▼추천도서후기 쓰는 양식
책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 투자 황금 로드맵(부동산 김사부)
저자 및 출판사 : 부동산 김사부/다산 북스
읽은 날짜 : 8.25
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #사이클링 #수익형 #가치 대비 저평가
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
1. 저자 및 도서 소개
20년 이상 실전 투자를 이어온 자산가.
2. 내용 및 줄거리
부동산 사이클을 활용한 ‘사이클링 기법’, 입주권 투자를 통한 ‘수익형 레버리지’ 기법을 통해 자산을 쌓는 과정을 소개. 자산이 부족한 상황에서는 약세장, 강세장, 하락장의 과정 속에서 자산을 적극적으로 불려야 함. 그리고 어느정도 자산을 쌓은 시점에서는 자산을 수익화하여 여유로운 삶을 살아갈 수 있는 전략을 제시함.
3.공감되는 부분
1) 사이클, 저평가
→ 부동산 시장은 사이클이라는 것이 존재하고 고평가 시기와 저평가 시기가 존재함. 그리고 저평가 시에에 자산을 취득해야 한다는 부분에서 공감되었음. 결국 가치 대비 싼 자산을 취득해야 한다는 부분에서 맥락을 같이함. 상급지가 많이 올랐다는 것은 그만큼 그 아래에 있는 가치있는 자산들이 더욱 저평가 되고 있다는 부분도 많이 공감되었음.
2) 소액투자, 가치 성장 투자
→ 책에서 소액투자, 가치 성장 투자라는 용어를 사용하지 않지만 내용이 상당히 비슷했음. 자산이 적고 연 저축 금액이 적다면 더욱 수익률에 집중하여 자산을 적극적으로 불리는 과정이 중요하다는 것을 강조함.
3) 전세 상승 및 투자금 회수
→ 사이클링 기법, 수익형 레버리지 기법 모두 ‘전세 레버리지’투자의 형태. 전세 레버리지를 통해 수익, 수익률을 극대화하는 전략. 또한, 인플레로 인해 전세가가 상승하는 과정에서 투자금을 회수할 수 있는 마법의 효과까지 누릴 수 있음.
4.잘 이해가 되지 않는 부분(공감되지 않는 부분)
1) ‘가치있는 부동산’이란?
→ 책에서는 가치있는 자산을 싼 가격에 매수하는 것을 강조하지만 정작 ‘가치있는 자산’에 대한 정의가 드러나있지 않다. 뒤쪽의 입주권 투자의 과거 사례나 추천 지역을 살펴보면 수도권 내 상급지부터 하급지(인천)까지 모두 투자 대상으로 보고 있는듯하나 자산 가치에 대한 저자의 생각이 조금 부족하다는 생각이 들었음.
2) 사이클링 기법의 공식화
→ A부동산을 취득하고 4년 뒤 100% 수익률, B부동산을 A부동산을 취득한지 2년 뒤 매수하고 B부동산이 4년 뒤 100% 수익률. 이렇게 반복하는 과정을 통해 자산 10억을 만드는 로드맵을 소개함. 과거 약세장에서 소액으로 투자를 진행했을 때 4년 뒤 100% 수익률을 낼 수 있는 단지들이 많이 없다는 것을 확인함.
- 14년에 투자를 하고 4년 보유 시 수익률 100%에 전혀 미치지 못함.
약세장이 이어지는 16년도에 투자를 진행했어도 수익률 50%
마찬가지
약세장의 끝. 전세가가 끝까지 달라붙는 17년도 초반 정도에 투자를 진행했다면 상승장을 맞아 100% 수익률을 낼 수 있음.
처음 투자를 진행할 때 2500, 5000만원으로 자산을 불리는 부분에 대해서 강조했지만 실질적으로 수도권에서만 해당 전략을 사용하는 것은 현실적으로 어렵다는 부분이 있음.
우리가 배우고 있는 것처럼(실행하고 있는 것처럼) 사이클이 조금 다르고 빠르게 돌아가는 지방 투자를 함께 병행한다면 충분히 가능할 수 있음. 과거 2~3년 전 울산, 전주에 투자했던 사람들이 수익을 내면서 더 가치있는 수도권 자산을 바꾸고 있는 것처럼!
3) 입주권 투자의 기회비용
저자는 어느정도 자산을 쌓았을 때는 입주권 투자를 통해 수익형 레버리지 전략을 구사하는 것을 소개한다.
하지만 이또한 투자금이 초기에 많이 들어가고 입주시점까지 돈이 묶이며 입주장에서 전세을 빼기 때문에 낮은 전세가로 세팅을 마무리하게 된다.(그럼에도 투자금 회수율, 수익률, 수익은 엄청난 효과를 발휘한다고 주장!→ 어느정도 결과를 살펴보니 맞는 말이기는 하다.)
사례로 등장한 홍제 2구역(15.3 매입/ 투자금 1.2억/ 19.1 입주).
조합원 분양가가 5.1억 정도였으니 수익을 계산해보면 현재 144%(수익 약 7억)/ 투자금 회수 모두 완료)
과연 같은 시기에 기축 아파트를 매수했다면?
전세가가 튄 거래 같기는 하지만 반포급의 59도 해당 시기에 1억 언저리로 투자가 가능했던 시기. 현재 수익률, 수익을 비교하면 쨉도 안된다. 입주권 투자가 매력있는 것은 맞지만 기축 아파트 투자에서도 충분히 기회를 찾을 수 있다.
특히, 현재 입지가 좋은 지역에서 입주권 매수를 진행한다면 기본 4억 이상은 들어가는 상황. 기축 단지에서도 충분히 기회를 찾을 수 있다.
5.적용할 부분
‘가치있는 자산의 다양성’
→ 가치있는 자산을 싼 가격에 모아가는게 자산가로 가는 길. 그렇다면 가치있는 자산이 무엇인지에 대해 파악하는 것이 매우 중요함. 이번 입주권 투자 개념은 단순히 ‘재개발’투자로만 생각했는데 전세 레버리지 관점에서 투자금, 수익률 관점에서 기축 아파트 투자와 크게 다르지 않다는 것을 확인함. 또한, 현재처럼 상급지 가격이 많이 오른 시점에서 입지가 좋은 재개발 구역에서 싼 가격으로 새 아파트를 가져갈 수 있다면 정말 좋은 기회다.
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