- 집을 사고팔 때는 가계약부터 잔금, 소유권 이전까지 순서대로 따라가면 됩니다.
- 필요한 서류는 누가 준비해야 하는지만 딱 구분하면 생각보다 단순👍
- 제일 중요! 계약서 특약과 잔금 정리를 꼼꼼히 확인해야 후회가 없습니다. 8가지 주의사항을 꼭 확인하세요.
목차
- 부동산 매매 절차
- 부동산 매매 시 필요서류
- 잔금 치루기
- 계약 시 주의사항 (Q&A)
안녕하세요. 8년 차 실전형 공인중개사 디수입니다. 👋
지난 칼럼에서는 “어떻게 하면 좋은 부동산 사장님”을 만날 수 있을까(← 이전 칼럼 보기)를
여러분께 말씀드렸는데요.
오늘은 부동산 사장님 이야기 이후, 많은 요청을 주신 이야기를 해보려고 합니다.
바로 “집 살 때 대체 어떻게 해요?” 입니다.
많은 분들께서 계약하기 전까지
부동산 매매 절차나 필요한 서류,
또 특히 계약 때 주의사항에 대해 궁금증을 갖고 계신 것 같았습니다.
아무래도 등기부등본, 인감증명서 같은 낯선 용어가 쏟아지고
계약금·중도금·잔금이라는 돈의 흐름 속에서
도장을 찍을 때 혹시 뭔가 놓쳤을까봐 불안감도 크신 것 같구요.
그래서 오늘은 매매 절차부터 필요한 서류, 잔금 정리, 그리고 많은 사람들이 놓치는 계약서 특약까지!
차근차근 정리해 보겠습니다.
끝까지 읽으시면, 흔히 저지르는 실수들도 미리 피할 수 있을 겁니다.👍
1. 부동산 매매 절차
부동산 거래는 흐름을 한 번 파악하면 생각보다 이해하기 쉽습니다.
총 8단계로 나눠 설명드려 볼게요.
가계약금 입금
마음에 드는 집을 정하고 나면, 보통 매매가의 10% 이내에서 가계약금을 먼저 보냅니다.
이 때, 문자로라도 매물, 금액, 지급방법을 꼭 받아 두세요.- 매매계약서 작성
계약 당일에는 매도인이 신분증과 서류를 챙겨오고, 매수인은 계약금을 준비해 갑니다.
계약금은 매매가의 10% 정도였고, 이걸 내는 순간 계약이 확정됩니다.
- 부동산 거래 신고
가계약금 일로부터 1달 안에 중개사가 거래 신고를 합니다.
- 대출 신청
잔금일 기준 두 달 전쯤 대출 신청을 합니다.
은행에서 서류를 다시 요청하는 경우가 많아, 여유 있게 움직이는 게 좋습니다.
- 중도금 납입
중도금이 있다면, 일정 금액을 납부하면서 자금 흐름을 한 번 점검해보는 것도 좋습니다.
계약일과 잔금일이 짧은 상황에 따라 바로 잔금으로 넘어가는 경우도 있습니다.
- 잔금 납입
가장 긴장되는 순간이죠. 계약금과 중도금을 뺀 나머지를 한 번에 입금합니다.
이 날을 기준으로 소유권 이전이 완료되고, 대출도 실행됩니다.
- 법무사 비용과 세금 납부
취득세, 법무사 수수료, 국민주택채권 할인액까지 합산해 입금해야 합니다.
이때, 법무사를 통해 등기와 세금을 처리합니다.
- 관리비 정산
관리사무소에서 잔금일까지 발생한 관리비를 확인하고, 매도인에게 받아 정리합니다.
이걸 놓치면 입주하자마자 체납금 문제가 생길 수 있습니다.
2. 부동산 매매 시 필요서류
매매 절차를 따라가다 보면
가장 많이 시간을 빼앗는 게 서류 준비라고 말씀하시는 분들이 많습니다.
그래서 따로 필요한 서류도 정리해봤는데,
서류가 많다고 무작정 한 번에 다 외우려고 하면 머리가 복잡해집니다.
