6.27 대출규제속 전세를 뺐습니다 [즈항]

안녕하세요. 즈항입니다.

최근 광역시 0호기에서

수도권 신축 2호기로 갈아타기 할 수 있었습니다.

갈아타기 이후 전세 맞추는 과정에서

6.27 가계대출 규제도 경험해보았습니다.

이 정도면 덜매운맛이라고 하시던데

저는 망할 수도 있겠다는 생각도 해봤을만큼

임팩트가 컸습니다.

이번 경험이 제 투자방향에

큰 영향을 미칠 것 같습니다.

2호기 전세 맞추는 과정에서

참 많은 것을 배울 수 있었고,

앞으로 더 단단한 투자자가 될 수 있게

복기해보겠습니다.

전세 빼는데 임차인 한명, 한명

최선의 노력을 다해야한다

2호기 매수과정에서 매물로 나왔던 옆집.

시스템에어컨 가격만큼 비쌌고,

2호기가 조금이라도 매매가 협상이 가능했기에

2호기 매수를 결정하고 전세매물까지 등록했습니다.

 몇일후 부사님께서 전세손님이 있어 집을 보여준다는 말씀에

생각보다 빠르게 전세뺄 수 있겠다는 기대감도 있었습니다.

손님 반응이 궁금해 다음날 연락드렸습니다.

즈항 : 전세손님 별 말씀없으셨나요?

부사님 : 집은 깨끗하고 좋다고 하시네. 사실, 옆집도 같이 보여줬어. ㅇㅇ씨 집매수하고 다음날 다른 투자자가 옆집을 매수했고, ㅇㅇ씨가 올린 전세금으로 광고해달라해서 같이 보여줬는데, 손님은 시스템에어컨 설치된 옆집을 더 좋아하시네

엥???

저희 집만 전세매물로 등록되어있는 상황이라 경쟁매물은 없다고 안심했습니다.

옆집 거래도 부사님 단독으로 하셨기에, 전세 손님에게 저희집과 옆집을 같이 보여주셨더라구요.

옆집은 시스템에어컨(시에) 4대 + 간접조명까지 되어있어서

같은 가격이면 저같아도 옆집을 선택했을 겁니다.

(저도 옆집 협상을 먼저 진행했었다는...)



결국, 옆집과 계약까지 진행했고,

전세손님 한명을 놓쳤습니다.



그래도 다행인건, 전세손님이 꾸준히 있었습니다.

오히려 머리속으로는 긍정회로가 돌아갔습니다.

"차라리 잘됐다. 이제는 경쟁매물도 없으니

손님만 붙으면 바로 뺄 수 있겠다"

즈항 머리속

일주일지나 전세금은 괜찮은데,

입주날짜 협의가 필요한 전세손님이 나타나셨습니다.

계약까지도 가능했습니다.

다음날

부사님 : 어제 옆집이 임차인 문제로 계약 취소됐네. 그래서 전세매물 등록했는데, 우리답변 기다리던 손님이 옆집을 미리 봤었거든. 그러더니 한번 더 볼 수 있냐고해서 오후에 집보기로 했어요.

즈항 : 하...... 사장님 지난번에도 옆집때문에 손님 놓쳤잖아요. 이번에 제 물건 전세빠질 차롄데 이렇게 보여주시면 어떡해요. 무조건 제물건으로 계약 진행할 수 있게 옆에서 말씀 잘 해주세요.

부사님 : 그 쪽 주인도 급하다해서 매물 올려놓았는데, 손님이 보여달라하니 어쩔수가.. 맘에 안들어할 수도 있으니 보고 나서 알려줄게요.

어떻게 됐을까요?

결국, 집을 본 전세손님은 옆집과 계약했습니다.

그렇게 2주간 제가 원하는 금액으로 계약까지 가능했던

2명의 손님을 놓쳤습니다.

좋은게 좋은거라고 부사님과 좋은 관계를 유지하는데 너무 집중한게 문제였습니다.

