안녕하세요
꾸준한 투자자가 되고 싶은 떠라링입니다
아침 저녁으로 시원한 바람이 불어오는
임장하기 좋은 계절이 다가오고 있는데요 :)
임장 중에서도 임장의 꽃🌸매물임장🌸
어떻게 해야할지 아직 막막하신가요?
아래 글을 읽어보시면
투자로 이어지는 매물임장 준비사항 2가지를
알 수 있어요 ▼▼▼▼▼▼
https://cafe.naver.com/wecando7/11592982
매물 임장 준비가 끝났다면
이제 현장으로 출동!
현장에서는 어떤 것들을 봐야 할까요?
저는 이 세가지 파악이 중요하다고 생각해요
상황 / 상태 / 선호도
각 항목별로 살펴보겠습니다🌸
1. 상황 파악
① 매도 사유 파악
저는 매물 임장을 할 때
매도 사유를 파악하려고 합니다
세금 등의 이유로
명의를 넘겨야 하는지
상급지로 갈아타기 위해
다른 집을 매수한 건지
아이 교육 때문에
이사가고 싶어하는지
정말 다양한 매도 사유들이 있는데요
제가 매도 사유를 파악하려는 이유는
가격, 조건 협상을 하기 위함입니다
매도를 해야만 하는 사유가 있고
매도를 해야 하는 기한이 정해져 있다면
가격 협상이 조금 더 수월하겠죠?
② 현재 거주자 상황
집을 보기 전,
어떤 분이 거주하는지를 확인합니다
(집주인 / 세입자 / 공실)
집주인이라면
이사 날짜가 정해진 건지
이사갈 곳이 안정해졌다면
주인 전세가 가능한지
부사님께 확인을 요청합니다
한편, 세입자가 거주 중이라면
보증금, 계약갱신권 사용 여부를 파악합니다
보증금이 시세보다 너무 낮다면
당장은 투자금이 많이 들지만
계약갱신권을 이미 썼고
기간 만료가 얼마 남지 않았다면(6개월 이내)
몇 달 후 시세대로 전세를 세팅할 수 있기 때문이에요
(그리고 매도인에게는 전세가 낮게 껴있으니
매매가를 좀 더 깎아달라고 할 것 같아요)
반면, 공실이라면
공실 기간을 여쭤보는데요
그 이유는 공실이 된지 오래됐다면
이자를 매월 내고 있는 매도인 입장에서는
산다는 사람이 나타났을 때
조금 깎아주더라도
빨리 팔고 싶을 수 있기 때문이에요
③ 전세 분위기
요즘 전세가 잘 나가는지
전세 시세는 얼마 정도인지
(올수리집 0원, 기본집 0원)
전세 대기자가 있는지도
확인해야겠죠?
단, 저는 이 때 전세 얼마면 나가요? 라는 질문보다는
'이 정도 상태/동이면 0.0억 무난한가요?'
라고 질문을 하는 편이에요
그래야 부사님들도
'이 사람은 살 사람이구나 가격을 알고 왔네'
라고 생각하실 거예요
(제 글 1탄을 참고해주세요)
그리고 동별로 가격 차이가 있다면
선호도 파악까지도 이어질 수 있겠죠?
2. 상태 파악
집을 둘러싼 외부 상황을 파악했다면
이번에는 집 내부 상태를 볼 차례입니다
저는 연식에 따라
초점을 다르게 두는 편인데요
구축 단지의 경우
수리 범위 파악에 초점을 둡니다
도배/장판/등/싱크대/화장실/베란다 등
뿐만 아니라, 구축이기 때문에
누수 흔적은 없는지
베란다 코킹이 벗겨지지는 않았는지
체리 몰딩이라 시트지를 붙여야 하는지
확장, 샷시 여부까지도 꼼꼼하게 살펴봅니다
특히 구축 매물을 보기 직전
부사님께 어디를 수리해야 하는지
같이 봐달라고 말씀드리면
해당 단지는 어느 정도 수리가 되어야
전세가 나가는지도 알 수 있어요!
한편 신축 단지의 경우
구축에 비해 크게 수리할 부분은 없지만
아파트 자체 하자가 있었는지
보고 있는 물건은
그 하자가 없는지 확인합니다
그리고 타일 깨진 곳은 없는지
베란다 결로 여부와 누수 흔적도
꼼꼼하게 살펴봅니다..!!
(요즘 신축들 타일 많이 깨져요ㅠㅠ)
그래야 그 부분을 말씀드리며
가격을 조정하거나
어쩌면 매수 자체를 포기해야 하는
경우도 있을 수 있기 때문이에요
3. 선호도 파악
당장 투자를 하지 못하더라도
매물 임장을 할 때에는
'선호도 파악'을 꼭 해주셔야 해요
선호도는 크게 2가지로 볼 수 있어요
1. 아파트 안에서의 선호도
2. 동네에서의 선호도
아파트 안에서의 선호도란
어느 동이 로얄동인지
왜 그 집을 선호하는지
(동/층/향/뷰/판상형 등)
비선호동은 얼마이고
로얄동과 가격 차이는 얼마인지
등을 파악하는 것을 말합니다
동네에서의 선호도란
같은 가격이면 거주민들은
어디에 더 살고 싶어하는지
상/하급지 단지와
얼마 정도 가격 차이가 나는지
파악하는 것을 말합니다
이렇게 선호도를 미리 알아두어야
나중에 투자가 가능해질 때
적정 가격에 대한 판단을 내리고
투자 우선순위를 정할 수 있답니다 :)
여기까지
매물 임장 때 꼭 확인해야 하는
상황 / 상태 / 선호도에 대해
알아보았습니다
중요한 건 이 모든 행동들은
어떻게 하면 좀 더 저렴하게 매수할지
내 상황/조건에 맞는 협상 전략을 위한
것임을 기억해주셨으면 좋겠습니다
만약 매물 임장이 아직 너무 낯설다면
상황 / 상태 / 선호도 중에서
하나씩 차근차근 파악해보셔도
좋을 것 같아요 :)
매물 임장 통해 실제 투자까지
이어지길 진심으로 응원하겠습니다!!
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