“누가 어떤 상황에서 필요한지"만 구분해 두면 훨씬 수월합니다.
| 구분 | 준비해야 할 서류 |
|---|---|
| 매도인 | 등기필증(권리증), 매도용 인감증명서, 신분증, 인감도장, 주민등록초본, (임차인 있을 경우) 임대차 계약서 |
| 매수인 | 매매계약서, 주민등록 등본·초본, 신분증, 도장, 가족관계증명서 |
| 대리인 거래 시 | 대리인 신분증·도장, 위임장(인감날인 필수), 위임인 인감증명서, 위임인 신분증 사본 |
| 대출 시 추가 | 매매계약서, 등기권리증, 주민등록초본, 가족관계증명서, 원천징수영수증, 건강보험 자격득실확인서 (사업자는 사업자등록증명원+소득금액증명원) |
3. 잔금 치루기
잔금일에 긴장감은 최고조에 이르죠.
긴장감을 뚫고 꼭 확인해야 하는 것들은 아래와 같습니다.
- 잔금 전 확인
등기부등본에서 권리 변동이 없는지 다시 확인하기
관리비와 세금도 체납이 없는지 영수증으로 꼭 점검하기
- 잔금 입금
계약금과 중도금을 제외한 금액을 입금하기
동시에 선수관리비, 중개수수료, 법무사 비용까지 함께 정리해야 합니다.
이 순간 모든 게 정리되어야 소유권 이전이 문제없이 진행됩니다.
4. 8년차 실전형 공인중개사가 말하는 계약 시 주의사항 (Q&A)
Q. 부동산 매매 계약 시 일반인들이 가장 자주 놓치는 ‘특약 조항’은 무엇일까요?
- 누수 책임: 그냥 “누수는 매도인 책임”이라고 쓰면 애매합니다.
“잔금 전 발생한 누수는 매도인, 잔금 후 3개월 이내 발생한 누수도 매도인 책임”처럼
기간을 구체적으로 적어야 합니다. 원인까지(윗집 공사, 실리콘 균열 등) 적어두면 더 확실합니다.
- 관리비·공과금 정산: 잔금일까지 나온 관리비와 세금은 매도인이 내야 합니다.
안 적어두면 새 집주인이 체납분까지 떠안는 경우가 있습니다.
- 임차인 퇴거: 실거주 목적으로 사는 집에 세입자가 있다면, “잔금일까지 전출 완료”라는 문구가 꼭 필요합니다.
- 하자담보책임: “하자는 매도인 책임”이라고만 하면 범위가 애매합니다.
예: “잔금 후 6개월 이내 난방 배관 파열·하부 누수는 매도인 책임.
단순 생활하자나 샷시 노후는 제외”처럼 구체적으로 적어야 분쟁이 줄어듭니다.
- 장기수선충당금 정산: 관리비만 챙기고 이건 빼먹는 경우가 많습니다.
“잔금 이전분은 매도인, 이후분은 매수인 부담”이라고 계약서에 넣어야 합니다.
임대차 승계: 전세나 월세가 있는 집을 살 때는
“임대차 계약은 매수인이 승계하며, 보증금은 매매대금에 포함해 잔금 시 공제한다”라고 적어야 합니다.
Q2. 계약서에서 반드시 확인해야 할 문구는 무엇일까요?
- 소유권 이전 확실성: “소유권 이전 등기 완료 전, 새로운 권리(근저당 등)가 생기면 안 된다”라는 문구가 꼭 필요합니다.
- 동시이행 명시: “잔금 지급과 동시에 소유권 이전·집 인도”라는 원칙을 분명히 써야 합니다. 빠지면 돈을 다 냈는데도 등기가 안 넘어오는 상황이 생길 수 있습니다.
부동산 매매 절차 단계를 살펴봤는데요.
여러 달에 걸쳐 구하는 ‘내 집’을 산다는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다.
그리고 이 매매 절차 단계에서는 지속적으로 신뢰를 쌓고 끝까지 함께 할 중개사가 중요합니다.
때문에 가장 마지막으로,
여러분께 “믿을 수 있는 중개사”를 선택하라 말씀드리고 싶습니다.
성공적인 부동산 거래의 첫걸음을 위해,
꼭 시간을 투자해서라도 믿을 수 있는 중개사를 찾으시길 바랍니다.
댓글
