[재테기 9기 투자의정석 22조 해피바이러스.kim 3주차 강의후기 s급투자 1티어 2티어 다 가지는 투자자가 되자.]

안녕 하십니까?

월급쟁이 부자들  월부에 들어온후 매달 매달 개과천선 하고 매달매달 다른 사람으로 성장하고 있는 해피 바이러스.kim 인사드립니다.

이번주 3주차 권유디 강사님이자 튜터님 7년차 부동산 투자의 경험을 통해서  자산을 불리신부동산  투자를 위한 A~z 까지 자세한 설명을 해주셨습니다.

저는 월부 들어온지 1년 3개월 정도  되다보니 권유디 강사님(튜터님) 이 익숙하지만 이제막 월부에 입성  하신지 얼마 안된 분들은 처음 뵈신분들도 꽤 있으시리라 생각 됩니다.

저희 같이 투자공부 하시는 동료분들은 갓유디쓰.발라더 성시경님처럼 목소리가 좋다고 하셔서 성유디라고도 많이 말씀 하시더라구요

재테크 기초반에 들어와서 주식이냐? 부동산이냐? 고민하시는 수강생들 정말 고민 되실꺼 같습니다. 저는 월부 들어오고 나서 현재 1년  3개월째 부동산 공부도 1호기를 마친 수강생인데 주식투자 연금저축 보험 ISA는 조금 신경 써야 겠다라고 생각이 들었다. 연말 정산 절세도 받을수 있구 장기적 우상향 강남아파트 같은 ETF를 알려주셔서 비과세로 절세받을수 있는 만큼 아내 서민형 저 일반형넣구 연금저축펀드는 아내 5만원 저 5만원씩해서 넣구 나머지는 부동산 2호기 투자를 위해서 나머지는 저축 할려고 하겠다

2호기 투자를위해서 정말 타이트하게 아끼고 싶어서 들으만큼 나의 일반형 ISA는 도시락을 싸서 다니셔 회사 식대비로 

나오는 20만언어치를 매달매달 ISA로 투자하고 저축은 줄이지 말고 아내꺼만 서민형에 넣도록 하겠다. 

재테크 기초반 3강 권유디님 강의 가장 인상 깊었던 부분 

수강 강의중  들었던 내용 정리하기 잊기전에 기록하지 내용들

s급투자

현금 흐름만 있는게 아니다.

현금흐름(1)+ 시세차익(2)을 동시에 이룰수 있는 투자가 자산을 축적하는 과정

좋은투자는 s급투자를 할수 있는 투자 대상을 물색하는것이다.

아파트가 결국 답이다.

아파트

아파트 투자로 가능

현금 흐름과 시세차익 결국 달성가능

살아보거나 본적있음

지역에 상관없이

아파트 전세투자의 원리와 과정

  <s급 투자>

현금 흐름 + 시세차익

아파트 투자는 현금 흐름 13년동안 전세 3.3억 상승 2년마다 5.5천 상승

시세차익 8.7억 시세차익

1티어 투자가 전세가 상승 현금흐름

2티어 투자가 시세차익

화폐 가치가 하락

그 자산 화폐를 엄청나게 찍어내다보니 화폐가치가 하락 그래서 물가도 오르는거 같구 집값도 오르고 연봉도 오른다.

올라갈수밖에 없는 구조이다. 전세도 올라가고 매매가도 올라간다.

전세가 상승 1티어

매매가 시세차익 2티어

아파트 전세 투자로 현금흐름과 시세차익 두마리 토끼를 모두 잡는 과정을 알았다.

재테크 초보를 위한 부동산으로 돈 버는법

부동산은 돈이 많이 든다라고 생각들을 많이 하신다.

2000만원 3000만원으로 할수 있다고 4천만원으로 1억 벌수 있다고 생각이 바뀌실수 있다.

권유디님은 누구

6년간 투자와 직장 생활을 병행해온 월급쟁이 투자자.

