이드입니다!)

신축 아파트가 유리한 사람

• 예산의 여유가 있고, 깨끗한 집에서 주차 걱정 없이 살고 싶은 분들

  (Tip: 신축은 주차 대수가 1.3대 이상인 경우가 많아 상대적으로 주차 스트레스가 적어요.)

• 높은 환금성을 중요하게 생각하는 사람.
• 커뮤니티 시설(단지 내 헬스장, 카페 등)을 적극적으로 이용할 사람.
• 입주 초기의 불안정함 (주변 인프라가 갖춰지기까지 시간이 걸림)을 감수할 수 있는 사람.

구축 아파트가 유리한 사람

• 예산이 빠듯하여 초기 매매 비용을 최대한 낮추고 싶은 사람. (징검다리 첫 집!)
• 직장/자녀 학군 등 이미 완성된 인프라가 매우 중요한 사람.
  • (Tip: 구축은 동네의 핵심 위치에 있는 경우가 많아 교통, 학군이 유리해요.)
• 집 내부 인테리어를 본인의 취향대로 바꾸는 것에 거부감이 없는 사람.
  • (Tip: 구축은 비교적 매매가가 낮기 때문에 그 차액으로 원하는 인테리어를 할 여력이 생깁니다.)
• 긴 호흡으로 재건축 또는 리모델링 가능성을 지켜볼 의향이 있는 사람. (용적률 함께 검토)

신축 vs 구축, 이것만은 꼭 기억하세요!

신축이든 구축이든, 결국 중요한 것은 

내 예산 안에서 나의 삶의 우선순위(출퇴근, 학군, 예산 등)를 얼마나 충족시키는지입니다.

내집마련의 첫 단추를 잘 꿰기 위해, 

오늘 다룬 신축과 구축의 차이점에서 가장 알아두면 좋을 3가지를 정리하며 마무리하겠습니다.

1. 예산: 같은 위치의 경우 신축은 구축보다 매매가가 높지만, 

   구축은 인테리어 비용이 추가로 발생할 수 있다는 점을 염두에 두고 예산을 짜야 합니다.

    

2. 환금성: 이후 팔아야 할 상황이 생길 때를 대비하여

   환금성이 좋은지 (그 지역에서 수요가 많은지) 반드시 확인해야 합니다.

    

3. 인프라: 신축은 깨끗하지만 주변 인프라가 불안정할 수 있고, 

   구축은 오래되었지만 이미 완성된 인프라가 장점이라는 점을 기억해야 합니다.

지난 편에서 내집마련을 위한 가용자금 확인 및 

대출 계획을 세우며 가능한 범위를 정했는데요. 

이제 그 예산을 바탕으로, 

이번 편에서 배운 신축과 구축의 특징을 대입하여 

나는 신축을 보러 가야 할까, 구축을 보러 가야 할까를 결정해 보세요.

다음 편에서는 집을 볼 때,

신축 vs 구축 외에도 살펴볼 점인 “주택 유형”에 대해 다룰 예정이에요.
 

집 사려면 어떤 집을 사야할까? 

다세대? 다가구? 빌라? 아파트? 어떤 게 좋을지 궁금하고

집 보는 안목을 한 단계 더 높이고 싶다면,

다음 편도 꼭 이어서 읽어주세요.