공급과 전세가의 관계 (feat. 1호기 복기) - [네건]

안녕하세요 네건입니다.

숨이 턱턱 막히던 여름이 한 풀 꺽이고(?)

어느덧 아침에는 종종 선선함이 느껴지네요

가을이 되어가는 25년 8월

제가 1호기를 매수하고

1년 5개월이라는 시간이 지났네요.

매수 후 복기와 별개로

현 시점에서 가격 변화 모습

그리고 그 동안 느껴온 것들을

감이 아닌 수치로서 짚어보면서

앞으로 더 나은 투자를 하기 위해

어떤 배울점이 있을지 남겨보고자 합니다.

제가 1호기를 매수한 지역은

매수할 당시부터 현재까지

적정 수요이상의 공급이 이어져 오고 있습니다.

'25.9월 만기 전세 승계하며 매수했고,

25년에도 적정수요 이상의 공급이

이어지는 것을 알고 있었기에

과연 임차인이 신축으로 이사가지 않고 계약갱신청구권을 쓸까?

역전세 없이 연장할 수 있을까?

아니면 혹시 5%라도 전세금을 올릴 수 있을까?

나간다고 하면 새로운 임차인은 맞출 수 있을까?

해당 시점 3개월 앞뒤로 공급이 있는데, 어떡하지?

라는 고민을 늘 했던 것 같습니다.

그리고 25년이 되면서

만기 시점이 슬슬 다가오고 있었고,

전세 재계약 관련 칼럼과 경험담들을 읽고

나의 상황에 맞는 시나리오를 구상해보고

만기시점 기준 d-1/2/3 개월에

전세가 빠지지 않는 다면

나는 얼마까지 전세보증금을 낮출 수 있는가를 정하며

골든 타임에 해야할 행동들에 대해서 정리를 했었습니다.

하지만 결론적으로

'만기시점 이전에 세입자가 내집마련을 하며 이사를 가시면서

‘25.4월에 신규 임차인과 2년 전세계약을 하게되었습니다.’

다행히 전세금도 같은 금액으로 맞추었고,

만기전 이사를 가시는 터라 임차인이 복비도 지불하여

오히려 걱정했던 것보다 일이 잘 풀리게 되었죠. 운이 좋았습니다. :)

< 관련 나눔글: https://weolbu.com/community/3241634 >

공급이 있었는데도 불구하고

같은 보증금으로 그리고 전세를 내놓은지

약 4주만에 전세가 빠질 수 있었던 '25.4월까지

1호기 전세가격 흐름을 가져 왔습니다.

 [생활권 중 - 단지 선호도 상] 1호기의 전세가는

24년 그리고 25년까지 공급이 이어짐에도

중간중간 가격이 낮거나 높은 실거래가 있었지만

3억대 라인을 유지했습니다.

실제로 1년 5개월 동안 시세트래킹을 하며

공급에도 불구하고 전세가 방어가 잘되는 모습을

지켜볼 수 있었고,

생활권 내에서 단지 선호도가 높은 것이

전세가를 지켜주는 요인이었을까 라는

생각을 할 수 있었습니다.

그래서 동일 생활권에

[단지 선호도 중/하]의 전세가를 함께 살펴보았습니다.

[단지 선호도 중] → 전세가 보합

[단지 선호도 하] → 전세가 하락

따라서, 공급이 있다고 해서

무조건 모든 단지의 전세가가 하락한다고

퉁치지 못함을 배웁니다.

생활권 내 단지 선호도(가치)에 따라서

전세가가 보합하거나 하락하는 모습을 보이고,

'선호도가 높은 단지를 골라내고 투자한다는 것은

기대 수익률이 높다는 것은 물론

물건을 보유하고 운영하는 관점에서

전세가 방어도 유리하다는 것'임을 배웁니다.

그렇다면 생활권 차이에 의한 전세가 흐름은 어떨지 궁금했는데요

생활권/단지선호도 상중하에 따른 그래프를 가져와보면

생활권이 좋고, 단지 선호도가 높음에도

전세가가 하락하거나

또 반대로 단지 선호도가 낮은데도

전세가가 상승하는 경우도 있었는데요.

결론적으로 공급에 따른

전세가의 흐름은 대체적으로

생활권/단지 선호도의 순서에 따라

반응하고 가격 흐름이 이어지지만,

모든 시점에서 그 규칙이 들어맞지는 않는다는 걸 배웁니다.

즉, 투자의 원칙은

가치 대비 저렴한 것을 사는 것.

그리고 충분한 앞마당 내에 비교평가를 통해

투자할 수 있는 가장 좋은 것을 사는 것이고,

전세가의 흐름은 공급에 밀접하게 연동되지만

모든 시점에 그 규칙이 유지되지는 않으며,

내 물건을 전세를 빼야할 시점에

거래되는 가격 수준 자체가 중요하고

현장에서 가격과 분위기를 체감하며

 대응의 영역으로 전세를 운영해야겠다는 것을 배웁니다.

가끔 우리는

완벽하게 모든 것을 관통하는

아무도 모르는 부동산의 비밀(?)을

찾으려고 하는 듯 합니다.

하지만

투자 원칙을 제외하면

거의 대부분의 것들은

결국 대응의 영역으로

가져가야 되지 않을까 생각하며 글을 마칩니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다. :)