[서투기 27,28기 독강 웨클 3주차 강의후기] 네가 지금은 비록 평범할지라도, 부자가 된 것처럼 살아라.

안녕하세요. 될 때까지 할 것이기에 성공할 수밖에 없는 투자자 웨클입니다.

서투기 27,28기 3주차 강의 후기 적어봅니다.

[기록한 것]

1. 투자(매수) 선택의 확신을 갖는 확실한 무기? 비교평가를 통해서 저평가(상대적)의 판단, 확신이 가능함.

1. 비교평가에서 가장 중요한 건? 순서임.(가치-가격-투자금-리스크)
2. 무조건 좋은 거(강남)만 산다는 것이 끝이 아님. 가치가 낮더라도, 투자를 해서, 시장 상황이 바뀌는 것에 따라 매매/전세/투자금의 상황도 달라질 수 있다. 그 때 ‘가치가 덜한’ 물건에 투자한 것을 발판 삼아, 그 때 투자 못한 ‘가치가 좋은’ 물건에 투자할 수 있는 기회가 생길 수 있다. 4급지 투자가 끝이 아님. 상급지로 올라갈 생각을 하면 됨.
3. 10년 이상 장기적으로 봤을 때 상급지가 물론 좋지만, 전고점을 넘지 않는 저평가 단지를 중장기(5년) 보유하고 나온 돈으로 상급지로 갈아타기 하거나, 추가 투자하는 방법도 있음.
4. 서울의 모든 아파트들은 결국엔 전고점을 넘어설 것이다. 전고점 하락률이 낮더라도 가치가 좋은 물건을 먼저 투자후보로 보아야 함.
5. 좋은 단지에만 투자하려는 생각으로 시기를 놓쳐서 투자 못하는 게 최악의 상황임. 아파트로 아파트를 사는 게임의 시작이 중요함.
6. 가재울뉴타운 사람들은 (지하철)교통이 안좋다는 것을 알고 들어오기 때문에, 연식이 중요하다.
7. 임장 가서 부동산에 들어가면, 물어볼 것 : “여기 랜드마크가 어디에요?”
8. 중랑천 뷰 같은 경우 천을 바라보는 세대의 매매가는 비싸지만, 전세가는 별 차이가 안나기 때문에, 매매가가 싼 천을 안 바라보는 세대에 투자하는 게 더 가성비 있음.
9. 가치가 비슷한 동대문과 서대문 단지가 전고점이 비슷했는데, 현재 매매호가는 동대문구가 입주 영향 탓에 가격이 눌려있다.(저평가)
10. 적정한 전세가 판단을 볼 때, 후순위 신축 단지의 전세가 수준까지 함께 고려해야 적정한 현재 내 투자 단지의 전세가를 알 수 있음. 경쟁 단지(서대문구라면, 은평구-백련 택지, 녹번 택지)
11. 동대문의 생활권 선호도 순위 : 전농/답십리 > 이문/휘경 > 청량리 > 용두 >장안
12. 전농SK는 싸다. 성동구에서 넘어온 수요가 답십리파크자이에 몰리는 경향이 있음. 용두/제기동까지가 마지노선
13. 신축이라면 이문/휘경을 먼저 보고, 구축이라면 전농/답십리를 먼저 본다.
14. 서대문의 생활권 선호도 순위 : 북아현 > 독립문 > 가재울 > 홍제 > 홍은
15. 가재울뉴타운보다 관악구 봉천동이 교통이 더 좋기 때문에 더 투자 우선순위다.
16. 홍은동은 유사 5급지에 해당 하는 곳. 여기에 투자하면 갈아타기를 준비해야 할 것. 여기보다 은평구 녹번생활권이 낫다.
17. “전세가”로 보는 단지 가치 판단 기준 : 1) 전세가가 매매가를 추월할 수 있는가? 2) 10년 전세가 상승폭이 투자금의 2배를 넘는가? 

 ※ 여기서 말하는 전세가의 시점은 매전차가 가장 적었던 시기(전세가율이 가장 높았던 시기)의 전세, 그리고 그 때의 투자금

19. “사장님, 요새 분위기 어때요? 매매(전세) 거래 잘 되나요? 00억에 이 가격에 전세 거래 되나요?”라고 물어 보기

두 번 째는, 매도자분 이사 가시는 이유가 있나요? (새로운 아파트 이사, 기존 주택 처분, 근저당, 전세금 못돌려줌 등) 이런 이유가 있다면, 가격 네고의 키를 쥔 것.

20. 부자가 되는 길 = 평범함에서 벗어나는 길

 부동산 투자는 오래 하면 무조건 이기는 게임이다.

[느낀 것 & 적용할 점]

1. 지금 서울 1호기 투자를 위해서 너무 보물찾기만 하고 있는 건 아닌지 되돌아 보게 됩니다. 투자금에 맞는 단지, 절대 매매가로 한정지어서 물건을 찾는 데에만 신경을 쓰고 있는 건 아닌지 말이죠. 비교평가의 핵심은 가치-가격-투자금-리스크를 보는 것이고, 이 순서가 중요하다고 하셨습니다. 이 말을 듣고, 나는 이제껏 임장보고서를 쓸 때 결론 파트에서 “가-가-투-리”를 적용해왔는데, 지금 실전투자를 대하는 나의 모습은 그렇게 하고 있는가 되돌아보게 되었습니다. 투자의 본질은 가치를 먼저 보는 것입니다. 가치를 보고, 가격이 적당한지, 저평가 되어 있는지, 그래서 내 투자금에 맞는지, 리스크는 없는지 보는데, 그 순서를 지키는 게 중요합니다. 흔히, 멘토, 튜터, 선배님들이 ‘넓게 보세요.’라는 말씀을 많이 하십니다. 절대 매매가와 급지에 한정되기보다 우선, 가치를 따져보고, 가치가 좋은 곳부터 우선적으로 투자 후보를 찾는 연습을 하여야 합니다. 중요한 의사결정을 앞두고, ‘가치’에 집중하는, 투자의 본질을 잊지 않겠습니다.
2. <서울의 등기를 친다는 것의 의미> 25년 현재 서울은 유주택자의 시장입니다. 이 현상은 앞으로 바뀌지 않을 것입니다. 서울 매매가 평균이 12억이 넘기 때문에, 이를 현금으로 매수할 수도 없고, 대출이 많이 막힌 상황에서 은행돈으로 매수하기도 어렵습니다. 서울에 집이 있어야, 더 좋은 집으로 갈아타기를 통해 살 수 있는 방법 밖에는 없습니다. 그래서, 서울에 등기를 친다는 것은 가치성장투자의 매우 중요한 첫 단추를 꿰는, 발판을 마련하는 데 의의가 있습니다. 우선, 그 발판을 마련하는 데 있어, 서울은 입지독점성이 있으므로, 땅의 가치에 집중해야 합니다. 위치 그 자체(강남접근성), 지하철 편의성(2,3,5,7,9,신분당선), 그 다음 환경, 학군, 상품성 순으로 따져봐야 합니다. 서울 땅에 투자하는 데 큰 의미를 두고, 강남에 입성하는 초석을 서울3급지 혹은 4급지에 반드시 만들겠습니다.