[서투기 4조 부린이는부먹] 3강 후기 (with프메퍼 튜터님)

부먹아 현장에 답이 있단다

-프메퍼 튜터님-

안녕하세요, 부먹입니다

오늘은 비교평가의 아버지

프메퍼 튜터님의 D지역과 S지역을 

같이 비교해주시면서 어떻게하면 우리가 투자 할 수 있는지!!

강의 해주셨습니다

그저 투자에 진심인 튜터님,,

지금 4급지를 봐야하는 이유는

상대적으로 덜 올랐기 때문입니다

토허제 당시

강남 오르고, 송파오르고, 마포까지 올랐으나

4급지는 상대적으로 조용했거든요

우리는 그 안에서 기회를 잡을 수 있게

임장을 하고 임보를 쓰고 현장에 나가서 물건을 봐야 합니다

심지어 D지역은 입주로 투자금이 많이 들어갈 수 있지만

싼가격이기 떄문에 추후 투자금 회수를 기대 할 수 있습니다

튜터님의 경험으로 1억까지 투자금이 들어갔지만,

공급이 없어지는 지역의 흐름을 보고 잔금을 길게 가져감으로써

3천만원의 투자금으로 투자를 하셨다고 하네요 ㅎㄷㄷ;;

이를 알기 위해선 전세 트레킹도 정말 중요하다는 점,!

비교평가

비교평가는 가치>가격>투자금>리스크 입니다

가치를 확인하고, 가격을 확인합니다

제가 비교평가를 하는 방법인데요

1) 가격을 고정하고 가치를 봅니다

모든 조건을 고정하는데요

상위 생활권과 하위 생활권의 비교평가라면

가격이 같고, 조건을 통일시킨다면

상위 생활권의 단지를 우선적으로 가져가는 겁니다

A단지는 언덕에 위치하지만 균질성이 있는 구축 단지이고

도보로 10분이면 8호선 단대오거리역에 접근 가능합니다

B단지도 마찬가지로 언덕에 위치하고, 8호선 남한산성역에 도보로 접근 가능하지만

균질성이 떨어지고 생활권순위가 낮습니다

그래서 전 A단지가 B단지보다 가치가 있다고 판단했고

B단지와 비교평가 했을 때 A단지를 선택 할 수 있었습니다

마지막 그래프를 붙여서 비교를 해보면

(휴,,)

요련식으로 가치를 고정하고 볼 수 있습니다

여기서 간과하면 안되는 부분이 있는데요

하위 단지라고 할지라도 선호도가 높다면 충분히 반대의 결과도

나올 수 있습니다

따라서, 퉁으로 보면 안되고 선호도 파악이 중요합니다

2) 가치를 고정하고 가격을 봅니다

역세권에 위치한 A단지와 비역세권의 B단지를

비교평가 한다고 했을 떄,

가격이 같다면 역세권의 단지를 가져가는 것이죠!

D단지는 수인분당선 태평역 역세권으로, 

구성남에서 흔히 볼 수 없는 평지에 위치한 구축단지입니다

F단지는 역세권이 아닌 준신축입니다

가치를 모른다면 D단지를 저평가로 볼 수 있겠지만,

F는 행정구역상 중원구에 속하지만 분당땅에 위치하기 때문에

가치가 D단지보다 있습니다

여기서 유의할 점은, 다 같은 역세권이 아니기 때문에

어떤 호선이냐에 따라서도 선호도에 영향을 줄 수 있습니다

part1 A지역과 B지역 지역분석

전세가가 꾸준히 우상향하는 단지가 많기 떄문에

반드시, 언젠가 투자 할 수 있다

입지

주요 업무지구와 가깝고, 상급지와 인접한 지역에서

상승의 흐름이 번져 올 수 있습니다

시간이 지나면 결국 땅의 가치만 남는 서울·수도권의 가치

그렇다고, 엄청 오른 단지들을 굳이 따라갈 필요 없습니다

우선순위는 항상 바뀌기 때문에, 상황에따른 투자 단지는 바뀔 수 있습니다

비교평가

입지가 변하는 곳은 전고점이 아닐 수 있고

해야할 일

우리가 해야할 일은 앞마당을 꾸준히 늘리고

입주가 있는 지역에서의 기회를 볼 수 있습니다