어쨌든 전세까지 맞춰야 끝나는 게임인데, 너무 안일하게 대응했습니다.

옆집 매물과 경쟁 중이라면 가격/상태 둘중에 하나라도 우위를 가져갔어야했습니다.

저희집엔 시에가 없어 이미 시에가 설치된 옆집에게 상태로는 이길 수 없었습니다.

그렇다면, 더 저렴한 전세금으로 협상했어야합니다.

더 저렴한 전세금을 제시하려면 전세금 마지노선을 정했어야합니다.

무작정 전세금을 올려, 투자금을 줄이려는 욕심이 이런 결과까지 이어졌습니다.

더불어,

2번째 손님의 경우 부사님과 협의를 통해 충분히 막아볼 수 있었다고 생각합니다.

옆집을 보여주기로 했지만, 부사님 단독매물이기에,

부사님께 전세 수수료를 더 올려드리겠다는 말씀과 지난번 손님 놓친 이야기 등

금전적인 이득/동정 호소해서라도 저희집과 계약할 수 있게 행동해야했습니다.

<복기>

-내 물건이 1등이 될수있게 가격/상태에서 우위를 가져가야함

-전세금은 언제든 협상에 제시할 수 있는 마지노선을 미리 설정해야함.

-경쟁매물에 손님을 뺐길것 같으면 어떤 방법(수수료 증액 등)으로든부사님을 내편으로 가져가야함.

(내 역량문제)

눈에 보이지 않는 옵션은 옵션이 아니다

위에서 언급한 했지만,

저희 집과 옆집과의 차이는

시에 4대 + 간접조명 설치여부였습니다.

간접조명은 인테리어가 들어가야하기에 공사자체가 어려웠지만,

입주전 시에 설치는 빈번하고, 가능하기에

설치조건을 걸고 홍보했습니다.

임차인들은 좋아했습니다.

단, 시에 설치된 매물이 없었을때만.

애초에 시에 설치비용만큼 매매가가 저렴했기에

투자금 측면에선 큰 차이는 없었습니다.

그래도 이왕이면 시에 설치 비용이 양도세 경비로 절감될 수 있고,

새로 설치해준다고 하면 임차인들도 좋아할 것이라는

기대감이 있었기에 2호기를 매수하였습니다.

하지만, 결과는 달랐습니다.

시에 설치 홍보는 시에가 설치된 옆집과의 경쟁에서 이길 수 없었습니다.

그저 전세손님들에게는 눈앞에 보여야 옵션으로 받아들여졌습니다.

실제 시에 설치비용(4대, 약 500만원)을 가정하더라도

양도차익 계산시 절감비용은 없었습니다.

극단적인 예시긴하지만

같은 가격으로 매도한다고 가정했을때,

필요경비는 양도차익에 영향을 미치는 값이기에

결국, 500만원 싸게 사서 500만원 경비가 발생한다고해도

양도차익은 500만원 비싸게 샀을때와 같게됩니다.

필요경비는 양도차익을 줄여주는 목적인데,

이미 싸게 산 매매가 때문에 양도차익은 벌어져있기때문이죠.

또한,

양도차익은 과세표준을 설정하는데 필요한 값이기에

양도세 1.5억 이하의 경우 과세표준이

약 3천만원 구간으로 형성되어있기에

500만원이 과세표준값을 바꾸기엔

드라마틱한 영향을 미치기 어렵습니다

추가로,

시에 설치에 필요한 1일을 확보해야하고,

설치 후 입주청소가 필요하며,

업체섭외 등 여러가지를 고려하더라도

설치비용만큼의 매매가 차이라면

옵션이 이미 완비된 매물을 먼저 선택하여

빠르게 전세 빼는게 낫다고 생각합니다.