반포에서 공무원으로 2014.03월 첫월급 100만원대

2014년 독립 안산에 살았는데 반포 너무멀어서 노량진 반지하 고시촌 살았음

전세대출도 몰랐다. 옷사는것을 좋아해서 일본 한달에 한번 옷사러 쇼핑하러 놀러를 갔다.

2014년 해외여행 쇼핑중독 모임중독

2018년 파견 자격지심

부자친구들은 호텔이 복합 쇼핑물 쇼핑 사우나 식사도 하더라. 자존심 상해서 거길 왜가 말 하려다가 말 안했음 원룸 살고 있었지만 남산힐튼 호텔도 가고 사회나가서 방탄한 생활을 하셨다. 한편으로는 어려웠다. 룸서비스 시키면 5~6만원내야겠네 그러면 한끼 밥도 못먹겠네. 이런분들 만나면 부정적인 생각 회사에서 부정적인 사람이 되어 있더라.

2018년에 월부 팟캐스트를 접했지만

2020.02

직장 상사가 월부 열반스쿨 기초반 팟캐스트를 보내주심 1년동안 라디오만 듣고 있었다. 행동으로 이어지지는 않았다. 2020년 8월에 첫수강

2021.09월 10억 달성 조금 무리는 했지만 그래도 용기를 내서 투자를 했다라는거 그래서 10억 달성

실력은 아니구 운 이었다.

2022.07월 월부 강사 코치가 되었다.

종잣돈이 없으신 분들이 많겠지만 지금보다 훨씬 좋아 질꺼니깐 희망을 가지셔라.

한달에 3~4번 4번~5번정도 나갔다.

게약건수 30건 정도 된다.

일주일에 40시간 공부를 했다,

평일 4시간 주말 10시간 일요일은 쉬었다. 그런식으로 공부를 꾸준하게 해갔다.

부동산으로 설명할수 있는 강사님이자. 투자자가 됐다..

부린이 체크리스트

나는 부동산 문열기가 무섭다

나는 부동산에 안가봤다.

나는 부동산에 혼자 안가봤다.

내가 살고 있는 집의 가격을 모른다.

내가 지금 모은 돈으로 부동산 투자를 생각조차 못해봤다.

나는 부동산 강의가 오늘이 처음이다.

여러분들의 고민

빨리 돈벌고 싶은데 방법을 모르겠어요

방향성을 정해야 한다.

하나부터 잘 해야한다.

코인도 하고 싶고 주식도 하고 싶고 부동산도 잘하고 싶고 월부TV 50억 100억 버신분들을 만나볼 기회가 생겨서 물어보는 부동산 하나만 잘한다.

하나만 전문가가 된다.

아파트만 아니면 허당이다. 우산도 매일 잊어버리고 지갑도 맨날 회사에 두고 간다.

그 하나만 뾰족하게 파고 들잖아요 그럼 노후준비 부자가 될수 있다. 무엇으로 파고 들어갈까?

주식이냐? 부동산이냐?

돈벌려면 투자해야 하는것은 알겠는데 잃을까봐 무서워요

잃지 않는 방법부터 대해서 알아야 한다. 왜냐

복리로 돌아가니깐 돈이 잘 굴러간다.

부동산 투자는 돈 많은 사람들만 하는 거 아닌가요?

다들 원베일리 50~60억 강남 잠실 비싼곳만 나오니 다들 돈 많은 사람만 한다라고 생각한다.

근데 5억대 6억대 좋은 아파트들도 많다. 권유디님은 공무원인데 안 짤리지 않을까? 지금 행복해 아파트 안살아도 돼 강남 아파트 안살아도돼 원룸으로 전세살아도 행복해 애초부터 안될꺼 같으니깐 차단하고 하려고 하지 않음

내가 할수 있을까요? 누구나 처음은 있구 누구나 처음부터 잘하는 사람은 없다. 그리고 누구나 할수 있구 다할수 있다.

오늘 강의를 수강하게 되면

부동산 투자로 10억 버는 방법을 안다.

