광역시 신축으로 3호기 다주택자가 되었습니다 - 확신 편 [딩동댕2]

안녕하세요~

투자, 인생 2가지 정답을 찾아

워킹맘/대디 투자자의 등대가 ㅁ되고 싶은

딩동댕2입니다~

지난번 경험 편에 이어

마지막 확신 편으로 투자 복기를 마치겠습니다 :)

투자를 하면서 의문이 들었던 생각들을

어떻게 확신으로 바꿀 수 있었는지

말씀 드리려 합니다.

광역시 신축으로 3호기 다주택자가 되었습니다

1. 경험 편

https://cafe.naver.com/wecando7/11600435

https://weolbu.com/s/GVT4FpERm4

2. 기준 편

https://cafe.naver.com/wecando7/11601045

https://weolbu.com/s/GW6wTesG9C

3. 확신 편

https://cafe.naver.com/wecando7/11602379

https://weolbu.com/s/GaXiyMwwNa

이런 곳에 투자해도 될까?

지난 번 투자 기준에 대해 말씀드렸듯이

공시지가 2억 이하 물건을 잘 찾는다면

취득세 중과를 받지 않고

1호기를 매도하지 않기 때문에

손실을 보지 않고

장기 수익을 기대할 수 있었습니다.

하지만 의문이 들었던 것은

공시지가 2억 이하 물건이

저가치이지 않을까였습니다.

실제로 투자로 검토했던 단지를 말씀드리면,

해당 단지는 바다가 보이는 곳에 지어져

오션뷰가 보이는 아파트이고

리조트처럼 이쁘게 지어진

20년도 이후 지어진 초신축 단지입니다.

하지만 주변을 살펴보면...

나홀로 신축이고 주변이 아직 개발되지 않아

주변이 주택가 혹은 빌라 밭이고

언덕 지형으로 되어 있습니다.

조금만 더 걸어서 바닷가 쪽으로 나가면

해안 부둣가가 위치해 있어

컨테이너 박스가 겹겹이 쌓여있는

모습이 보입니다.

신축 단지이지만

굉장히 어수선한 환경을 가지고 있었습니다.

그래도 신축이니까!

하는 생각도 있었지만...

한편으론 이런 곳에

사람들이 살고 싶어할까?

저가치 아닐까...?

하는 의문이 들었습니다.

부동산 가치에 대한 확실한 정의가 필요했습니다.

부동산은

사람들이 거주하기 좋은 조건을

많이 가지고 있는 집일수록

가치가 높다고 할 수 있습니다.

이 조건을 2가지로 나눈다면,

상품성과 입지로 나눌 수 있습니다.

상품성은

신축처럼 새 아파트를 의미하기도 하지만,

1군 브랜드인지

세대수가 많아 쾌적한 느낌이 드는지

커뮤니티가 잘 형성되어 있는지

등이 될 수 있습니다.

즉, 상품성은

눈으로 보이는 아파트 외관을 의미합니다.

입지는

사람들이 꼭 거주해야만 하는 이유를 의미합니다.

주변에 양질의 직장이 있는지

좋은 학교에 배정 받고 학원을 이용하기 쉬운지

아이들을 안전하게 키울 수 있는지

편의시설이 많은지

주요 직장으로 가기 편한지

등이 있습니다.

즉, 입지는

눈으로 보이지 않는 아파트 주변을 의미합니다.

물론 상품성과 입지가 좋은

아파트를 투자하는게 베스트겠지만...

보통 둘 다 좋은 아파트들은

비싸고 투자금이 많이 들 겁니다.

그리고 둘 다 없다면

수요가 제한적이기 때문에

저가치일 확률이 높습니다.

따라서 만약 저처럼

1억 이내 소액을 갖고 있는 투자자라면

입지는 다소 아쉽지만

짱짱한 신축을 투자하거나

연식은 조금 오래 되었어도

입지가 좋은 아파트를 투자하는

선택을 해야합니다.

입지 덜 좋은 신축 vs. 입지 좋은 구축

많이 고민하는 주제이죠 ^^

그렇다면, 입지 덜 좋은 신축과

입지 좋은 구축 중에

어떤 걸 해야할까요?

예시를 들어보겠습니다.

해운대구 입지 좋은 구축

예시로 든 입지 좋은 구축은

부산에서 가장 살고 싶어하는

해운대구에 위치하고 있습니다.

특히 해운대구 안에서도

수도권 1기신도시처럼

계획도시로 구축이 되어

쾌적하다는 느낌이 들고

양질의 학원가가 잘 형성되어있어

아이들을 키우는 학부모 수요가 있는

생활권에 위치해 있습니다.

하지만 구축이라서 거주하기에는

다소 불편한 부분이 많은 단지입니다.

부산진구 입지 덜 좋은 신축

또한, 입지 덜 좋은 신축은

부산에서 엄청 좋아하는 곳은 아니지만

개발이 활발하게 이루어지고

중심지에 가까운 부산진구에 위치하고 있습니다.

