그뤠잇_전세 대출 대중화와 집값의 상관관계

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

오늘은 전세 대출의 대중화 과정과

집값의 상관 관계에 대해

정리해보겠습니다.

전세금을 활용한 갭투자를 하는

월부인들에게 전세제도를

잘 알고 있는 것은 중요하다고

생각하는데요.

과거 전세대출이 활성화되지 않았던

시기부터 활성화 됬던 시기

그리고 현재의 모습까지 시기별로

나누어 정리해보겠습니다.

# 도입기

전세 제도는 전세계적으로

희귀한 제도 중 하나로

한국 주택 시장의 특수한

문화로 자리잡았는데요.

과거 산업화를 거치며

집등이 급등했던 1970년대 이후

주택 구입 어려워진 서민들은

매매가 아닌 전세제도를 활용하여

거주 문제를 해결하였습니다.

경제가 점점 발전하면서

전세 금액도 조금씩 상승하였고

1990년대 이후에는 서민 주거

안정을 위한 대책이 요구되기

시작했습니다.

이 때도 전세대출이 존재하기는 했지만

은행권에서는 소규모 자금 대출이 

가능한 상품만을 취급했고

담보나 보증이 불확실하여

대출 심사 기준이 까다로워

신용 등급이 낮거나 소득 증비이 어려운

서민들에게는 접근하기가 어려웠습니다.

 # 전환기

2008년 이후 정부는 무주택 서민들의

주거 안정을 위해 전세자금 대출제도를

본격적으로 확대했습니다.

초창기 HUG(주택도시보증공사) 및 SGI서울보증 등에서

보증서를 발급했으나 여전히 은행에서는 리스크 관리가

어렵다고 판단하여 대출 실행에 적극적이지 않았지만

2015년부터 전세금을 100% 보증해주는 보증제도가

실행되면서 은행의 리스크가 감소하였고

이 때부터 본격적으로 은행들이 전세자금대출을

취급하게 됩니다.

이전까지 전세금은 대부분 개인이 가지고 있는

가용 자금 안에서 마련할 수 있었지만

대출이 가능하면서 전세가는 조금씩 상승하기

시작합니다.

초기에는 대출 한도가 1억정도 수준이었지만

이후에는 전세 시장 안정화와 주택 수요 촉진을 위해

대출 한도를 5억까지 상향시키면서 전세 시장의

규모를 크게 확대시켰습니다.

저 역시도 이 시기에 결혼을 하면서 전세대출을

처음 받았었는데요.

당시에 대출금액은 5천만원 정도였고 시가가

높지 않았던것도 맞지만 그만큼 높은 금액을

대출 받는것에 대한 거부감도 어느정도

있었던 것 같습니다.

이 시기를 변곡점으로 삼아 전세가는 폭등하게 됐으며

부동산 침체기와 맞아떨어지면서

전세금을 활용한 레버리지 투자에 최적의 상황을

만들 수 있었다고 생각합니다.

# 전세대출 활성화의 명과 암



전세대출이 대중화되고 활성화되면서

일반 서민들의 주거문제가 상당 부분 해결될 수

있었습니다.

저 역시도 사회초년생에 돈이 거의 없었지만

전세대출을 받아 사회생활을 시작할 수 있었는데요.

하지만 지역에 따라서는 전세가가 상승하면서

매매가도 함께 상승하는 효과를 불러왔고

시장을 과열시킨 요인이 되기도 했습니다.

특히나 2020년 이후 빌라 등에서는 전세사기나

깡통전세, 보증문제들이 겹치면서

전세대출의 헛점이 발견되기도 했는데요.

최근에는 높아지는 전세가가 집값 과열의

주 원인으로 지목되면서 보증금액 한도를 낮추거나

더 나아가 전세대출 DSR을 검토하는 등

정부 차원에서의 대책도 준비하고 있습니다.

# 투자자로써 해야할 일

전세대출의 진화 과정을 살펴보니

과거 전세가가 지속적으로 상승했던 것은

전세대출 활성화가 큰 역할을 하였음을 알 수 있고

현재는 상승을 억제시키기 위한 다양한 정책들이

진행 또는 준비되고 있다는 생각이 듭니다.

따라서 전세금을 활용하는 투자자라면

지역마다 다르겠지만 

지금 같은 상황에서 무조건적인 전세금 상승을

기대하기는 어렵다는 생각도 할 수 있는 것 같습니다.

또한 최근 전세의 월세화가 가속된다는 뉴스를 보면서

현재 임차를 하려는 수요자들이 왜 전세가 아닌

월세를 선택하는지에 대해 생각해봤을 때

금리나 기타 요소등을 고려하여 전세보다는 월세가 

유리하다고 판단했기에 월세를 선택하는 것이

아닌가라는 생가도 듭니다.

처음부터 월세를 생각하는 것은 아니겠지만

부동산을 다녀보고 이야기를 들으면서

본인에게 유리한 방식의 임차 방식을 선택하는것이라고

생각합니다.

전세제도가 아예 없어지기는 어렵겠지만

과거와 같이 끝없이 전세가가 올라가는것은

아니라는 생각도 드는데요.

지금 수도권을 투자하시는 많은 분들이

벌어진 투자금을 보면서 전세가가 다시 올라오기를

기다리는 분들도 있을거라고 생각합니다.

앞으로 공급물량 등을 봤을 때 전세가가 올라갈 확률은

높은 것은 사실이지만 정책적인 이슈와 사람들의

심리 등을 봤을 때 가파르게 오를지는 불확실한것 같습니다.

반면 지방의 경우에는 아직 절대적인 전세가가 높다고 

생각하는 단지는 많지 않기에 반대로 과거의 수도권 시장을 살펴보면서

좋은 투자 기회를 잡아보는것도 좋다고 생각합니다.

막연한 전세가 상승을 기대하기 보다는

해야할 것을 하면서 후회없는 투자 준비 과정을 겪으셨다면

할 수 있는 것 중 가장 좋은것에 투자를 진행해보시는것도

좋은 선택이 아닐까 생각합니다.

투자를 앞두신 분들에게 작은 도움이 되길 바라겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)