생애최초 특별공급 자격 총정리 | 2025 청약 조건·소득 기준 한눈에 🏠

• 생애최초 특별공급은 무주택 세대에게 주택을 따로 배정해 주는 제도라 일반 청약보다 당첨 기회가 큽니다.
• 공공·국민·민영주택별 자격·소득·자산 기준이 다르므로 본인 상황에 맞는 유형을 정확히 알아야 합니다.
• 생애최초 특공 무주택자 기준, 1인 가구 기준, 미혼자 기준 등 자주 묻는 질문에 대한 답변도 모두 정리했어요.

목차

1. 생애최초 특별공급이란?

2. 생애최초 특별공급 청약 종류와 자격

3. 생애최초 특별공급 청약 자격 총정리 표

4. 생애최초 특별공급 FAQ (자주 묻는 질문)

내 집 마련을 꿈꾸지만 현실은 쉽지 않죠.

청약 점수는 낮고, 경쟁률은 높고, ‘나는 언제쯤 당첨될 수 있을까?’ 고민하는 분들이 많습니다.

이럴 때 주목해야 할 제도가 바로 생애최초 특별공급(생애최초 특공)이에요.

이 제도는 이름 그대로 생애 처음으로 집을 마련하는 무주택 세대에게 기회를 주는 제도로, 

일반 청약보다 당첨 확률이 높고 추첨 물량까지 따로 배정돼 있다는 점이 큰 장점이에요.

특히 청약 제도 개편으로 소득 기준 완화, 출산가구 우대, 1인가구 확대 등 변화가 많아졌습니다.

👉 이번 글에서는 생애최초 특별공급의 자격, 유형별 조건, 그리고 자주 묻는 질문까지 한눈에 정리해 드릴게요.

생애최초 특별공급이란?

생애최초 특별공급(생애최초 특공)은 말 그대로 내 이름으로 집을 처음 마련하는 무주택 세대를 위해 일부 물량을 따로 떼어 공급하는 청약 제도예요. 대상 주택은 보통 전용 85㎡ 이하이며, 공공·국민·민영 유형에서 각각의 기준에 맞춰 신청할 수 있습니다.

생애최초 특별공급이 왜 중요할까요?

생애최초 특공은 전체 공급 물량 중 일부를 따로 떼어 무주택자에게 우선 배정해요. 그래서 일반 청약보다 경쟁이 덜하고, 일부 물량이 추첨제로 배정되기 때문에 가점이 낮아도 당첨 기회를 잡을 수 있어요. 덕분에 청약 점수에 자신 없는 무주택자도 첫 집 마련을 노려볼 수 있다는 게 가장 큰 장점이에요.

주택청약 제도 개편으로 생애최초 특공 조건도 확대되었는데요.

달라진 핵심 내용은 다음과 같습니다.

개편된 생애최초 특공 핵심 내용

• 청약·주택 소유 이력 리셋 → 결혼 전 청약 당첨 이력이나 주택 소유 이력이 있어도 신청 가능
• 맞벌이 소득 기준 완화 → 공공분양의 경우 기존 140% → **200%**까지 허용
• 특별공급 추첨제 도입 → 전체 물량 중 10%는 무작위 추첨, 가점 낮아도 기회 있음
• 신생아 우선공급 신설 → 전체 물량 중 20%를 2년 이내 출산·임신·입양 가구에 우선 배정

👉 즉, 신혼부부·1인가구·맞벌이·출산가구 모두에게 기회가 확대되었다고 볼 수 있어요!

그렇다면 공공·국민·민영 각 주택유형별 청약 조건은 어떻게 될까요?

아래에 이어서 유형별 생애최초 특공 자격에 대해 알아볼게요.

생애최초 특별공급 종류와 자격

생애최초 특공은 주택을 짓는 주체에 따라 크게 공공주택 · 국민주택 · 민영주택으로 나뉘어요. 각각의 유형마다 신청 자격, 소득 기준, 자산 요건 등이 다르기 때문에 본인 상황에 맞는 유형을 정확히 파악하는 게 중요해요!

생애최초 특별공급 자격 1. 공공주택

공공주택은 LH·SH 등 공공기관이 공공택지에 지은 주택을 말해요.

국민주택의 한 종류지만, 공공택지에서 공급되는 만큼 조건이 더 까다로운 편이에요.