월 200 버는 직장인도 부동산으로 돈 버는 순서와 방법을 안다.

막연했던 부동산 투자. 이제 '이것'만 하면 나도 할 수 있다는 확신을 얻는다.

할수 없는것에 집착하기보다 할수있는것에 집착하라.

인내자산

저축 베타 연금저축 IRP

투자자산

알파 주식 부동산

알파 투자 부동산에 대해서 알아 보십다.

서울 강서구 9호선을 타면 여의도 강남까지 갈수 있음

1998년식 염창동아 778세대 32평 매매가 9.6억

전세 6.1억

진짜 부자들은 이런곳에서 돈을 번다. 투자금 1억

2014년 매매 3.7억 전세 2.7억

2021년 매매 11.5억 2025년 현재 매매가 9.6억

2014년 투자시 현재 수익률= 590% / 연수익률 = 54%

2014년에서 1억을 모았어 예금통장에 넣어놓으신분 아파트 투자를 하신분

예적금 1억에 5% 500만원 11년뒤 5500만원 수익률

부동산 넣으신분들은 5억 9천에 돈을 번다.

투자금 5천

수지구 동부 아파트

2014년 2.4억 전세 1.9억

2021년 매매가 7.5억

2025년 매매 6.2억

2014년 투자시 현재 수익률 = 760% / 연수익률 69%

강남아파트 30억 전세 15억 받으시고 5억정도로 용인시 가보셔라 10억 가지고 전세를 사시라.

나 강남에 사는데 어떻게 용인을 가라고 하라고 하냐

자존심을 못 버리심 강남 아파트 롤스로이스 벤츠 BMW 아반테 소나타도 많다. 국산차는 집주인.

세입자가 외국차를 타고 다니시고 돈을 굴리려고 하신다.

부동산 투자를 해간다면 그 과정에서 편함을 느낄수 있다. 일하면서 차를 바꿀수 있고 게속 해가시면 은퇴를 할수도 있고. 여러분들도 가능하다.

투자금 1천만원 2천만원 3천만원으로 연복리로 굴러가면 가능하다.

자산이 10억 20억 30억도 가능하다.

2025년 8월 :: 5천, 1억으로 연수익률 18% 달성 가능한 아파트

2025년 매매 3.3억 전세 2.8억

2025년 매매 3.9억 전세 2.9억

2025년 매매 4.9억 전세 3.9억

순대국이 1만원인데 몇년뒤 5천원이 될수 있을까? 그렇게 되지 않다. 화폐의 가치가 틀려지고 통화량이 늘어 나기 때문에

현재 아파트는 가치가 있는것들이 많은데 바겐세일을 하는구간이 많다.

이걸 할수 있을까? 두려움이 많아지고 어렵겠지만 꾸준하게 보고 하다보면 부동산 투자할수 있다.

지금도 단 5천 1억으로 시작해 5억을 꿈꿀 수 있는 아파트가 곳곳에 살아 숨 쉬고 있다. 기회는 여전히 우리 곁에 있다. 마음이 두근 거리지 않나요?

월급쟁이 부자들에서 공부하신 분들 한분한분 꼬옥 부동산 주식 투자로 조금 더 좋은 투자를 통해 좋은 자산을 타고 노후 준비 마치실수 있으면 좋겠다.

투자를 미룬다는건 돈이 일할 기회를 놓치는 겁니다.

여러분이 자는 동안에도 돈은 일할 수 있습니다.

PART1.

한번으로 끝내는 부동산 용어

부동산 용어 :: 생존 용어

1.실거래가 실제로 거래 완료된 가격

2.호가 집을 파는 사람이 거래를 요청한 가격

4.9억에 나왔다라면 4.8억 4.7억으로 깎아 볼수 있다.

1. 전입신고 이사 왔다는 사실을 주민센터에 신고 하는 것
2. 확정일자 언제부터 살기 시작하는지 주민센터에 신고 하는 것

5. 임차인으로써 전임신고 확정일자를 받는것 그사이에도 대출을 받으신 집주인 매도자가 있다.

