서울경기 외곽에 투자하면 언제 팔아야 할까요? [에이스4반 삶은일기]



안녕하세요

일기쓰듯 매일매일 노력하는 삶을 쌓는

삶은일기 입니다

" 서울경기 외곽의 단지에 투자하면

언제 팔아야 될까요? "

이 궁금증은 동료들과의 대화에서

가장 먼저 시작됐었습니다

경기권역 최신축에 투자했던 동료의 고민은

경기도에 투자를 고민하는 사람이라면

누구나 가질 법한 것입니다

'경기도 단지도 신축이라면

10년까지 가져가도 될까?'

'팔아야 하는 단지와 팔지 않고 들고갈 단지

그 경계는 어디까지일까?'





이 의문을 가지고 아실 그래프를 켜 봅니다

아실에서는

거래 현황의 연도를 조절할 수 있는데

2014년~2024년까지

최근 10년간의 가격 변화를 확인하기 위해

2014년부터 2년 단위로 날짜를 변환합니다

비교군은

서울의 선호하는 구축(서-입좋구)

'영등포구 영등포삼환 99y'

경기의 선호하는 신축(경-입좋신)

'수지구 광교자이더클래스 12y'

서울의 덜선호하는 구축(서-덜좋구)

'관악구 관악우성 00y'

경기의 덜선호하는 신축(경-덜좋신)

'안양 동안구 비산한화꿈에그린 09y'

으로 뽑았습니다

2014년도 기준의 신축과 구축이며,

59기준, 해당 연도의 4분기 평균 매매가

또는 12월 중위 가격을 표기했습니다





형광색 부분은 매매가이며

이 표는 입지별 전세가 위주로 표기한 것입니다

전세가 상승을 통한 '단지의 가치 유지'를

확인하고 싶었기 때문입니다

결론1. 캐시카우 역할

비교군의 단지 모두

입지가 완전히 나쁜 곳은 아니기 때문에

10년 간 매매가의 상승은 확실히

확인할 수 있습니다

4곳의 단지 모두

2년 마다 전세가 상승도 기대할 수 있는데

동안구(평촌) '비산한화꿈에그린'은

주변의 공급과 하락장이 겹쳐

눌려있는 모습을 볼 수 있습니다

이는 일시적인 현상이라

공급이 마무리되면

전세가가 상승할 것을 예상할 수 있지만,

주변에 공급이 있으면

전세가가 주춤할 수 있다는 것을

눈으로 확인할 수 있습니다

이를통해

조금이라도 더 확실한 입지와 선호도를 가진

단지에 투자해야

선명한 캐시카우 역할을 함을 배웁니다

결론2. 역전세 방어

수치로 봤을 때

경기 선호 신축의 역전세가 가장 크게 보이는데

그 전의 상승장에서 많이 오른 만큼

많이 하락했습니다

그리고 이후의 2년 동안

다시 예전 전세가로 회복하는 것을

확인할 수 있습니다

무리하지 않게 5%만 전세가를 상승했다면

충분히 방어할 수 있었을 것을

배울 수 있습니다

특히

입지와 선호도가 확실한 서울의 단지는

매매가와 전세가 모두 탄탄한 것도

볼 수 있습니다

입지 좋은 서울의 단지로

자산을 하나씩 늘려가는 것이

가장 안전한 은퇴준비 임을

또다시 깨닫습니다

결론3. 자산의 성장

비교적 덜 선호하는 곳이라도

강의를 통해 배운 지식으로 저평가를 확인했다면

어느 곳이든 투자가치가 있다는 것입니다

즉

아무 자산에도 투자하지 않는 것보다

씨앗은 뿌려두는 게 낫습니다

하락장과 공급장에 눌리더라도,

역전세로 2년 간 주춤하더라도,

가장 좋은 선호 단지를 사지 못하더라도,

아무 것도 하지 않으면

아무 일도 일어나지 않는 것처럼

뿌려둔 씨앗은 어떻게든 성장합니다



그렇다면

다시 처음의 질문으로 돌아가서,

경기도 또는 서울 외곽에 투자한 단지는

언제 팔아야 할까요?

이는

2년 마다의 전세상승분이 미미해서

캐시카우로의 역할이 약하다고 판단되거나

그동안의 매매가 상승으로

충분히 더 나은 단지로 갈아탈 수 있을 때

매도하는 것이 가장 좋다는 결론으로 연결됩니다

가장 중요한 것은

언제 팔 수 있을지 고민하기 전에

'어떻게 하면 더 선호도 높은 자산을 찾을 수 있을지'

본질에 집중하는 것도

잊지말아야겠습니다

긴 글 읽어주셔서 감사합니다