안녕하세요~
투자, 인생 2가지 정답을 찾아
워킹맘/대디 투자자의 등대가 되고 싶은
딩동댕2입니다~
지난번 경험 편에 이어
두 번째 기준 편으로 바로 돌아왔습니다 :)
다주택자가 되면서
고민을 하는 과정 속에 알게 된
투자 기준에 대해 말씀드리고자 합니다.
광역시 신축으로 3호기 다주택자가 되었습니다
1. 경험 편
https://cafe.naver.com/wecando7/11600435
https://weolbu.com/s/GVT4FpERm4
2. 기준 편
https://cafe.naver.com/wecando7/11601045
https://weolbu.com/s/GW6wTesG9C
3. 확신 편
답정너
지난번 글에서도 말씀드렸지만,
1호기의 결과는 손실, 역전세였습니다.
해당 지역은 거의 실거주자만
매수를 하는 시장이었기 때문에
5월 전세 만기가 다가오기 전에
보유/매도에 대한 결정을 내려야 했습니다.
다만, 겉으로는 고민을 하는 척을 했을 뿐...
사실 속으로는 팔고 싶은 마음이 컸습니다.
<1호기>
매매 -8.3%
전세 -16.7%
역전세 나서 돈 묶이는데 팔고 싶다...
감당 가능한 수준 아니야?
그렇지만 손해도 났어. 좋은 걸로 갈아타고 싶다...
그럼 저평가지. 팔면 얼마 나오는데?
나오는게 없지만... 그냥 팔고 싶다...
감정은 몰려오지만...
이성적으로 판단하기 위해
갈아타기 기준을 따져 보았습니다.
1. 수익이 났는가
RR 기준으로 매수 가격보다
높게 거래되는 경우도 있었지만,
저의 집이
저층이었기 때문에
또한, 세입자의 짐도 많고
깔끔한 편도 아니어서
상대적으로 인기가 없었습니다.
그럼에도,
해당 생활권 내 대장단지이기 때문에
가치 대비 저평가된 물건이었습니다.
2. 리스크가 있는가
해당 지역 뿐만 아니라
광역시인 큰형님 인접지역 역시
부동산 심리가 살아나지 않은 상황이었기에
여전히 전세가가 올라오지 않았습니다.
그럼에도 불구하고,
매수하기 전 리스크를 알았기 때문에
대출을 사용하지 않고 매수했습니다.
즉, 충분히 감당 가능한 규모였습니다.
3. 갈아탈 물건이 있는가
이 때 1호기를 매도하고
갈아타고 싶었던 지역은
이미 공급 부족으로
선호도 높은 신축, 구축들이
오르고 있었습니다.
상대적으로 선호도가 낮지만
가치가 있는 단지들이
여전히 싼 구간에 있었기에
'나도 저 상승 흐름에 탑승하고 싶다'
라는 생각이 강했었습니다.
하지만,
1호기의 수익을 감수하고
갈아탈 가치가 있는 물건인가
측면에서는 다소 애매했습니다.
1호기 단지는
점차 공급이 해소가 되고 있어
기다린다면 수익을 낼 단지였고
갈아타고 싶었던 단지는
저평가가 된 것은 맞지만
선호도가 낮은 물건으로
1호기와 수익 규모가
큰 차이가 나지 않습니다.
즉, 1~2년의 시간 기회비용 만으로
물건을 갈아타는 것이 가치가 있을까?
고민이 되었습니다.
편익과 비용
3호기를 취득하는 것도 포함하여
매도/보유 2가지 케이스로 나누어
편익과 비용을 따져보았습니다.
보유와 매도에서
저에게 가장 큰 허들은
취득세 중과 여부였습니다.
보유했을 때, 8.4%
매도했을 때, 1.1%
으로 되기 때문에
절대가 4억 기준으로는
약 3천만원 가량 차이가 됩니다.
종잣돈이 소액 밖에 없었기 때문에
취득세 중과를 받는다면
3호기의 투자처가
매우 제한적일 수 밖에 없었습니다.
다만, 워낙 전세금이 높게 껴있었기 때문에
현재 셋팅되어있는 전세가보다
예상 매도금액이 적었습니다.
즉, 매도를 하더라도
빠져나오는 돈이 있는 것이 아니라,
오히려 돈을 돌려줘야하는 상황이었습니다.
정리하자면,
보유했을 경우
예상 수익이 기대되지만
시장이 살아날 때까지 기다리며
3호기를 하기까지 종잣돈을
마련해야하는 상황이고
매도해서 3호기로 갈아탈 경우.
취득세 중과를 받진 않지만
오히려 투자금이 줄어들고,
확정손실을 할 만큼
확실한 투자처가 있어야 했습니다.
두 가지 케이스 모두 장단점이 있지만,
어느 것 하나를 선택하기에
다소 애매한 부분이 많았습니다.
이렇게 고민하는 와중에...
환호할 만한
정책이 발표가 되었습니다!
지방 부동산 부양책
25년 4월 22일
지방 부동산 부양책으로
기존 공시지가 1억 이하 부동산만
취득세 중과가 제외가 되었으나,
공시지가 2억으로 그 기준을 완화하여
지방 부동산 심리를 살리고자
정부에서 완화책을 내놓은 것입니다.
3주택 이상 다주택자에게는
취득세 중과 제외로 인해
투자금 부담이 덜어졌기 때문에
훨씬 더 나아진 상황이었습니다.
따라서, 매도/보유 기준에 있어
새로운 경우의 수가 생겨났습니다.
만약 공시지가 2억 이하 물건을
3호기로 취득한다면,
취득세 중과도 제외되고
빠져나오는 돈도 없기 때문에
기존에 갖고 있는 투자금으로
투자를 할 수 있게 되었고,
물론, 역전세로 인해 대출을 받아
매월 일정 금액을 내야했지만,
기존 1호기를 확정 손실을 보지 않고
장기 수익을 기대할 수 있었습니다.
이렇게 경우의 수를 나누어
하나하나 편익과 비용을 따져보았고
그 과정 중에 지방부동산 부양책이 나오면서
제 상황에 맞는 투자기준을 세워볼 수 있었습니다.
이 경험을 통해
시장은 예측하는 것은 불가능하고
투자자라면
시장 상황에 유연하게 대응하며
원칙과 기준을 지키기 위해 노력해야 함을
몸소 느낄 수 있었습니다.
매수와 매도에 대해 스스로 기준이 있어야 한다.
남이 만들어준 기준이 아닌 내가 만든 기준이다.
-돈의 속성-
다만, 한 가지 의문점이 남았습니다.
공시지가 2억 이하면 저가치가 아닐까...?
다음엔 확신 편으로 돌아오겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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