중개사님 말씀, 어디까지 믿어야할까요? [미요미우]

중개사님 말씀, 어디까지 믿어야할까요? [미요미우]

안녕하세요?

여러분의 인생을 명품으로 만들고싶은 미요미우입니다.

투자를 하기 위해 매물임장을 하러 부동산에 가면

부동산 중개인분께서 단지에 대해 브리핑을 해주십니다.

교통, 학군, 환경에 대한 설명 뿐만 아니라

단지 내에 사우나가 있다든지,

시외버스 정류장이 단지 근처에 있어 교통이 편리하다든지,

공원이 가까이에 있어 산책하기에 좋다는 이야기를 듣게 되는데요.

단지에 대해 빠삭하게 알고 계신 중개사분들이기에

말씀을 듣다보면 왠지 그런것같고,

중개사님의 말씀을 어디까지 믿어야할지 헷갈리기 시작합니다.

오늘은 중개사분의 말씀에도 흔들리지 않는

매물임장방법에 대해 이야기 해보고자 합니다.

중개사분들의 이야기는 모두 사실입니다

먼저 중개사분들의 말씀은

대부분 사실이라는 것을 인정해야 합니다.

실거주자분들이 거주하시는 데에

단지 내 커뮤니티가 좋은 것,

인근에 공원이 있어서 저녁 식사 후에 산책이 가능한 것,

단지가 버스 종점이어서 앉아서 갈 수 있다는 것,

한강을 조망할 수 있다는 것은

분명한 장점이기 때문입니다.

실거주자 분들의 거주 후기 (출처: 호갱노노)

중개사분들은 단지의 장단점을 분명하게 알고 있고

거래를 성사시키는 것이 목적이기 때문에

단지의 장점에 대한 이야기를 많이 이야기 해주실 수밖에 없습니다.

그 안에 투자적으로 의미가 있는 정보도 있는 반면

투자적 의미는 크지 않은 정보가 있을 뿐이지요.

따라서 중개사 분들의 말씀에 흔들리지 않고

단지의 선호도를 파악하고 투자를 결정하기 위해서는

나만의 기준이 분명하게 있어야 합니다.

나만의 기준을 가지는 방법

그렇다면 부동산 중개사분들의 말씀에 흔들리지 않는,

나만의 기준을 가지는 방법은 무엇일까요?

그건 임장과 임보에 있습니다.

강서구 염창동의 관음삼성과 염창동아1차를

임장한다고 해보겠습니다.

관음삼성은 세대수가 적으나 초품아이고

등촌역까지 도보로 이동이 가능합니다.

반면 염창동아1차는 세대수가 많고

일부동에서 한강 조망이 보이나

역까지의 거리가 다소 멀어,

염창역에서 버스를 이용하는 수요가 많습니다.

제가 방문한 부동산 중개사분께서는 두 단지 중

염창동아1차의 매수를 추천해주시며

이 동네 사람들은 세대수가 많고

한강 조망이 확보되는 단지를 좋아한다고 이야기 해주셨습니다.

매매가의 흐름을 살펴보면

관음삼성의 매매가가 지속적으로 높았으나

전고는 염창동아1차가 더 높은 것을 확인할 수 있습니다.

이쯤 되니 판단이 어려워집니다.

염창동에서는 정말 한강 조망이

교통보다 더 중요한 것일까요?

이런 어려움을 극복할 수 있는 것은

결국 내 발로 지역을 밟은 분위기 임장과 단지임장,

그리고 지역에 대해서 파악한 임장보고서입니다.

1) 임보

강서구는 강남에서 거리가 멀리 떨어져 있는 지역이었으나

마곡지구라는 직장이 생기고 9호선이라는 교통이 생기면서

위상이 올라간 지역입니다.

강서구를 찾아오는 사람들은

직장과 강남까지의 접근성을 보고 오는 것이죠.

따라서 제가 생각한 강서구의 입지 결정 요소는

직장과 교통이었습니다.

2) 임장

직장과 교통을 기준으로 염창동을 임장했을 때

생각보다 9호선 염창역과 등촌역에

도보로 접근이 가능한 단지가

많지 않다고 생각했습니다.

따라서 등촌동에 도보로 접근이 가능한 관음 삼성이

위치상 좀 더 가치를 가진다고 생각했습니다.

염창동아1차와 관음삼성을 임장했을 때

단지의 컨디션도 크게 차이가 나지 않는다고 느꼈고

염창동아1차에서 한강조망이 나오는 집은

생각보다 많지 않다는 것도 알게 되었습니다.

따라서 두 단지의 컨디션이

입지에 따른 선호도를 뒤집을만큼 크지는 않다는

결론을 내리게 됩니다.

3) 결론

이를 통해 만일 염창동아1차와 관음삼성아파트가

모두 저평가 되어 있고, 투자금도 비슷하게 들어가는 상황이라면

교통면에서 좀 더 우위에 있는

관음삼성을 우선해서 볼 것이라는 결론을 내리게 됩니다.

매물임장을 할 때

중개사분들의 말씀에 흔들리지 않는 방법에 대해

알아보았습니다.

아파트를 매수하는 사람들 중에

임장보고서를 이만큼 작성하고,

임장을 이만큼 가는 사람들은

생각보다 없답니다.

여러분이 들인 노력을 믿어주세요.

일반인의 눈이 아닌, 투자자의 눈으로

단지를 바라보고 판단할 수 있는 투자자가 되시기를 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ) ♥