생애최초 특공 공공주택 신청 자격

1. 무주택 세대(세대주와 세대원 모두 과거 주택 소유 이력 없음)
2. 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 세대
3. 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부 이력이 있는 자

생애최초 특공 공공주택 소득기준 (전년도 도시근로자 월평균 소득)

생애최초 특공 공공주택 자산기준

보유 부동산(건물+토지), 자동차 가액이 기준금액 이하

• 부동산 : 2억 1,550만원 이하
• 자동차 : 3,803만원 이하

👉 생애최초 특공 공공주택 청약의 경우 소득기준과 자산기준을 모두 충족해야 신청 가능해요.

청약통장 조건

• 지역별 청약통장 가입기간 및 납입횟수 & 저축액 600만 원 이상 충족

*투기과열지구·청약과열지역: 서울 강남, 서초, 송파, 용산

👉 투기과열지구란? 주택가격 급등이나 과도한 투기수요로 주택청약 경쟁이 과열되어 실수요자의 내 집 마련이 어려운 지역을 뜻해요! 

생애최초 특별공급 자격 2. 국민주택

국민주택은 LH·SH 같은 공공기관이 공급하지만 공공택지가 아닌 곳에서 지은 전용 85㎡ 이하 주택

이에요. 조건은 공공주택보다 다소 완화된 편이에요.

생애최초 특공 국민주택 신청 자격

1. 무주택 세대 (세대주와 세대원 모두 과거 주택 소유 이력 없음)

2. 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 세대 (단, 추첨제로 1인가구도 참여 가능합니다.)

2-1. 1인 가구가 가능할 추첨제 경우

• 1인가구 중 주민등록표등본에 직계존속과 함께 등재된 경우, 전 주택형에 청약 가능

• 1인가구 중 주민등록표등본에 직계존속이 함께 등재되지 않은 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택형에 한해 청약 가능

3. 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부

👉 1인가구라면 국민주택·민영주택만 청약 신청 가능한 점 꼭 유의해주세요! (공공주택 불가)
 

생애최초 특공 국민주택 소득기준 (전년도 도시근로자 월평균 소득)

생애최초 특공 국민주택 자산기준

• 부동산 가액 3억 3,100만 원 이하

👉 소득 초과여도 자산 기준을 충족하면 신청이 가능해요.

청약통장 조건

• 지역별 청약통장 가입기간 및 납입횟수 & 저축액 600만 원 이상 충족

*투기과열지구·청약과열지역: 서울 강남, 서초, 송파, 용산

생애최초 특별공급 자격 3. 민영주택

민영주택은 삼성 래미안, 현대 힐스테이트 등 민간 건설사가 짓는 아파트를 말해요.

브랜드 단지가 많고 입지 선호도가 높지만 경쟁이 치열합니다.

생애최초 특공 민영주택 신청 자격

1. 무주택 세대 (세대주와 세대원 모두 과거 주택 소유 이력 없음)

2. 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있는 세대 (단, 추첨제로 1인가구도 참여 가능합니다.)

2-1. 1인 가구가 가능할 추첨제 경우

• 1인가구 중 주민등록표등본에 직계존속과 함께 등재된 경우, 전 주택형에 청약 가능

• 1인가구 중 주민등록표등본에 직계존속이 함께 등재되지 않은 경우, 전용면적 60㎡ 이하 주택형에 한해 청약 가능

3. 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부

👉 이전에 말씀드린 것과 동일하게, 1인가구라면 국민주택·민영주택만 
청약 신청 가능한 점 꼭 유의해주세요! (공공주택 불가)

생애최초 특공 민영주택 소득기준 (전년도 도시근로자 월평균 소득 기준)

*신생아 우선공금&일반공급: 입주자 모집공고일 기준 2세 미만(2세가 되는 날을 포함)의 자녀가 있는 신혼부부 대상

생애최초 특공 민영주택 자산기준

• 부동산 가액 3억 3,100만 원 이하

👉 소득 초과여도 자산 기준을 충족하면 신청이 가능해요.

청약통장 조건

• 청약통장 가입 기간과 지역별·면적별 청약 예치금 기준을 모두 충족

지역별 청약통장 가입기간

내가 청약을 넣고 싶은 지역마다 청약통장 가입기간 기준이 다른 것 외에도

지역의 전용면적마다 청약 예치금 기준도 달라요!

예를 들어, 대구에 있는 24평 (85㎡ 이하) 아파트에 청약을 넣고 싶으면

최소 예치금은 250만원이 필요해요. 기준표는 아래에서 확인할 수 있어요.

지역별·전용면적별 청약 예치금 기준

생애최초 특별공급 청약 자격 총정리 표

생애최초 특별공급 FAQ

Q1. 생애최초 특별공급 무주택자 기준은 어떻게 되나요?

