좋은 부사님 고르는 체크리스트 7가지

“중개사님, 수수료는 왜 이렇게 비싼 거예요? 사실 뭐 해주는 게 없는 것 같아서요.”
“플랫폼에서 매물 다 보이는데, 굳이 중개사가 꼭 필요할까요?”

현장에서 고객들을 만나면 가장 자주 듣는 질문입니다.
하지만 집은 몇 억에서 많게는 수십 억까지, 내 전 재산이 걸린 계약입니다.
어떤 집을 고르느냐보다 더 중요한 건, 어떤 중개사를 만나느냐입니다.

안녕하세요. 저는 8년째 현장에서 고객과 함께해 온 공인중개사 ‘디수’입니다.
오늘은 제가 직접 경험을 통해 정리한 ‘좋은 중개사를 고르는 체크리스트 7가지’를 공유드리려 합니다.
이 7가지만 기억하셔도 계약 과정에서 불안은 줄이고 안심은 훨씬 커질 겁니다.

좋은 중개사 체크리스트 7가지

1. 등기부·권리관계를 고객 눈높이에서 설명해주는가

등기부등본은 계약의 안전을 좌우하는 핵심 서류입니다.
대부분의 중개사는 등기부를 보여주지만, 중요한 건 고객이 이해할 수 있도록 풀어주는가입니다.

예를 들어,

• 근저당권
  은행 대출이 잡혀 있다면 ‘채권최고액’이 표시됩니다. 만약 이 금액이 고객의 보증금이나 매매대금보다 크다면, 집주인이 빚을 갚지 못할 경우 고객의 돈을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다.
• 가압류
  집주인이 다른 채무 문제로 소송을 당해 재산이 묶여 있다면, 집이 경매로 넘어갈 가능성이 큽니다. 이런 경우 계약 자체가 무의미해질 수 있습니다.
• 가등기
  다른 매수인이 이미 우선권을 확보해 둔 상태라면, 고객이 계약을 해도 소유권을 넘겨받지 못할 수 있습니다.

좋은 중개사는 단순히 “등기부를 보여주는 것”에서 끝나지 않고, 이러한 위험이 실제로 고객에게 어떤 영향을 줄 수 있는지를 눈높이에 맞춰 설명합니다.

2. 수수료를 투명하게 안내하는가

법정 요율은 정해져 있습니다.
하지만 어떤 중개사는 “얼마쯤 될 거예요”라며 흐리게 말하기도 합니다.
좋은 중개사는 계약 전에 정확한 금액을 제시하고 협의 가능 여부도 명확히 설명합니다.
돈 문제에서 불투명한 태도는 신뢰를 무너뜨립니다.

3. 특약 사항을 고객 입장에서 챙겨주는가 (전세·매매 기준)

계약서 본문만큼이나 중요한 게 특약입니다.

현실적인 전세·매매 특약 예시

• 보증금 반환
  “임대인은 계약 만료일에 보증금을 반환한다. 반환이 지연될 경우, 민법 및 주택임대차보호법에 따른 지연손해금(법정이율)을 지급한다.”
  → 실제로 ○%를 명시하기보다는 법정이율을 준용하는 경우가 많습니다.
• 하자 수리
  “입주 전 확인된 누수·곰팡이 등 주요 하자는 임대인이 보수 완료 후 인도한다.”
  → ‘누수·곰팡이’ 같은 구체적 사례를 쓰면 고객이 바로 이해하기 쉽습니다.
• 근저당 추가 제한
  “계약 체결 이후, 잔금 지급 전까지 새로운 근저당권 등 권리설정을 하지 않는다. 위반 시 계약 해제 및 계약금 반환 사유가 된다.”
  → 임차인 동의 조항보다는 “추가 설정 금지”가 현실적으로 많이 쓰입니다.
• 잔금·인도 시 하자 처리
  “잔금일에 소유권 이전과 동시에 인도한다. 인도 전 발견된 주요 설비 하자는 매도인이 수리 후 인도한다.”
  → 결로·누수 등 모호한 표현보다는 ‘주요 설비 하자’라고 쓰는 편이 실무적입니다.
• 권리 이상 시 해제
  “잔금 시까지 등기부상 근저당·가압류 등 권리가 말소되지 않으면, 매수인은 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환받을 수 있다.”
  → 가장 기본적이고 실무에서 많이 쓰이는 안전장치입니다.

4. 매물의 장점뿐 아니라 단점도 말하는가

채광, 교통, 입지 같은 장점은 누구나 이야기합니다.
하지만 관리비 과다, 소음, 주차 불편 같은 단점은 감추기 쉽습니다.
좋은 중개사는 단점까지 솔직하게 알려줍니다.
그래야 고객이 계약 후 “속았다”는 기분을 갖지 않습니다.

5. 사후관리 의지가 있는가

많은 고객이 “계약 끝나면 연락이 안 된다”고 말합니다.
하지만 실제 현장에서는

• 잔금일 조율,
• 세입자 잔류 문제,
• 확정일자 누락,
  등 예기치 못한 상황이 자주 발생합니다.

좋은 중개사는 계약 이후에도 전화를 받습니다.
“계약 끝 → 관계 끝”이 아니라, 문제 해결까지 책임지는 태도가 중요합니다.

6. 지역 시세와 거래사례에 밝은가

“이 집이 비싼 건지 싼 건지 모르겠다”는 건 고객의 가장 큰 불안입니다.
좋은 중개사는 KB시세, 국토부 실거래가, 최근 거래사례를 근거로 설명합니다.
단순히 “이 집 좋아요”가 아니라,
“최근 동일 평형이 ○억에 거래됐으니 합리적인 가격입니다”라고 말해줄 수 있어야 합니다.

7. 답변할 때 근거를 드는가

“원래 다 그래요.”
이 말만큼 불안하게 하는 대답은 없습니다.

좋은 중개사는 법령·판례·실거래 사례를 근거로 답합니다.

• “주택임대차보호법 제3조에 따라, 전입신고와 확정일자를 갖추면 대항력이 생깁니다.”
• “임차권 등기명령을 신청하면, 보증금 돌려받기 전에도 전입 효력이 유지됩니다.”

근거 있는 답변이야말로 고객 신뢰를 쌓는 가장 빠른 방법입니다.

고객이 중개사를 고르는 시대

집은 누구나 찾을 수 있습니다.
하지만 안전하게 계약하는 것은 여전히 중개사의 역할입니다.

이 7가지 기준으로 중개사를 점검해 보신다면, 단순히 집을 보여주는 사람이 아니라
내 편이 되어 줄 수 있는 믿을 만한 전문가를 만날 수 있을 겁니다.

“당신의 재산을 지켜줄 수 있는 사람, 바로 믿을 만한 중개사입니다.”