대출 및 입주 CASE에 대해 궁금한 점이 있습니다.

BEST | 할수있집님, 이렇게 지난 물건을 복기해보는 과정이 아쉬움은 많이 남지만... 돌아보면 반드시 더 현명한 매수로 이어질 수 있더라구요 ^^ 그런 점에서 과거의 아쉬운 선택을 객관적으로 바라보는 것도 중요하고, 동시에 과거의 선택에 얽매여 "그때 할 껄"하고 후회를 남기기보다 그 경험을 자산삼아 더 나은 투자로 이어가는 점도 중요한 것 같습니다. 위에 미요미우님의 답변에 남겨주신 대댓글에 대해 답변드리자면 질문에서는 할수있집님의 개인상황(소득, 연저축 등)을 알 수 없지만 후순위대출을 사용하여 일시적으로 매전차이(갭)를 감당했다가 추후 주택담보대출로 전환하여 계속 임대를 놓는 것은 리스크가 큰 선택이었고, 결과적으로도 좋지 않은 선택이었다고 봅니다. 이유 1. 후순위대출을 받아 계약 한 후 추후 만기 시점에 주담대로 전환하여 임대를 놓는 다면 매수 후 잔금 시점을 언제로 했냐에 따라 달라지겠지만, 만약 후순위대출을 받아 임차인 만기 시 주담대로 전환하기 전 6.27 대책 같은 대출 규제가 터졌다면? 주담대를 받을 수 없었을 겁니다. (정확히는 주담대를 받아 실거주 전입을 해야 합니다) 지금이야 대출규제가 나온 이후이니 "그 때 12월에 샀으면 됐는데"라고 생각하지만, 당시로서는 이런 대출규제가 나올지 안 나올지, 언제 나올지, 심지어 규제가 나온다면 어떤 항목에 적용될지 전혀 알 수 없습니다. 따라서 후순위 대출을 받는 선택은 자칫 운 나쁘면 그 뒤의 대안이 없는 선택이었을 겁니다. 이유 2. 후순위대출을 받았다면 이후 전세가격이 내가 생각한 만큼 올라와서 후순위대출을 말소할 정도가 되지 않는 이상, 대안이 없습니다 대부분의 경우 집 살 때 돈이 모자라면 신용대출을 먼저 쓰고, 그 마저도 금융권에서 한도가 다 찼을 때 고민하는 게 후순위 대출입니다. 후순위가 더 이율도 높고 위험하고 조건도 까다로운데(세입자의 동의) 그 대출을 쓴다는 것은, 이미 금융권에서 더 이상 손쉽게 가용가능한 신용대출 한도가 없다는 뜻이기도 합니다. 따라서 후순위대출을 낀 투자자의 경우 대부분 금융권에서 신용대출 한도가 꽉 차 더이상의 유동성을 발휘하기 어렵다고 보시면 됩니다. 그런데 전세금이 내 예상만큼 올라와 다음 전세를 놓으면서 후순위 대출을 다 갚는다면 모를까 (사실상 이런 시나리오도 현재의 조건부 전세대출 규제 때문에 어려운 측면이 있습니다. 세입자가 전세자금 대출을 받아 집주인의 근저당을 상환해줄 경우, 은행에서 요즘은 전세대출 거절을 하는 경우가 많거든요. ) 그렇지 않은 경우 1) 집에 대출이 낀 상태에서는 세입자들이 입주하기에 위험하다고 느껴 꺼리는 경우가 많아서 시세보다 전세금을 확 낮춰야 하는데 2) 그렇게 전세금액을 낮추려면 추가 종잣돈이 들어가야 하는데 금융권 대출한도가 꽉 차 더이상 전세금을 낮추지도 못하는 경우가 많습니다 따라서 24년 12월에 내 돈 3억으로 전세 끼고 + 후순위 대출까지 껴서 + 매매가 10억짜리 물건을 사셨다면, 취득은 할 수 있었겠지만 이후 전세가가 7억 수준까지 올라오지 않는 이상 여러모로 이후에 전세를 놓기도, 후순위 대출을 말소하기도, 후순위 대출을 유지하며 그 다음 세입자를 맞추기도 녹록치 않았을 상황으로 보입니다. 놓친 물건과 기회가 아쉬울 수도 있지만, 해당 집의 편익 뿐 아니라 리스크도 포함하여 잘 복기해보신다면 앞으로 비슷한 상황에서 현명한 선택을 하실 수 있을 것 같습니다 ^^ 할수있집님께서 놓친 집 이상으로 좋은 투자 하시기를 진심으로 응원드립니다 !

안녕하세요. 할수있집님~! 12월 당시 매수를 고려했던 물건에 대해 궁금하신 점이 있군요. 1. 26년 1월 만기, 세낀 물건인데 들어갈 수 있는 방법이 있었는지? : 이 경우에는 임대 승계로 매수하여야 하는 물건이고 아직 세입자 만기가 남아있으므로 만기 전에 실거주로 들어가실 수 있는 법적 권리는 없습니다. 다만, 세입자와의 협의를 통해 가능하게 만들어볼 수는 있는데요. 복비와 이사비를 부담하고 더 좋은 조건의 전세 물건을 소개해주는 등의 제안을 해볼 수는 있습니다. 2. 왜 생초 대출 70%이라고 하셨는지? : 24년 12월 당시에는 생초가 LTV 80%까지 허용되긴했지만 은행마다 내부 심사 기준에 따라 실제 80% 모두가 나오는 경우가 드물기 때문에 보수적으로 그렇게 말씀하신 것으로 보여요. 원칙적으로는 80%가 가능했습니다. :) 3. 6개월 내 전입 신고의무가 있었는지? : 그 때 당시에는 6개월 내 전입 의무는 없었습니다. 일시적으로 지금과 같은 소유권 이전 조건부 대출이 제한되었을 때, 전세잔금 이후 매매잔금이 6개월 이후여야 한다는 조건이 있었던 은행이 있었어요. 그 내용을 기억하고 계신 것 같습니다. :) 4. 전세퇴거자금대출활용? : 1번에서 말씀드린 것과 같이 만기 전에 합의에 의해 나가신다고 하셨을 경우에 전세퇴거자금대출 활용하셔서 보증금을 돌려주실 수 있었을 것으로 보입니다. 조금 해결되셨을지 모르겠네요. 6.27 대책으로 대출이 더 까다로워졌지만 투자가 가능한 물건은 아직 어디에나 있는 것 같아요. 투자를 계획중이시라면 꼭 성공하시기를 응원드립니다!!! 💗

할수있집님 안녕하세요! 작년 12월 매수 고민건에 대해 복기중이신 것 같네요. 1. 임차인분이 거주하고 계신 집이라면 매매와 전세금의 차액만큼을 지불하고 세낀채로 매수 한 이후 임차인분이 퇴거하실 때 퇴거자금대출을 일으켜 입주할 수 있습니다. 만일 현금이 3억만 있는 경우라면 나머지 2.5억에 대해서는 후순위 대출을 받으셔야 하는데 집을 담보로 대출을 받는 경우에는 임차인분의 동의가 필요합니다. 2. 주택 매수 후 6개월 이후까지는 대출을 일으킬 때 주택담보대출로 인정해주지만 6개월이 지나면 퇴거자금대출을 받아야 합니다. 6.27대책 이전에는 전세금의 80%까지 가능했습니다. 3. 협의 하에 임차인분께서 먼저 나가주신다면 6개월 이내에 전입신고가 가능하지만 만일 협의가 되지 않는다면 전입할 수 있는 방법은 없어 보입니다. 도움이 되었기를 바랍니다 ^^