[서기27기 언덕 따위 불4지르조🔥 효확행] 서울에서 공급을 보는 방법을 배운 4주차

안녕하세요 효확행입니다 :)

지방만 열심히 가다가 서울로 보는 눈을 갈아끼우려니

눈이 팽팽 돌아가는 요즘입니다 ^^;;

4주차 강의에서는 권유디 튜터님께서

서울의 5급지를 볼 때 주의할 점과

서울의 공급을 바라보는 관점에 대해서 알려주셨습니다.

특히 이번 강의는

'서울은 공급이 별로 안 중요하지'라고 퉁쳐서 생각하던 저에게

‘서울의 공급은 이렇게 보는거구나!’를 알려주신 강의였어요.

권유디 튜터님 감사합니다🩵

서울 5급지 주의사항

아직 저는 서울 5급지 앞마당이 없습니다.

다른 강의에 나온 것들을 조합해보면

경기도 4급지보다 수요가 떨어지는 서울이라는 것과

강남이 먼 서울이라는 것 정도만 알고 있었는데요.

5급지는 인근 경기도 신축과 경쟁한다

5급지가 5급지인 이유는 상대적으로 땅의 가치(=입지)가 떨어지기 때문입니다.

강남을 비롯해 3대 업무지구와 물리적으로 멀거나 접근성이 떨어지는 경우에 해당합니다.

그렇다면 사람들이 이 지역을 선택하는 이유를 생각했을 때,

지방과 비슷한 관점에서 상품성과 연식의 중요도가 상대적으로 높다는 것을 생각해 볼 수 있습니다.

그런 지역과 맞닿아 있는 경기도에 신축이 우르르 들어온다면?

어차피 직장까지 먼 거, 5급지를 벗어나서 경기도 신축으로 수요가 빠져나갈 수 있다는 것!

5급지를 볼 때 주의해야 할 부분이 무엇인지 다시 생각해 볼 수 있었습니다.

진짜 학군지라고 할 수 있는 지역인가

해당 지역 안에서는 학군지로서의 역할을 하지만

서울 전체로 놓고 보면 외부의 수요를 끌어올 정도는 아닌 학군지들이 있습니다.

특히 출산율이 떨어지는 현재 분위기에

학군은 조금 더 신중하게 바라봐야 하는 입지요소가 되었습니다.

이 때 외부의 수요를 끌어오는 유의미한 학군지인지 확인하는 방법으로

초등학교 학생 수 변화를 보는 것을 배웠습니다.

하지만 학군지가 전혀 의미가 없어지는 것은 아닌데요,

수요가 줄어들고 규모가 줄어들더라도

학군지는 환경이 좋은 지역일 수 있다는 점도 생각해봐야 하는 것 같습니다.

이전부터 사람들이 좋아하던 동네라면

더더욱 투자적으로는 의미가 있을 수 있다는 점을 잊지 말아야겠습니다.

특히, 이런 지역이 교통마저 좋아진다면?

학군지가 아니어도 사람들이 좋아하는 환경, 교통 개선의 요소를 종합적으로 보고

해당 지역의 위상을 가늠해봐야 한다는 것을 배우는 시간이었습니다.

서울의 공급

지방에서는 공급이 너무 중요한 투자 결정 요소 중 하나 입니다.

그런데 서울에서는 공급의 중요도가 상대적으로 낮다 보니

공급이 많아도,적어도 그냥 ‘그렇구나’하고 넘기는 경우가 많았습니다.

이번 강의를 통해서 서울 공급을 받아들이는 방법을 배울 수 있었습니다.

서울의 공급은 공급량 그 자체보다 시장 상황과 분위기의 영향을 많이 받는다는 것!

가까운 곳에 있을수록 전세가에 더 많은 영향을 받는게 아니라

최근 몇 년 동안 전반적인 전세가 움직임(올랐는지, 내렸는지)과

현재의 시장 분위기(상승장인지, 하락장인지)가 

전세가에 더 많은 영향을 준다는 것입니다.

이런 상황의 영향으로 공급량이 많더라도

전세가에 영향이 별로 없을 수도 있다는 것을 처음 배웠습니다.

서울의 공급을 볼 때

1. 최근 몇 년간 전세가의 움직임 파악

2. 현재 시장 분위기 파악

3. 공급량 파악

4. 전세가 움직임

이 순서를 잘 기억하고 공급의 영향력을 가늠할 수 있도록 해야겠습니다.