입주자 모집 공고일 현재 세대주뿐 아니라 세대원 모두 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다.

하지만 몇가지 예외 상황이 있습니다.

1. 혼인 전 배우자의 주택 소유 이력이나 청약 당첨 이력은 무주택 판정에서 제외돼요.

👉 즉, 배우자가 결혼 전에 집을 가졌거나 청약에 당첨된 적이 있어도 현재 무주택 세대라면 신청이 가능합니다.

2. 세대원 중 만 60세 이상 부모나 조부모가 집을 가진 경우에는 무주택으로 인정돼요.

👉 즉, 만 60세 이상 부모님이 1주택을 소유하더도, 해당 주택은 무주택 판정에서 제외됩니다.

Q2. 동거인과 함께 살고 있는데 생애최초 특별공급 1인가구 신청이 가능한가요?

네! 가능합니다. 보통 1인가구라고 하면 혼자 사는 사람만을 떠올리지만, 동거인이나 형제자매 등 세대구성원에 해당하지 않는 사람과 같은 세대를 구성하는 경우도 ‘단독 세대’라고 합니다.

다만, 단독 세대인 1인가구는 주거전용면적이 60㎡ 이하인 주택에만 청약할 수 있어요.

Q3. 생애최초 특별공급 1인 가구 기준은 어떻게 되나요?

생애최초 특별공급에서 1인 가구는 국민주택, 민영주택만 청약 신청이 가능하며 (공공주택 불가능)

단독세대와 단독세대가 아닌 경우에 따라 신청할 수 있는 주택 면적이 달라져요.

• 단독세대인 1인가구
  • 혼인 중이 아니며(미혼·이혼·사별 포함), 배우자나 직계존비속이 없는 상태에서 혼자 거주하는 경우
  • 형제·자매·친구·동거인과 함께 살아도 세대구성원에 해당하지 않기 때문에 1인 가구로 인정
  • 단, 전용면적 60㎡ 이하 주택형(공급면적 24평, 실평수 18평)까지만 신청 가능

• 단독세대가 아닌 1인가구
  • 미혼이지만 부모·조부모 등 직계존속과 함께 사는 경우
    • 다만, 청약신청자가 반드시 세대주여야 신청 가능

Q4. 미혼인 경우 생애최초 특별공급 신청 가능한가요?

네, 미혼도 조건만 맞으면 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다.

특히 국민주택·민영주택은 미혼 1인가구도 청약 가능해요. 다만 주의할 점이 있어요.

• 단독세대인 경우 → 혼자 거주하는 1인가구라면 신청 가능, 단 전용면적 60㎡ 이하 주택까지만 가능
• 단독세대가 아닌 경우 → 부모나 조부모와 함께 사는 미혼자도 신청 가능하지만, 반드시 세대주여야 신청 가능

👉 반대로 공공주택은 미혼자 단독으로는 신청이 불가하다는 점 꼭 기억하세요.

Q5. 생애최초 특별공급 소득세 납부 요건은 어떻게 되나요?

신청자는 반드시 근로자 또는 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부 이력이 있어야 합니다.

여기서 ‘5년 이상’은 연속 60개월을 의미하는 게 아니라, 최근 연도별로 소득세 납부 기록이 합산해 5회 이상 존재하면 충족한 것으로 봅니다.

즉, 중간에 일을 쉬었더라도 소득세 납부 이력이 있는 해가 5년 이상이면 요건을 만족할 수 있어요.

오늘은 생애최초 특별공급에 대해 살펴보았습니다.

생애최초 특별공급을 잘 활용한다면 내 집 마련의 첫 걸음이 될 수 있는 기회를 잡을 수 있어요!

조건이 헷갈리고 까다로워 보이지만, 본인 상황에 맞는 유형과 소득·자산 기준만 정확히 파악하면 청약 성공 확률을 크게 높일 수 있습니다.

이번 글이 여러분의 첫 내 집 마련 전략을 세우는 데 도움이 되었길 바랍니다 🏡

그런데 생애최초 특공과 함께 가장 많이 고민하는 특공 유형이 바로 신혼부부 특공인데요!

나에게 유리한 특공은 생애최초일지, 신혼부부일지 궁금하시다면?

다음 글 신혼부부 특별공급 2025년, 특공 청약 조건부터 소득기준까지 내게 맞는 건?에서 확인해보세요! 

사진 출처: 게티이미지뱅크