6.등기부등본 부동산의 등본

1. 전용면적 거주자가 전용으로 사는 면적 (방, 거실 주방 등)
2. 공용면적 거주자가 공용으로 사는 면적( 계단,복도 등)

부동산 용어 : 투자 용어

매매 : 부동산을 팔고 사는일

경매 : 집주인이 빚을 갚지 못해 법원이 집을 강제로 팔아 갚음

공매: 집주인 세금을 못내 정부가 집을 강제로 팔아 청산함

레버리지 타인의 자본을 이용하여 투자하는 것 (대출, 차용 등)

전세자금 대출: 임차인이 전세금을 내기 위해 필요한 돈을 빌리는 것

LTV 주택 가격 대비 대출 한도액의 비율

DSR 모든 대출 (원금+이자) 연간 상환액 / 연소득

연소득 4000

1억 5%

주담대 연에 1500만원 갚고 있다 + 1500 주담대 원리금 상환 금액 이자가 +500만원 신용대출 1억에 5년으로 쪼개면 2000만원

4000% 연소득 4000 100%를 사용하고 있다. 40% 이내로 줄여야 한다. 연소득 대비 40% 이상 상환금액을 대출 해주지 않기 때문에

부동산 계산기 DSR 계산기에 사용해서 계산 해봐라.

입주물량: 앞으로 입주할 새아파트의 세대수

내가 투자한곳 옆에 올림픽 파크포레온이 들어온다.

입주물량이 많다라면 전세가가 떨어질수 있고 올림픽 파크포레온에 가격이 싸지면 옆단지로 이사갈려고 하기 때문에 역전세도 대비해야 한다. 본인이 2021년 12월 3억에 맞추었지만 2024년 2억으로 전세가가 떨어질수 도 있다.

건폐율 :땅의 면적중 건물을 짓는데 사용 가능한 비율

연면적 : 건물의 각층 바닥 면적을 합한 면적

용적율 땅의 면적에 대한 건물의 연면적 비율

4층 4명 거주 8층짜리 8명

똑같이 50층 건물을 짓다라고하면 4명이 수익을 나누는것과 8명을 설득해서 수익을 내고 어떤곳이 더 재건축이 편하고 수익율이 좋겠나?

8층짜리 건물보다 4층짜리 건물이 더 좋다.

대지지분 땅의 면적을 세대수로 나눈 면적

용적율은 작을수록 대지지분은 클수록 더 재건축이 확률이 높다.

건폐율이 낮거나 용적율이 낮거나. 대지지분을 큰 것을 선택하는게 좋다.

전세가율 : 전세가 / 매매가

전세가율이 높아질수록 심리가 변화가 온다.

전세보다 매매가 좋네 현재는 최고 전세가율 찍기전 한참 남았다고 생각한다.

투자자라면 입주물량 레버리지 전세가율만 알고 넘어가도 된다.

PART2. 나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류

시세차익형

아파트

매매 투자로 기억하면 된다.

월부 아파트

매매 7억 / 전세 5억

대부분들은 7억 모아야 되겠구나 3억정도 대출을 받아야 겟구나 대출 40~50% 대출을 받아야 겠구나

풀로 받아서 70~80% 받아서 더 좋은것을 살려고 한다. 원리금 상환이 감당이 안되면 이정도 하면 된다.

월부 아파트 매매 7억/ 전세 5억

내돈 2억 전세입자 돈 5억 = 매매가 7억 권유디님 처음아시고 충격을 먹었다.

전세금 1억3천인데 매매가가 1억2천인데 1천만원만 받고 집을 샀다구요 이것도 처음에는 충격이셨다. 권유디님 전세입자 포지션 이셨다.

자본주의 사회에서 레버리지를 이렇게 일으키는것이구나 레버리지를 사용해서 집을 사용할수 있구나로 연결 하면 된다.

만약... 2012년 ~2016년 부동산에[ 관심이 없어서 적은 투자금으로 투자할 수 있는 기회를 놓쳤다면 그 이후에는 투자를 못하는 거잖아요?

