투자자가 결론에서 놓치지 않을 한 가지[나알이]

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고 싶은

나알이입니다.

모두 임장보고서 결론을

내느라 바쁜 시간을 보내셨을 겁니다.

결론에서 놓치기 쉽지만

가장 중요한 한 가지를

말씀드리고자 합니다.

결론에서 투자검토 단지를 뽑을 때

우리가 가장 먼저

살펴보는 건 바로 저평가입니다.

가치 대비 싼 건 무엇인가!

그런데 잠깐

여기서 싼 단지들을

솎아내기 전

투자자로서 집중해야할

것이 있습니다.

그것은 바로 전세가!!!

전세가가 높다는 건

실수요의 선호도가 높다는 것으로

1. 우리에게 투자금을 줄여줄 수 있고

2. (수도권 투자) 전세 현금흐름에 용이하거나

3. (지방 투자) 향후 매도할 때

먼저 전세가가 반응하여

빠른 매도로 포트폴리오 개선 기회를

빠르게 잡을 수 있습니다.

어떠한 이야기인지

예시를 들어 이야기를 해보겠습니다.

경기도 군포시 산본입니다.

세종주공 6단지(94) vs 신안모란(94)

세종주공6단지는 산본의 구축 대장으로

4호선 산본역을 끼고 있으며

산본의 유일한 상권이라 할 수 있는

중심상권이 산본역 주변으로 밀집되어 있어

편의성이 높은 위치입니다.

상가동들이 줄지어 있는 모습만 봐도

여기서 밥먹고 학원가고 놀고

모든 것이 다 이루어질 수 있음이

사진만으로 느껴집니다.

반면 신안모란은

역과 거리가 있어

조금 더 가까운 금정역을(1,4호선)

버스를 이용해 접근해야합니다.

오, 당연히 역세권과

주요 상권을 낀

세종주공이 더 가격이 높겠죠?

그런데 말입니다.

신안모란과 매매가는 비슷한 반면

전세가는 월등히 신안모란이 높습니다.

그 이유는 무엇일까요?

바로 구조 때문입니다.

방2개 화장실 1개 복도식은 세종주공과

방3개 화장실 1개 계단식인 신안모란

보통 복도식과 계단식이면

가격 차이가 난다는 건 알겠습니다만

세종 주공 입지에 비해

신안 모란과 전세 가격 차이가 크지 않나요?

이 때 지역의 특징도 더해집니다.

1. 90년대 초반인 단지가 대부분인 산본

(1기 신도시)

2. 전용59 중 계단식인 건 신안모란 뿐

경기지역을 보면

비슷한 연식이 밀집된 지역일수록

구조의 특징이 두드러져

실수요 선호도인 전세가에

영향을 줍니다.

마치 00년대 초반이 많은 수지와

90년대 단지들이 많은 평촌이

2bay와 3bay 구조 차이에 따라

가격이 달라지는 것과 같습니다.

다만, 서울에 위치한 단지이고

(땅의 가치가 높다면)

단지간 가치 차이가 클 때

구조가 떨어지더라도

단지 가치가 더 높은 단지를

우선순위로 하여 비교해 볼 수 있습니다.

반면 돈을 불려 갈

전세가 현금흐름이 목적이거나

향후 갈아타야 할 단지라면

좀 더 안정적으로 전세가를 높여 받고

투자금을 줄일 수 있는 단지가 무엇인지

파악하는 것이 필요합니다.

(똑같이 싸다면 말입니다.)

지방이라면 다를까요?

200만 도시 대구,

대구 중구의 두 단지입니다.

대구 중구에서 가장 좋아하는

청라생활권이라는 곳을 가져왔습니다.

대신센트럴자이(14) vs e편한세상대신(18)

대신센트럴자이는 14년식 준신축,

1천세대가 넘는 대단지로 연식이 들었지만

단지의 조경은 살고 싶다는 느낌이 들게 합니다.

반면

e편한세상 대신은 연식이 더 좋지만

단지가 대신센트럴자이에 비해 작고

가장 중요한! 선호하는 초등학교 배정이 되지 않습니다.

