중소도시 3천만으로 1호기 했습니다



안녕하세요, 부린이에서

경제적 자유를 이룰

부린이는부먹입니다.

오늘은 제 실전 경험인

1호기 관련해서 경험담을

공유해드리고자 합니다

(엄마 나,, 전세 맞췄어 ㅠㅠ)

극적인 전세 맞춤!!

'대출청약철회권'은

추후 다루겠습니다

투자금이 3천만원에서

5천만원으로 바뀌는 마법

집즁집즁!!

3천만으로 할 수 있었지만

왜 5천만원으로 했는지,,!,,





작년 7월 "대프리카"를

기억하시나요,,,?







지투기를 시작으로

첫 지방 임장을

대구로 시작했습니다

지방과 서울 임장을

3+1하며 앞마당을 늘렸습니다

중소도시 S구는

조원들과 함께

선호도가 떨어지는

D구는 자실을 합니다

분임, 단임, 매임

정석대로 임장을 했고

1등을 뽑아

매물 코칭을 넣었습니다

(이제는 없스뮤ㅠㅠ)

그과정에서 제 사고의 흐름을

다시한번 정리 해보겠습니다







5년차 신축에 25평

1000세대 이상의 대단지

주변 인프라를 기반으로

공급이 조금씩 예정되어

더 좋아질 것으로

판단 했습니다

수요 타겟으로는 신혼부부와

행정기관과 업무지구 접근성을

고려하여 법인 수요까지

생각하고 물건을 텁니다

( 어디있니 나의 1호기~ )





첫번째 물건

집주인이 사시다가 매도를 위해서 공실로 비워놓으셨고

동,층,향 제일 좋은 물건이지만 가격이 제가 원하는 금액에서 조금 높았습니다

(200만원 정도,,?)

두번째 물건

5층이지만 가격은 7백만원 정도가 저렴했고,

경매물건으로 가격이 더 싸다는 것에 관심이 갔습니다

마찬가지로 공실이고 이미 이사를 나가셨다고 합니다

세번째 물건

10층에 가격은 2백만원이 더 저렴한 금액이였으나,

세입자분이 살고 계셨고 벽지 회손, 답답한 느낌을 받았습니다

투자는 내가 할 수 있는 것중에서 가장 좋은것을 하는 것

권유디 튜터님

"그래, 첫번째가 제일 좋은 물건이니까

첫번째 물건으로 해보자"

단지 내 비교평가로 들어오기전

지역간 비교평가와 단지 비교평가

프로세스가 빠졌는데요

제 투자금에 맞는 단지중

최고의 선택이자

중소도시 앞마당이 적어

박빙으로 붙여볼 단지가

없었습니다.

이부분은 확실한게

자실을 통해서 반마당을

채워가며 위에서부터

순차적으로 매임을 진행

하였기 때문에 빠트린게

없다고 생각은 하지만,,





권유디 튜터님의

1호기 'ok'싸인을 받고

그 이후 대화는

기억나지 않습니다

허,허,허,,^^

(녹음본 받아서 돌려들었습니다)

너무 기쁜 나머지

추후 일어날 상황들에

있어서 질문을 하지 못했습니다

(사는게 제일 쉽네요 ㅠㅠ)

튜터님에게 가져갔던 물건은

5년차 신축에 25평형

가격이 눌려있다고

판단하고 코칭을 받았던

제 생각이 맞았고

저는 협상을 위해서

다시 C지역으로 내려갑니다

제가 사장님께 내놓은

협상카드는 없었습니다

그냥,,, 깍아주세요

다른 분들은

몇천만원을 깍고

거기서 더 깍고 했는데

제가 해보니 안되는 겁니다

그래서 그냥

말그래도 그,,냥

500만원 네고를 요청드렸지만

300백만원 네고된 금액

OK싸인을 받았던 물건 이었기에

누가 살까봐 덜컥 사장님의

소액 네고로 계약금을 넣었습니다

추후 다른 부사님과 전세계약을

했을 때 물어보니

투자자는 없고

실수요자만 있는 시장

이였습니다

돌이켜보니 매도자분은

이사를 계획하고 있었지만

매도를 계획하고 있었기에

미리 집을 빼셨던 것이였고

아이의 입학과 함께 이사갈 집을

구하고 계셨습니다

(더 좋은 지역으로 가시려고 했던 것 같습니다)

급한건 저였습니다

당시 6월 이였고 입학까지의

시간은 6~7개월이였으며

상태는 매우 좋았기 때문에

제가 아니더라도 다른 분들이

샀을 겁니다

여기서 제가 복기할 점은

이부분을 알고 하는것과

모르고 진행하여 후회하는점은

큰 차이가 있다고 말씀드리고 싶습니다.

