안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
이번에 월부학교 환경 안에서
광역시 신축으로 3호기를 채용하면서
본격적인 다주택자가 되었습니다 :-)
3호기를 채용하면서 들었던 고민들과 생각들을
경험, 기준, 확신 3가지로
나누어 얘기해보겠습니다.
광역시 신축으로 3호기 다주택자가 되었습니다
1. 경험 편
https://cafe.naver.com/wecando7/11600435
https://weolbu.com/s/GVT4FpERm4
2. 기준 편
https://cafe.naver.com/wecando7/11601045
https://weolbu.com/s/GW6wTesG9C
3. 확신 편
공급은 위기 or 기회?
3호기 이전에 투자했던
저의 소중한 1, 2호기 직원들은
우연치 않게 공급이 터지고 있던
과거 입주장에 투자를 했습니다.
그 때만 하더라도 제게
입주장에 투자한다는 의미는
싸게 살 수 있는 기회를 의미했습니다.
실제로 두 단지 모두
대단지 신축 입주와 동시에
유의깊게 지켜보았고
결국 전고 대비 23% 떨어진 가격에
매수를 할 수 있었습니다.
심지어 1호기의 경우,
'단돈 900만원'
천만원이 안되는 소액으로
투자를 했었기 때문에
굉장히 자랑스러웠었던
투자 경험담이기도 합니다.
https://cafe.naver.com/wecando7/10301337
공급폭탄 중소도시에서 900만원으로 얻은 1호기 [딩동댕2]
하지만...
입주장에 투자했던 두 단지는
상반된 결과를 안겨줍니다.
1, 2호기 모두 같은 입주장에 투자했지만,
1호기는
매수 매매가/전세가 대비
각각 -8.3%, -16.7%
손실과 역전세를 안겨주었습니다.
이와 반대로,
2호기를 통해
각각 +14.3%, +27.2%
수익과 전세금을 돌려받을 수 있었습니다.
왜 이런 다른 결과가 나왔을까요?
수요와 공급
제가 투자한 지역 모두
현재 25년도부터
공급이 점점 줄어드는 지역입니다.
하지만
두 지역의 절대적인 수요가 달랐습니다.
1호기는 30만 이상 중소도시
2호기는 수도권 4급지
중소도시는
절대적인 수요가 작기 때문에
인접한 생활권에
적정 수요 대비 많은 공급이 있다면
시장이 회복하는데 시간이 오래 걸립니다.
그에 반해, 수도권은
특히 강남 1시간 이내의 4급지는
절대적인 수요 자체가
지방에 비할 바가 안되기 때문에
공급보다 부동산 심리가
훨씬 더 가격에 영향을 미칩니다.
심지어 인접 지역의 공급도 달랐습니다.
2호기 투자 지역인
수도권 4급지 인접지역은
해당 지역보다
비슷하거나 낮은 위상을 가진
지역이었던 반면,
1호기 투자 지역인
30만 이상 중소도시 인접지역은
해당 지역에서 일자리가 있어
출퇴근 30분 이상 걸리더라도
살고 싶어하는 광역시였습니다.
해당 광역시 역시
입주가 마무리 되지 않은 상황이고
아직까지 심리가 회복되지 않으면서
선호하는 신축들도 가격도 여전히 머물러 있습니다.
따라서, 큰형님이라 할 수 있는 광역시가
가격이 올라가지 않기 때문에
여전히 1호기도 올라갈 수 없었습니다.
'큰형님이 올라야 동생이 오른다'
라는 교훈을 얻게 되었습니다.
저평가보다 중요한 공급
사실 1호기를 투자했을 당시
저의 중소도시 앞마당은
투자 지역 하나 밖에 있지 않았습니다.
투자하고 난 뒤
앞마당을 열심히 만들다보니
자연스럽게 투자한 단지 보다
훨씬 더 가치 있는 단지 중에
이미 가격이 많이 떨어진
단지들이 쏙쏙 보였습니다.
이걸 보면서 느낀 것은
아... 앞마당이 곧 실력이구나
였습니다.
그리고 현재 결과도 달랐습니다.
입주장 영향을 받던
1호기와는 다르게
공급 부족이었던
광역시의 단지들은
2년이 다 되어갈 무렵
이미 5천만원 이상
많게는 1억원 가까이
수익 구간에 있습니다.
즉, 이미 저평가가 어느 정도 되어있다면
저평가보다 중요한 투자 기준은
공급이라는 교훈을 얻었습니다.
물론 1호기가 아쉬운 투자는 맞습니다.
하지만,
1호기에서 배웠던 교훈을 적용하여
더 좋은 자산을 잡을 수 있었습니다.
투자자의 무기는 첫 번째도 경험이고,
두 번째도 그리고 세 번째도 경험이다.
-돈, 뜨겁게 사랑하고 차갑게 다루어라-
다음엔 기준 편으로 돌아오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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