STEP1. 책의 개요
1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 : 김준영
3. 읽은 날짜 : 25.8.21
부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!
‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리
일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작
최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!
부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.
최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.
이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.
이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.
저자는 임대료에 따라 매매가에 영향을 준다는 것을 베이스로 수요 대비 공급에 따라 정책과 금리에 따라 자산의 가격과 전세가가 움직인다고 설명한다
또한, 향후 가장 큰 변화 중 하나는 전세의 월세화를 예상하는데 이 것이 우리나라의 부동산 시장에 어떤 영향을 줄 것인지 논의해보면 좋을 것 같다
STEP2. 책을 보고 깨달은 내용
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해
과거를 돌아봐도 매매가격을 결 정하는 것은 결국 전세가격이라는 기본에서 크게 벗어난 적이 없습니다.
2009년부터 2023년까지 긴 시간의 흐름에서 보면, 우리 주택시장은 공급 부족에서 시작하여 중간중간 정책 실패에 의한 전세가격 급등기를 겪었고 현재는 금리 상승이라는 수익률 훼손의 시기를 지나고 있습니다.
결국 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회 복되면서 자산가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있습니다. 임 대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이 되며, 변동성을 일으키는 중요 한 요소인 것입니다. 이렇게 중요한 전세가격의 변동성을 가장 크게 일 으키는 것이 신규공급과 금리의 변화입니다. 금리의 방향은 예측이 힘 는 부분이지만, 향후 입주물량은 파악할 수 있습니다. 그러므로 전세가 격 상승 시점과 매매가격 상승을 일으키는 변곡점을 어느 정도는 확인 할 수 있습니다.
과거의 시장과 지방 시장은 전세가가 매매가를 밀어올리는 시장이 맞았다
다만, 이제는 사람들이 학습이 되었고 강남이 아닌 마포, 성동 같은 지역 마저 전세가 매매가를 밀어올리는 개념이 아닌 전세가가 오르니 전에 튀어 오르는 현상을 보여준다 지역 내에서 최선호 하는 대장 격의 단지들은 전세가율이 60%가 되기 전에 튀어 오르는 현상이 벌어진다 그럼에도 사람들이 좋아하면서 물가상승률을 뛰어 넘을 정도의 선호를 보여주는 아파트는 사용가치가 크고 사람들의 수요가 충분하기 때문에 장기적으로 전세가가 오를 가능성이 크다 결국, 전세가 올라야 임대 수익이 증가할 수 있다
5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다
131p
인구감소 문제가 곧 부동산시장의 침체라는 공식은 성립하지 않습니 다. 뒷부분에서 예를 들어 살펴보겠지만, 인구가 감소하는 추세에도 공급량의 변화에 따라 상승과 하락이 일어나는 것을 알 수 있습니다. 또한 인구가 증가하지 않아도 소득이 지속적으로 늘어난다면 좋은 품질의 주 택에 대한 수요도 증가합니다. 이러한 수요에 맞게 높은 품질의 고급주 박과 신축주택이 공급될 수 있습니다.
그래서 지방의 소도시 중에서, 특히 인구가 감소하는 지역에서 반드시 확인해 보아야 할 것이 지역의 경쟁력입니다. 인구만 비교할 것이 아니라 같은 인구라도 새로운 수요를 창출할 수 있는 경쟁력을 갖춘 곳인 치를 비교해 보는 것이 좋습니다.