이물건은 고르기까지 한물건을

보기위해서 5번 정도를 왔다갔다

했던 것 같습니다

현장에 답이 있다고

말씀 해주신 튜터님들에게

들었고 행동 했습니다





이부분 때문에 복기글을

쓴다고 해도 과언이 아니라고

생각합니다

전세는 뺄 수 있을 때 빨리 빼는게 답이에요.

다음 임장지에 집중 할 수 있게 하는것도

좋은 선택이 될 수 있어요

한걸음앞으로 튜터님

1호기 매수계약을 하고

3개월 정도의 시간동안

여유를 가지고 있었습니다

배운대로 매수 부동산에

2주 후부터는 다른 부동산에

내놓는다는 말씀을 드렸고,

2주차에 연락이 왔습니다

띠리링~

사장님: 사장님 1천만원 낮춰서 하자는데?

부먹: 상의좀 하고 말씀 드릴게요~

2주 동안 연락 없다가 갑자기..?

뭐야, 손님 없다더니 있네!!!

기존 금액을 고수하게 됩니다

1천만원 낮추면 투자금이

더들어가는 상황에서

감정적으로 대응을 했던 것이죠

그리고는 시간이 흘러

제 물건은 안빠지는데

다른물건들은 빠지기 시작했고,,

문자 뿌리기

전화로 안부 묻기

전세 트레킹 등,,

해봤지만, 투자자 물건에

사장님에게 낙인이 찍힌것인지

날씨가 더워짐에 따라

손님이 뚝 끊켜버립니다





저는 매수는 자실로 했지만

전세빼기 골든타임 부터는

지투,자실,실전,지투

꽤 험난한 여정을

달려오고 있었더라구요

앞마당 늘리랴, 전세빼랴

몸따로 마음따로인 제 마음은

극도의 불안함으로 유리공과의

관계에서도 실망스러운 모습을 보였습니다

주말에 임장와서는 조원들에게

조언을 받는 일상이

반복 되었습니다

"아, 이래서 전세는 빨리 빼는게 맞구나"

몸도 마음도 지친 상황에서

9월 날씨가 조금 풀리는가 싶더니

대출 규제가 터집니다,,

"하, 진짜 다 포기하고 싶다..."

제가 포기하고싶은 상황에서

주변 동료들과 튜터님들의

진심어린 말씀들,,,





잔금이 한달 남아

잔금 준비를 했고

동료의 도움을 받았습니다





"차라리 잘됐어!

내 마음이 불안했던건 잔금이

나올지 안나올지 확신이 없었는데

이번에 확실히 알았으니까 좀 편한데?"

진금을 치룬다는건

나가지 않아도 되는 비용이

나가는 것이고,

투자금이 더 들어간다는 상황입니다

중소도시 25평형 물건은

3천만원 정도에 투자금으로

진행하려고 했으나,

잔금을 치루고

대출 실행비용, 이자를 납입하고,

추가로 관리비까지 생각보다

출혈이 심했습니다.

아직 끝나지 않은 여름

하루하루를 누구보다

치열하게 보냈던 것 같습니다

평일 점심시간은 은행

방문으로 스케줄이 잡혀있었고

매일 아침 카카오뱅크

대출런을 위해서 미모를

중도상환수수료가 적은 보험사

여러가지 방법 중에서

1. SC제일은행의 대출과

3. 보험사의 대출을

결정하게 됩니다

카카오뱅크 오픈런은

지금은 어떤지 모르겠으나,

중도상환수수료가 무료이고

비대면이기 때문에 짧게

쓸 수 있는 저희같은 투자자에게

적합한 상푸이지만, 하루 200명?

에게만 대출한다는 조건에

매일 아침 광클을 해야 했습니다.



https://v.daum.net/v/20240829180310323



그런데 9월은 대출규제가

갑자기 극심했던 시기로

시장 상황이 너무 안좋았습니다

다행히

규제는 몇일만에 풀렸지만요



https://www.news1.kr/finance/financial-policy/5537349



다행히 대출은 보험사측에서

몇번의 보안 작업을 통해

대출은 진행 되었고

잔금날 잔금 프로세스를

처음 경험 하게 됩니다.