세대수도 적지 않아 나름 짱짱하지만,

언덕 위에 나홀로 아파트 이고

주변 환경이 주택, 빌라로만 이루어져 있어

매우 아쉬운 환경을 갖고 있습니다.

그럼에도 인근에 부산 내에서

고소득 일자리도 많고

직장 규모 큰 서면에 위치하고 있어

출퇴근 수요가 있는 생활권이기도 합니다.

이 두 단지의 매매, 전세 시세를 비교해보면

확실히 부산 내에서도

사람들이 좋아하는 땅에 있는 구축 단지가

매매가는 더 높게 치고 올라가는 반면

입지가 조금 아쉽더라도

요즘 젊은 사람들이 좋아하는 신축 단지가

전세가는 더 받쳐주는 것을 알 수 있습니다.

"잃지 않는 투자"

더 벌진 못하더라도

덜 위험한 것에 투자해서

투자 시장에 살아남기 위한

선택을 하는 투자

전세 레버리지 투자를 하는 투자자로서

역전세가 나는 것은 매우 큰 리스크입니다.

따라서 입지가 좋은 구축을 매수한다면

조금 더 벌 수 있더라도

역전세가 날 확률이 높고

반대로 입지 덜 좋은 신축을 매수한다면

조금 덜 벌더라도

역전세가 날 확률이 적습니다.

이제 3주택이 되어 다주택이 되는 상황이라면

잃지 않는 투자 기준을 생각하며

안전한 투자를 하는게 낫다고 생각합니다.

저평가라는 확신

최종적으로, 위 단지와 비슷하게

입지가 다소 아쉽지만

나름 잘 지어진 짱짱한 신축 단지들을

매물 후보에 두었습니다.

그리고 최종적으로

앞마당을 전수조사하여

확신 있는 투자를 하기 위해

비교평가를 진행했습니다.

최종적으로 부산, 대구, 울산, 천안

4개 지역에 있는 단지들을 비교했습니다.

인구 위상,, 생활권/단지 선호도를 비교했을 때

4개 단지의 가치는 비슷하거나

큰 차이가 없다고 생각했고

부산 단지가 가장 저평가라고 생각했습니다.

하지만 문제는 투자금이었는데요.

대구 신축은 저평가라고 생각했고

공시지가 2억이하로

취득세는 기본세율이었지만만

전세가가 낮아 투자금 범위에 들지 않았습니다.

천안 신축 역시 저평가라 생각했고

매매 전세 차이가 나지 않았지만

취득세 중과를 받기 때문에

투자금 범위에 들지 않았습니다.

최종적으로 부산 신축과 울산 준신축 중에서

매매 전세 차이, 취득세를 고려한

투자금은 비슷했지만

부산 물건이 저평가라 생각했습니다.

최종적으로 부산 신축 단지를 선택했습니다.

물론, 언덕 위에 지어졌고

주변이 주택/빌라가 많아

선호하는 환경은 아니지만,

중심지에 인접해 있고

사람들이 좋아하는 생활권과 가깝게 있어

신혼부부 수요가 있는 곳이라 생각합니다.

협상 과정에서 원하는 가격만큼

네고는 되지 않았지만

충분히 가치가 있고

저평가라는 판단 하에

매수를 결정했습니다.

다시 말해 조금 덜 벌더라도

절대 잃지 않는 투자라 생각하여

투자를 결정했습니다.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다,

먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후

그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

월급쟁이 부자로 은퇴하라

환경의 소중함

이번 3호기를 채용하는 과정은

저에게 많은 교훈을 안겨주었습니다.

1호기의 손실과 역전세를 겪은 경험에서

충분히 저평가가 되어있다면

공급 물량을 우선적으로 판단해야 함을 알았습니다.

1호기 전세 만기 시점이 다가오고

보유/매도에 대한 기준을 고민하는 과정에서

다주택자로 가기 위해선

내 상황에 맞는 원칙과 기준을 지켜야 함을 배웠습니다.

마지막으로 확신을 갖는 투자를 하기 위해서는

부동산 가치에 대해 계속해서 고민하고

저평가된 물건이라면 협상 여부와 관계 없이

매수할 수 있다는 자신감을 얻었습니다.

무엇보다 다시 한번

환경의 소중함에 대해 생각해보았습니다.

항상 거인의 시선으로 조언해주셨던

빈쓰 튜터님, 보이 멘토님, 센쓰 튜터님, 유디 튜터님, 진담 튜터님

항상 잘하고 있다 응원해주는

고3이들과 독서TF 식구분들 덕분에

어렵지 않게 투자를 해낼 수 있었습니다.

이제 당분간 투자금이 없기 때문에

조금은 불안한 마음도 들지만

과거의 경험도 그렇듯

이번 3호기를 보유하는 과정에서

더 큰 깨달음을 얻을 수 있을 것이란 생각이 들고

투자금이 없더라도

이제는 기버로서 역량을 쌓아

보다 많은 분들께 제 경험을 나눠드리고 싶다는

소망이 생겼습니다.

소중한 환경에서 받은 만큼

더 많이 나눠드릴 수 있도록

더 치열하게 실력을 쌓고 나누겠습니다.

이만 글을 마치겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)