아직은 인구 감소가 자산 가격에 큰 영향을 미치지는 못하는 것으로 보인다 서울의 인구가 줄고 있지만 수요는 더 늘어나고 부동산의 가격은 일시적으로 떨어질 수 있지만 아직도 우상향한다고 믿고 있다는 것은 수요는 사람들이 좋아하는 곳, 꼭 살아야만 하는 곳에 몰린 다는 것이다
다만, 서울에는 신축의 희소성이 큰데 향후 3년 간의 공급이 거의 없는 것처럼 다음 상승장에서의 키워드는 신축이 될 수는 있을 것 같다
적어도 전세가 상승폭과 속도에 있어서는 지금도 압도적인 차이를 벌리면서 올라가고 있는 것을 보면 알 수 있다
반면 지방의 시장도 인구가 감소하는 지역에도 투자를 할 수 있고 미분양이 오히려 기회라고 하는데 지방 도시의 경쟁력이 인구만 보는 것 보다 더 중요하다고 한다
저자는 인구 소멸보다는 수요와 공급에 집중하며 가격의 결정요소 중 임대료, 수요 대비 공급, 금리의 영향을 더 중요하게 생각하는 것 같다
9장 어디에 투자해야 할까
207p
여기서 성장성이 높은 도시와 상품은 무엇으로 판단을 해야 하는지가 가장 중요한 부분입니다. 그 첫 번째는 임대료 상승률이 높은 지역입니 다. 임대료 상승률이 높다는 것은 끊임없이 임대수요가 발생하고 그 임대 료의 상승에 의해서 매매가격의 상승도 기대할 수 있다는 의미입니다.
지금도 우리 주택시장은 서울• 수도권의 전세가격 상승률이 가장 높 고 지방 광역시 그리고 도 단위로 내려가면 더 낮아지는 것을 볼 수 있 습니다. 물론 상승의 시기나 공급의 시점에 따라 일시적으로 높은 상하 물과 하락도 나오지만 전체적으로 보면 지방의 작은 도시로 갈수록 평 균적으로 낮은 임대료 상승률이 형성되어 있습니다.
투자 지역 혹은 단지를 선정함에 있어 전세가를 중요하게 생각하는데 임대료 상승률이 높은 지역 즉 수요가 몰리는 지역을 우선 투자하라는 것 같다
서울 수도권의 전세가 상승이 가장 높기 때문에 가장 가치있는 자산으로 우선적으로 고려할 것이고 공급의 영향으로 인해 가격이 왜곡된 지방의 중소도시까지 투자처로 볼 수 있다고 설명한다 수도권과 지방의 사이클이 달라 투자의 기회가 있다고 보는 월부의 투자 방식과 어느 정도 일맥 상통하는 부분이 있는 것으로 보인다
STEP3. 책을 읽고 적용할 것
공급의 관점에서 집값의 영향을 직접적으로 볼 수 있는 곳이 지방이 더 용이하기 때문에
부산의 3년 내 공급을 통해 집값의 향방을 예측해 보는 장표를 만들어보며 추이를 지켜봐 보겠다
또, 저자가 생각하는 전세의 월세화로 인해 전세가 정말 없어질 것인가
실제 데이터로 확인해보면서 전세가 사라지지 않고 월세가 오른다면 전세도 함께 오를 것인지 실제로 추적해봐야겠다
SETP4. 논의할 점
173p
계약갱신청구권 제도는 수요와 공급의 불일치 문제와 함께 공실 을 증가시킵니다. 시장에는 다양한 전세 기간의 수요가 존재하듯이 임대를 공급하는 쪽에서도 2년+2년의 전세 기간에 맞출 수 없는 다양한 임대인이 있기 때문입니다.
만약 어떤 이유로 1년만 전세를 놓을 수 있는 임대인이 있다면 공실 로 둘 수밖에 없습니다. 아니면 단기 임대가 가능한 월세로 이동하게 됩 니다. 이처럼 시장에 물건은 있으나 수요와 공급의 임대 기간 차이에 의 의해 수급 불균형이 더욱 심화됩니다
전세의 월세화가 진행되는 과정에서 저자는 계갱권이 수요와 공급의 불일치로 인해 공실을 증가치키며 전세의 월세화의 근거로 설명하고 있는데 어떻게 생각하시는지 전세의 월세화가 되는 것에 대해서도 자유로운 의견을 나눠보고 싶다
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