청라에서 남산초등학교 배정여부는 중요한데

남산초가 아닌 내당초로 배정이 됩니다.

그로 인해 e편한세상대신 연식이 더 좋음에도

매매-전세가의 차이가 크게 없습니다.

대신센트럴자이 선호도가 높은데요.

그런데 말입니다.

20평대는 e편한세상대신의

전세 가격이 조금 더 높습니다.

왜 그럴까요?

바로 4베이라는

e편한세상 대신의 구조 때문입니다.

학교의 수요가 비교적 적고

신혼부부의 수요가 많은

20평대는 구조에 따라

선호도가 갈리는 것을 볼 수 있습니다.

재미있는 건 매매가는 큰 차이가

나지 않지만 전세가는 e편한세상대신이

먼저 오르고 조금 더

높게 받을 수 있다는 사실입니다.

하나 더 나아가

대신센트럴자이의 A타입은

구조가 선호되지 않아

매매가가 낮음에도

전세가 또한 낮기 때문에

이를 유의해야 합니다.

결국 전세가의 디테일을 아는 사람은

가격이 싼 단지 중

어떤 단지를 조금 더 먼저

타게팅할지 이해할 수 있습니다.

마지막으로!!

요즘 투자자들이 주목하는

핫한 부산을 예시로

들어보겠습니다:)

부산 연제구의 두 단지입니다.

연산일동미라주더스타(17) vs 브라운스톤연제(14)

브라운스톤연제는 입지가 좋은 준신축으로

주변에 관공서에 둘러 쌓여있고

단지들이 모여 있기 때문에 주거지 느낌을 줍니다.

거기다 부산사람들이 좋아하는 1호선

역세권이기도 합니다.

(올해 부산 1호선 개통 40주년ㅎㅎ이라네요ㅎㅎ)

반면 일동미라주더스타는

조금 더 연식이 좋지만 선호하는

위치가 아닐 뿐더러 주복과 같은

느낌을 주게 됩니다.

(길가에 위치한 일동미라주더스타)

두 단지 모두 상품성으로 아쉬운데

1군 브랜드가 아닌 점이 크고

내부를 보아도 주변 신축들 대비 아쉽습니다.

하지만 입지를 놓고 보면

브라운 스톤이 우선됩니다.

그런데 말입니다.

이번엔 29평을 가져와서

비교해볼건데!!!!

(지역의 시세를 딸 때

낀 평형의 기회도 놓치지 마셔요♡)

브라운스톤연제 매매가가 높지만

전세가는 연산미라주가 더 높습니다.

이제 이유를 눈치 채셨지요?

바로 구조 때문입니다.

(음...생소하긴 합니다.)

최근의 거래만 보아도

연산미라주의 전세를 좀 더 높게 하여

투자금을 줄일 수 있음을 알 수 있습니다.

가지고 있는 돈이 1억 이내라면

브라운스톤 보다 연산미라주를

우선해서 보되 같은 1억 투자금으로

다른 좋은 단지가 있는지도 비교해봐야 합니다.

반면 평범한 3베이 구조를 가진

33평의 경우 확실히

입지가 좋은 브라운스톤

매매-전세 선호도가 높습니다.

단지들을 비교할 때 이러한 기회를

이해하기 위해서 우선적으로 필요한 것은

새로 마주하는 임장지를

꼼꼼하게 임장하고

매물임장을 통해 검증하는 것이 필요합니다.

시세지도를 그리고

매물임장 갈 단지를 선정할 때

매매가 뿐만 아니라 전세가도 살펴보고

1. 가치 대비 저렴한 단지

2. 투자금별로

같은 투자금인데 더 좋은 단지들을

뽑아 볼수 있어야 합니다.

더불어 결론을 뽑을 때 싼 단지를 뽑으면서

전세가 수준도 비교하고

나의 투자금에 들어올 수 있는

실수요 선호도가 높은 단지도

주목하시길 바랍니다:)♡

(해당 전세가가 정말 나갈 전세인지

사장님 말씀 뿐 아니라

최근 실거래 확인/

전세 호가/ 주변 단지

전세가도 확인해서 

확실히 확인하시면 됩니다.)

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!