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월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요. 2여름에 임장가71 구로구로나오구로의 사십살앤입니다.
3주차 강의에서는 서울 4급지인 A와 B지역을 기반으로 비교평가하는 방법까지 배울 수 있었습니다.
이미 앞마당인 A와 B지역을 제가 바라본 시선과 튜터님의 시선이 어떻게 다른지, 그리고 몰랐던 부분은 무엇이었는지 비교해볼 수 있었습니다. 더불어, 비교평가하면서 부족했던 부분도 배웠습니다.
인상깊었던 점과 적용해볼 점을 정리해보도록 하겠습니다.
‘ 생활권마다 입지 가치 정리하기 ’
2주차에 입지 분석을 하면서 임장지의 ‘핵심 입지요소’에 대해서 파악해야 하는 것의 중요성을 배웠습니다. 더불어, 생활권별로 시세를 분석할 때에도 한번 더 생활권별 입지요소를 정리해야하는 것의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다.
지역별로 핵심 입지요소가 다를 수 있는 것처럼 같은 지역이라고 할지라도 생활권마다 가지는 입지 가치가 다르기 때문에 생활권 내에서 가격을 결정하는 요소를 다시 나눠서 생각해보는 것을 간과했던 것 같습니다.
튜터님이 생각하신 B지역의 생활권 순위와 제가 생각했던 생활권 순위가 다른 것에서 더욱 크게 느낀 것 같습니다.
B지역은 교통이 중요하기때문에 c생활권이 b생활권보다 입지가치가 있다고 생각했으나, 간과했던 부분은 사람들이 b생활권을 선택하는 이유와 균질한 환경 + 괜찮은 연식의 힘을 단순하게 교통이 중요하니까 c생활권이 b생활권보다 괜찮아! 라고 결론을 냈던 것 같습니다. 물론 생활권 순위로 끝날 것이 아니라 그 안에서 단지끼리 비교하는 작업이 필요하겠지만 생활권의 입지가치를 좀 더 깊숙하게 수요와 대체안까지 고려해서 생각해봐야겠다는 다짐을 해보았습니다.
> 생활권별 주요 입지가치를 정리한다!
그리고 그 가치에 대한 수요와 함께 인근에 해당 생활권의 대체안의 여부도 같이 생각해본다!
‘ 답은 반드시 현장에! ’
A지역과 B지역에서는 사뭇 다른 미래 모습을 생각해 볼 수 있었습니다.
비균질했던 A지역의 b생활권이 대단지/브랜드/신축의 여러 단지들이 들어오면서 변모해가는 모습과 대조적으로
깔끔하게 뉴타운을 형성하고 있는 B지역의 b생활권이 나이가 들어가면서 인근의 위치가 덜 좋은 새로운 뉴타운과 비교되는 모습을 보면, 물론 현재 입지 가치가 중요하지만 지금의 수요를 파악하는 것이 끝이 아니라 앞으로 어떻게 될 것인지까지 생각해보는 태도로 지역을 바라봐야 함을 생각해보게 되었습니다.
더불어, 전세가를 바라볼 때에 생활권 마다 입지가치가 달라지면서 생활권 내 가격 뿐만 아니라 인근 생활권의 가격과 함께 비교를 해봐야한다는 것도 다시한번 생각하게 되었습니다. 생활권이 좀 더 좋은 구축과 생활권이 좀 떨어지는 신축의 전세가 비교를 통해서 구축의 전세가격을 보수적으로 바라봐야하는 것과 동시에, 인근에 대규모 입주가 있더라도
해당 생활권을 선택하는 사람들의 수요가 무엇인지에 따라서 인근에 있더라도 전세가에 영향을 크게 받지 않을 수 있다는 것도 배웠습니다.
이런 것들은 정해져있는 것이 아니라 현장의 상황마다 시장마다 달라질 수 있는 것이기 때문에 현장에서 답을 찾아야하고, 이런 시장의 모습을 기억하기 위해서 매물임장을 해야한다는 것도 배우게 되었습니다.
> 단지별, 생활권별 수요의 근거는 현장에서 찾을 수 있다!
시장의 답을 찾기 위해서는 현장에 가야한다!
이번 강의에서 배운 가치/가격/투자금(리스크)를 가지고
지역내, 지역외 비교평가를 얼른 임보에 적용해보고 싶었던 강의 감사합니다 ♥
프메퍼 보아라! 라고 외치는 그 날까지 ㅎㅎ 파이팅!!!
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