아니면 시에 가격을 줄여보는것도 방법일 수 있습니다

(이건 한계가 있습니다)

<복기>

-옵션 비용만큼의 매매가 차이라면 옵션 포함된 매물을 조금 더 저렴하게 매수하는 방법을 우선 선택하라

-옵션은 눈에 보여야한다. 만약 전세빼는데 옵션설치가 필수라면 새로운 임차인 눈에 보여질 수 있게 일정 조율하여 사전에 설치하라

투자금 줄이는 것 보다 리스크 헷지가 먼저다

계약까지 유력했던 2명의 손님을 놓치면서,

신기하게도 집보러 오는 손님이 확 줄었습니다.

가격조정 등 계약의사를 전달하는

전세손님 단 한명없이 2주가 더 흘렀습니다.

이때부터였던 것 같습니다.

여전히 단지내 유일한 전세매물인데,

마음은 편치 않았던게....

(내가 전혀 생각해보지 못한 상황)

결국, 

단지 주변 부동산에 전세를 뿌리고 부동산마다 연락드려 홍보를 부탁드렸습니다.

전세금 마지노선은 어디까지로 설정할 수 있을지,

 전세손님 정말 없는지 밥먹듯이 문의드렸고,

전세입자 버젼으로 제 물건이 브리핑 되는지, 

브리핑안되면 어떻게든 제물건이 부사님 입에서 나올 수있게 유도하기까지했습니다.

(한번이라도 더 기억해달라는 마음에...)

그러던 6.27 아침. 톡방이 시끄럽습니다.

가계부채 대책이라는 타이틀로, 주택매수를 위한 대출 규제가 골자인 정부 브리핑이었습니다.

투자자에게 영향을 미치는 건,

소유권 이전 조건부 전세대출 금지

1주택자 수도권 추가 주담대 불가

딱 2개가 눈에 들어왔습니다.

첨엔 무슨 내용인지 감도 안잡혀서 정부 발표자료를 읽고 또 읽었습니다.

읽다보니 문구하나가 눈에 들어옵니다.

6.28 이전 계약한 건에 대해선 종전 대출기준 적용.

6.27까지 계약하면 소유권 이전 조건부 전세대출 가능했습니다(SC은행 등)

머리속이 바빠졌습니다.

오늘 집보기로한 손님 몇시에 본다고 했지???

정말 절실한 마음으로 부사님께 전화드리고

대출규제 자료 보내드리면서 당부드렸습니다.

"사장님 오늘 무조건 계약까지 해야되요.

임차인 요구조건 받을준비 되어있으니

오늘 24:00전에 계약만 할 수 있게 해주세요"

즈항

그렇게 속절없이 시간이 흘렀습니다.

19:00 집을 본 손님.

집을 만족해합니다.

그럼 계약까지 이어져야하는데,

일단 집으로 돌아가겠답니다.

실시간으로 부사님께 상황 전달받으며, PC앞에서 대기하고 있는 저.

오늘 무조건 계약한다. 무조건...

23:00 부사님께 전화가 옵니다.

"00씨, 저와 공동중개 사장님 모두 24:00까지 계약금만 입금하면

임차인이 원하는 조건으로 맞춰주겠다고 하니,

임차인이 난색을 표하더니, 결국 전화를 안받아요...

죄송해서 어쩌죠?"

부사님

하....

그렇게 계약까지 마무리하지 못한채

기억에 남을만한 6.27이 지나갔습니다.

6.28일부터 엄청난 일이 있을 것 같았지만, 평소와 다름없는 하루였습니다.

부사님들께 연락드리며, 전세금도 낮췄습니다.

이제 현금만 가능한 임차인으로 부탁드린다는 말씀도 덧붙였습니다.

속절없이 흘러가는 시간 동안 금융사별 대출 상담사분과 수없이 통화했습니다.

소유권 이전 조건부 전세대출 여부

주전계약으로 소유권 이전하고 신규 임차인 전세대출

매도계약 파기하고 매도인 전세계약 후 소유권 이전

6.27이전 매매 계약을 진행했기에 잔금 대출은 가능하니,

임차인의 전세대출을 위해 신규 매매계약을 다시 진행하는건 추천하지 않았습니다.