아파트 하나 잘사면 몇년 동안 모아야 할 월급 만큼의 수익이 생길수 있다.

아직 가격이 덜 오른 아파트는 단순한 정체가 아니라 기회의 문이 열려 있는 신호 일수 있다.

그래서 투자는 타이밍과 선택이 정말 중요하다.

수익형 오피스텔

2.2억 보증금 1천만원 월세 150만원

주택담보대출 1.54억 (ltv 70%) 보증금 1천만원 내돈 0.56억 매매가 86만언 이자내고 남아요

강남구 역삼동 대우 디오 플러스 3.18억 현재 2004년식 18평 552세대

2006년 2.2억

2008년 2.4억

2021년 2.6억

2024년 2.7억 월세 총합 150만 /1월

1800만/1년 3.24억 /18년

2006~2024년 강남 수익형 오피스텔 총수익

시세차익

2.7억 ~2.2억 = 0.5억

월세수익

3,24억 -@ (대출이자) 총수익 3.74억- @ (대출이자)

월세보다는 중장기적으로 시세차익형이 더 답이다.

은퇴를 앞두고 계신 분들은 수익형이 더 낳을수도 있다.

오히려 해운대구 좋은땅인데도 해운대 우동 센텀뷰라움

시세 차익 4천만원 빠지고 월세는 나왔지만 수익이 없다.

결국 아파트가 가장 수익이 큼 새로 짓기 어려움

단독주택 빌라 오피스텔

수익이 작음

(일부 재개발 가능한 물건등 예외 )

새로 짓기 쉬움

투자는?

투자는 자산을 축적하는 과정

s급투자

현금 흐름만 있는게 아니다.

현금흐름(1)+ 시세차익(2)을 동시에 이룰수 있는 투자가 자산을 축적하는 과정

좋은투자는 s급투자를 할수 있는 투자 대상을 물색하는것이다.

아파트가 결국 답이다.

아파트

아파트 투자로 가능

현금 흐름과 시세차익 결국 달성가능

살아보거나 본적있음

지역에 상관없이

아파트 전세투자의 원리와 과정

<s급 투자>

현금 흐름 + 시세차익

아파트 투자는 현금 흐름 13년동안 전세 3.3억 상승 2년마다 5.5천 상승

시세차익 8.7억 시세차익

1티어 투자가 전세가 상승 현금흐름

2티어 투자가 시세차익

화폐 가치가 하락

그 자산 화폐를 엄청나게 찍어내다보니 화폐가치가 하락 그래서 물가도 오르는거 같구 집값도 오르고 연봉도 오른다.

올라갈수밖에 없는 구조이다. 전세도 올라가고 매매가도 올라간다.

전세가 상승 1티어

매매가 시세차익 2티어

아파트 전세 투자로 현금흐름과 시세차익 두마리 토끼를 모두 잡는 과정을 알았다.

이제 돈 되는 아파트를 찾는 방법을 알아보자.

대한민국 경제가 발전하니깐 아파트가 올랐다.

그리고 대중들과 반대로 했다. 남들은 안된다. 끝났다. 할때 저는 오히려 사고 남들은 환호하고 좋아할때 보수적으로 봤다.

싼 부동산을 사두고 기다렸더니 돈이 많아졌다.

싸지 않은 것, 오를것 같은 것은 쳐다보지 않는다.

싼것을 사게 되면 잃지 않는다.

즐겁게 기다린다.(전세 현금흐름은 덤)

그날이 오면 나도 모르게 부자가 된다

매매가 전세가를 봐야한다.

전세레버리지 투자를 할꺼기 때문에

환금성을 생각한다면 300세대 이상을 봐야한다.

보라색을 클릭해서 아파트 하나하나 본다.

