내마중 후기(자모님)

1. 
가치에 대한 명확한 판단

오른것에 저항감 가지면 X
지금 할 수 있는 것에 나은 선택

전세레버리지, 대출레버리지 중
절대가가 같으면 전세 레버리지

매물임장 가열차게

교통,학군,환경 연식,세대수

비교 평가해서 자산 가치가 있으면서 거주도 하고 싶은 곳

1)내가 가진 '돈'으로 살 수 있고
2)자산 가치가 있고, 거주하고 싶으면 선택

입지가 더 좋은 20평대>입지가 덜 좋은 지역30평대
- '입지가 더 좋은 20평대'가 그 지역에서 살 만한 아파트여야 함

모든 단지 23년초(전저점)에서 얼마나 올랐는지 파악

2.
*우선순위
1)단지가치 분석
2)분임, 단임
3)매임

임장 시 교통, 환경 파악

+전고점과 같은 보조지표

- 분임, 단임(지역과 단지의 가치)
- 매임(더 좋은 조건, 상태, 가격), 매물 A,B,C 같이 봐야함

다음 선택지가 있어야함

역과의 거리 15분이내
(관악구는 지역 특성상 마을버스로 이동)

수도권의 경우 평일 출퇴근 시간 측정

교통 혼잡도 보조지표

환경
- 편의시설
>마트, 편의점, 슈퍼, 시장, 동네병원, 카페, 헬스장, 관공서
>상위 편의시설: 백화점, 아울렛, 문화센터, 대형병원

- 거주환경
>선호시설: 도서관, 교육기관
>비선호시설: 유흥업소, 고가도로,임대아파트
(거주하고 있는 사람들이 달라짐)
>혐오시설:  소각장, 발전소, 매립지, 교도고, 공장
>쾌적한 환경: 공원, 강

+비선호 시설이 없는게 중요

저녁임장을 통해 상권의 특징 파악
(안전한 분위기, 가로등, 유흥업소)

3.
지방 환경 학군우선적
수도권 교통, 환경

학군
학군환경: 초등학교 등하교 길을 건너야 하는지 여부, 단지내 어린이집
분위기: 학원가 접근성, 규모, 수준
기타: 학업성취도, 특수목적고 진학률

초등학교 학급당 학생수 평균 18~20명
학생수가 점차 줄어드는 경우

수도권의 경우 교통>환경>학군 순서
지방의경우 환경>학군 순서

초중고 같이있는 경우 거주만족도 높음
(지역 안에서는 선호, 외부에서는 들어오진 않겠지만)

같은 좋잣돈으로 할 수 있는 더 좋은 단지?

★비교 후 구매

4.
매수하려는 모든 물건 정리

단지 나와있는 모든 매물 전화

-방문시
타입별, 신축이더라도 화장실 타일/주방싱크대, 보일러&베란다 곰팡이 확인

판상형-해도 잘들고, 환기 잘됨

구축-스프링쿨러 확인

화장실-방수공사, 실리콘 처리
(실거주 허리)

싱크대 배관 확인

탄성코트, 페인트 별차이 없음

후보 3-4개 추려서 매물임장
던져보기

5.
매물임장 이후 매수 전세 프로세스

같은 단지 안에서도 '가격', '조건', '수리상태' 고려
> 전화임장

애매한 인테리어보다 기본집이어서 싼집

북향X
남향섞인것

전세 개수 및 시세확인

낀전세
-전세 보증금, 만기, 만기 6개월 이상 남은 물건이 좋음

급한물건 찾아야 깎을 수 있음
>매임 많이

국세납입증명서 확인 잔금 전 당일 오전

1. 가격 협상
2. 가격과 조건 후 매수
3. 잔금날짜-입주날짜, 계약금- 중도금 납입 여부 문자
전세가 껴 있는 경우 전세 승계 매수자 계약서에는 있어야함
전세가 껴 있지 않은 경우: 매도자는 매수자가 전세를 놓는데 적극 협조(특약)

가계약 입금 이후 계약서 1주일 이내 작성

6.
수도권 평균 입지 좋은 구축 수지 평촌

구로 금천 노원 은평구 90, 80년대 서울 5급지
경기도 수지 평촌 광명과 같이 비교해서 보기
>서울이 먼저 오른다
>연식보다 중요한 것은 '입지'

'지금 할 수 있는 것에 집중'

'내 삶에서 시간을 쓸 때 한 가지에 집중하고
수비수의 자세가 아닌 공격수의 자세로'

부족한 부분 메타인지
단지임장, 단지분석이 안되어 있는지

[적용점]

단지 비교를 통해 투자물건 찾고 매물임장