이율은 기본 이율에

만30세 미만으로

이율이 0.1.%올라가고

생애 첫 주택 구매로

이율이 내려가고 하다보니

5% 때의 이자율을

산정 받았습니다

준비 서류는 은행마다

다르겠지만 상담사 분과

시간을 맞춰서 상담을

진행 하였고,

빠른 진행을 위해서

자료를 미리 요청 해주셨습니다





심사에 들어가고 몇번의

서류 작업과 확인작업을 거쳐

잔금날에 연계 법무사로

대출금액이 들어가게 됩니다

저는 자금이 조금 부족해

'퇴지금중도인출'이라는 경험까지도

했는데요ㅎㅎ

마찬가지로 생애첫주택과

마찬가지로 1주택 구매시

한번 퇴직금을 쓸 수 있는

퇴직급여 제도 입니다

(이부분도 나눔글을통해

더 자세히 다루겠습니다)

그럼 저는 그 차액부분만

매도자에게 입금을 하면 잔금은

끝이 나고

법무사님과 조율한 법무와

소득세, 지방세, 인지세 등을

이체해드립으로써

잔금은 끝이 납니다





법무사 비용이라도 아껴야된다는

생각에 강의에서 배운대로

행동합니다





법무사님께 22만원에 요청을 드렸고

보수료에 22만원이 되어 있으나

쓸대 없는 비용이 들어가

저 금액은 제하고

진행 하였습니다





아직 더운 10월

그래 현장 분위기를

느껴보고 확장해서 주변지역과

생활권이 떨어지는 공급물량도

직접 가서 확인해보기로 합니다



https://cafe.naver.com/wecando7/7380636



전단지는 제너스님의 양식을

참고하여 만들었는데

부사님들이 이쪽 업계냐고

너무 잘 만들었다고

칭찬을 되게 많이 해주셨습니다

약간 꼬질꼬질하게 가니

열심히 하신다고 격려도

해주시고, 분위기를 수화기

넘어로 듣는것과 또다른 느낌이

제게 확신을 주었습니다

곧 빠지겠다.

2틀 정도 100장 정도

전단지를 가져가서

70장 정도 뿌린 것 같네요

결국 근처 부동산에서

저를 딱하게 여겨주셨던

적극적이신 부부사장님들이

세컨하우스로 집을 알아보시던

중년의 대표님의 집을

저희 집으로 추천 해주셨고

전단지를 뿌린지 3일만에

집을 보신 세입자분은

계약을 하시겠다고

연락이 왔습니다

여기서 저는 경험담에서

읽었던 '대출청약철회권'을

생각하여 14일 이내로

잔금을 요청 드렸고

여유가 있으셨던 세입자분은

올 현금으로 잔금을 치뤄주셨습니다

당시 공실은 전세자금대출에

어려움이 있어 현금이

아니면 들어오기 어려웠습니다

25평형은 신혼부부의 수요가

매우 높습니다

그렇기 때문에 정부상품을

일으켜 저금리로 들어오는데

정부대출을 융자금이 있는

집대출을 막아버렸던 것

운이 좋았다고 밖에

생각이 들지 않았고

전세 특약도 별

탈없이 잘 마무리

했습니다

여기서 제가 바로

수용했던 점은 -2천만원을

낮췄지만 시장 상황과

이번 손님을 놓치면

안되겠다는 확신을 통해

과감하게 내렸고

투자금이 더 들어갔지만

진행 하였습니다





제가 가장 잘했다고

생각했던 부분은

'포기하지 않았다는 것'

제가 처음부터 후회를 했을까요?

전 처음이였기 떄문에 후회를 했습니다

경험이 없었기 때문에

적정 금액을 마음속에

정해 놓지 않아

끌려갔고, 지방 시장의

전세 흐름을 몰랐기

때문에 잔금을 치뤘으며

잔금을 치루고 이자비용을

몸소 와닿아

전세를 빼기 위해서

전단지를 돌려 봤습니다

전 이제 확실히

알았습니다.

어떻게하면 내가 후회를

하지 않는 투자를

하는지, 나에게 맞는

투자가 어떤 것인지

투자자로서 가지고 가야할

투자마인드를 위와 같은

경험들로 깨달았던 것 같습니다

1년에 한채가 어렵다면 어렵고

쉽다면 쉬울 수 있으나

경험으로써 얻는것보다

좋은 실력 쌓기는 없다고

생각하게 되었습니다

앞으로의 투자 생활에서

저와 같은 어려움에

처해있는 동료들에게

제가 받은 만큼

나눔을 하겠습니다

제 경험담과 나눔이

누군가에게 도움이 된다면

좋겠습니다

감사합니다!!

서기13기

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