동일 메믈 묶기 클릭

비슷한 평형 모두 클릭

매매최저가와 전세최저가의 차이가 내 투자금 안에 들어오는 단지 파악

부동산 투자의 개념을 안것

부동산 투자 성장할수 있는기회

조금더 자기 인생을 발돋움 할수 있는기회

거주 환경을 판단하기는 위해서는 임장을 가봐야 한다.

분위기 임장. 단지임장. 매물 임장

가치보다 낮은 가격에 사 두었을 뿐인데, 시간이 흘러 가격이 가치를 따라왔다.

부동산은 돈많은 사람들만 할수 있을거라고 생각했는데 저도 할수 있을 것 같아요

그런데 요즘 대출을 안해줘서(?)

부동산 투자를 못한다고 들은 것 같은데....

여전히 할 수 있는 것 맞나요?

문재인 정부때

보유세 올림

양도세도 올림 70% 물릴꺼야

10억에 사서 20억 됐다라면

양도세 10억중 7억을 내야 한다라고 한다.

세금까지 왔다라는 것은 아파트가 올랐으니깐

세금규제 가기전까지 꼬옥 투자를 많이 해서 돈을 많이 벌수 있는 투자자가 되자.

전세 퇴거 자금 대출을 이용한다.

매매가 4억 전세가 2억

매매가 10억 전세7억 26.5년에 전세자 나감

자기는 투자자가 아닌 실거주 갈아타기 한건데

1억밖에 안해주면 저는 어떻게 이사가야 하나요 라는 말이 많이 나와서 지금 풀고 있는 단계

신용대출

기존에 5천만원 소득자 1억까지 만들어 놓은분들 그대로 유지 현재

새롭게 신용대출 하신분들 연소득으로 신용으로 한도제한

6억이상 대출 주택 (10억 이상) 수요감소

7.5억x 80% = 6억

수도권 7.5억 이상 생애 최초 구입자 대출 한도 축소

정책 대출 해당자도 일반 대출과 비교하여 진행

수도권 주담대 진행시 6개월내 전입

해피바이러스kim 적용할점

1. s급 투자를 하도록 노력한다. 

    s급투자

   현금 흐름만 있는게 아니다.

   현금흐름(1)+ 시세차익(2)을 동시에 이룰수 있는 투자가 자산을 축적하는 과정

   좋은투자는 s급투자를 할수 있는 투자 대상을 물색하는것이다.

    

2.   전세가 상승 1티어 매매가 시세차익 2티어 까지 다 가질수 있는 투자자가 되도록 노력하겠다.
3. 2년~3년안에 2호기 부동산 자산을 투자하고 ISA 연금저축펀드도 관심을 가지는 투자자가 되겠다.
4. 현재 300만원 적금을 생각했으나 아내 45만원 연금저축 펀드 5만원 5만원 55만원 빼고 245 1년 3천만원 3년 9천만원 10년 10억 모을수 있는 투자자가 되도록 목표하고 꾸준하게 실행해 가도록 하겠다.
5. 월부 생활 1년 3개월차 되고 있는데도 쉽지 않다. 하지만 포기하지 않고 10년 10억을 달성하고 투자 동료들에게 도움 주는 투자자가 되겠다.
6. 앞마당을 꾸준하게 늘려서 내가 아는 투자처에만 투자하도록 하겠다.
7. 인내자산을 모아서 사치재가 아닌 투자자산을 늘려가는 투자자가 되겠다.

월부와서 투자 기준 그리고 사람이 어떻게 살아가야하고 성장해 가야하는지를 매달매달 깨닫고 실행하는것 같다.

직장인+투자자로  독강임투  독서+강의+임장+임장보고서 +투자 +다이어트 20킬로해서 빼고 운동까지 쉽지 않다.

성장하기 전까지는 한가지만 집중하라고 하는데 제 우선순위는 투자공부 이기때문에 끝나기전까지는 운동 다른것은 안하고 우선순위로 독강임투를 먼저 해가겠습니다.

매달매달 좋은 가르침 주신 월급쟁이 부자들 그리고 강사님들 3강 맡아주신 권유디 강사님 너무 감사드립니다.