[서투기 27기 6조_뤄니] 4주차 강의 후기 : 서울 5급지의 가치와 전세가를 결정하는 진짜 이유

권유디 멘토님의 강의는 어떤 한 부분을 집요하게 파서 본질을 보여주는 경우가 종종 있었는데

이번 강의도 그러했습니다.

특히, 눈에 안 들어오는 5급지 A지역의 가치, 학군지에서 유심히 봐야 될 부분

서울/수도권의 전세가가 결정되는 진짜 이유, 매물임장 팁이 기억에 남았습니다.

강의에서 인상 깊었던 부분과 함께 적용할 점을 정리해 보았습니다

1. 서울 5급지 A지역의 가치와 기회

- 5급지라고 무조건 다 안 좋은 것이 아니다. 편견을 깨라

- 5급지에서 좋아하는 단지는 4급지 보다 더 좋을 수 있다 (급지의 구분은 평균일 뿐이다)

- 사람들이 아무도 쳐다보지 않는 A지역 구축 2채로 충분히 노후 준비가 가능하다

- 특히 이 지역은 여전히 전저점 수준의 가격이다. 토허제 해제, 재지정 이후에 여전히 반응이 없다

- 투자 지역이 중요한 게 아니라 돈을 벌면 되는 것이다
  상급지 B지역의 단지 팔아서 나온 돈 7억, 하급지 C지역의 단지 팔아서 나온 돈 4억. 모두 똑같은 돈이다. 
  B지역에서 나온 돈이라고 더 좋고 C지역에서 나온 돈이라고 안 좋은게 아니다.

2. 현재 대입의 방향과 학군지의 의미

- 내신이 떨어져도 OO OOO이 있는 지역을 선호

- 고등학교는 단지별 배정이 아니라 거주지 배정이다. 
- 그런데 중학교는 단지별 배정이다. 그래서 우리가 중학교를 보는 것이다. 
1) OO고(서울대 진학율 높음)를 보내는 인원이 많은 중학교를 파악

2) 서울대 진학율 높은 OO고를 많이 보내는 중학교가 어딘지 파악
그런 학교가 밀집된 지역은 어딘지

- A지역은 주요 초등학교의 학생수 감소, 학군의 영향력 감소가 있으므로 교통의 영향력과 종합적으로 평가

3. 서울/수도권의 전세가를 결정하는 진짜 이유

- OOOO : 자본주의의 원리 (최우선으로 볼 것)

- OO : 상승장, 하락장에 따른 매매, 전월세 수요의 전환

- OO : 서울/수도권은 하나의 권역으로 연결되어 있다. 도미노다

(반드시 위의 순서대로 전세가의 상승, 하락을 생각해 볼 것) 

4. 매물임장 팁

- 뭘 하려는 것보다 하면 안되는 것을 안 하는 것이 더 중요하다. 불필요한 말은 오히려 하지 않는다. 

- 매물이 여러 부동산에 놓여져 있는데 처음에 물건을 본 부동산 사장님이 적극적이지 않을 때 대처법

(비즈니스로 이해하기, 예의 바르되 솔직하게 얘기하기, 매수인이 2명이 아니라 동일인임을 알려주기)

 → 작년에 1호기를 할 때 저도 이런 경험이 있었는데 매우 구체적으로 알려주시고, 동일인임을 알리라

는 것까지 매우 디테일한 부분을 짚어주셔서 많은 도움이 되었습니다!

- 이사날짜 확인하기 

6.27 대책에 따라 갈아타기 기간이 6개월로 한정 되어 있다는 것이 주는 기회 포착하기 

<적용할 점>

1. 하반기 2호기 투자 후, 상대적으로 적은 투자금으로 오랜 기간 기회를 줄 수 있는 A지역 앞마당으로 만들기

매매가와 전세가를 트레킹하며 지켜보기

2. 투자 예정 단지의 전세 호가 흐름을 파악하여 향후 전세가 흐름 파악해보기

전세가는 떨어질 수 있기에 투자 시 보수적으로 접근하여 리스크를 줄이기

깊은 인사이트를 주신 권유디 멘토님께 다시 한번 감사드립니다!