결국, 제가 선택해야하는 방법은

전액 현금 전세세팅 또는 잔금 후 전세 맞추기

그럼 잔금은 미리 알아본것처럼 대출 나올 수 있는가?

제가 미리 알아본 금융사는 보험사였습니다.

중도상환수수료가 절반 금액이고, 1호기 매수때 활용해봤기때문입니다.

DSR, 대출 총액 등 사전에 알아본 내용 검토를 받았으나, 잔금 대출 불가하다는 답변을 받았습니다.

1주택자의 수도권 추가 주택의 경우 대출 불가하다는게 기존 방침.

시작 자체가 잘 못 되었습니다.

그리고 1금융권에 알아본 결과,

제가 가정했던 잔금보다 모두 낮게 대출 가능하다는 답변.

기존 4-5천정도는 활용가능할 것 같던 마통도 전액 반환이 필요했습니다.

하...

이제 잔금도 아슬아슬해졌습니다.

속이 타들어갔습니다.

이런 제맘을 아신건지, 몇일 후 단지내 부사님께서 연락이 오셨습니다.

부사님 : 00씨 전액 현금 가능한 손님인데, 일단 보여드려볼게요

즈항 : 사장님 감사합니다. 조건 다 맞출테니, 어떻게든 계약까지 연결해주세요. 수수료도 더 챙겨드릴게요. 제발 부탁드립니다.

그렇게 전세금 일부를 조율하여 임차인과 계약했습니다.

(퇴근하는 중간 노트북 열어 가계약 했어요)

전세금 높게 세팅하여 투자금을 줄여보려는 한달전 제모습과

모든 조건 수용할테니 전세 맞춰달라는 제 모습.

전세세팅을 통해 금전적 이익을 추구하기보다

빠르게 세팅해서 안정감이 가져가는게 더 중요하다는 것을 뼈져리게 느꼈습니다.

<복기>

-전세세팅을 절대 쉽게 생각하지마라.

-매수할때 예상한 전세가. 내가 감당가능한 전세가를 미리 설정하고 임차인 붙으면 가격조율을 통해 어떻게든 계약까지 마쳐라.

-임차인을 새롭게 맞추는 상황이 임대인에게 가장 취약한 시기. 이 시기를 오래가져가지마라. 어떻게든 빠르게 종결해야한다.

-정부정책은 예상할 수 없다. 따라서, 내 취약시기를 짧게 가져가는 것이 답이다.

-내 손님이다 싶으면 부사님께 수수료 증액 등 혜택을 드려서라도 내 손님으로 만들어야한다. 어차피 내가 감당해야하는 금액에 비해 사소한 금액이다.

-전세세팅에서 투자금 줄이기보다 빠르게 세팅해서 리스크 헷지에 우선을 둬라.

마지막 드라마틱하게

전액 현금 임차인과

전세계약을 체결했습니다

결국,

전액현금 임차인입니다.

이 글을 읽고

"지금 같은 대출규제속에서도

주인이 임차인과 전세 계약을 하고

몇개월 안에 소유권 이전하면

안전하게 전세대출 회수없이

투자할 수 있다."

이런 방법을 기대하셨을 거에요

저 또한 여러 후기를 읽고

기대했던 부분입니다.

이 글에는 답이 적혀있지 않습니다.

(미리 죄송합니다)



정말 투자에 정답은 없지만

망하지 않는 선택을 해야한다는것은

분명히 말씀드릴 수 있을 것 같습니다.

23년

선배님들이 겪으신

역전세를 경험하지 못했기에

이번 대출규제만 경험해보고 안전한 투자를 해야한다

말씀드리는게 주제넘을 수 있지만,

이번 경험만으로도 투자에 대한 제 생각이 많이 바뀌었습니다.

투자는 안전하게 하는게 맞는 것 같습니다.

투자금에 줄인다고 위험에 노출되는 것 보다

안전하게 세팅하고 시세흐름을 지켜보는게 맞는 것 같습니다.

다음편은

6.27 규제시 제가 느꼈던 감정에 대해

적어보겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.