열반스쿨 중급반 오프라인 1주차 강의 후기 [열중 47기 Woody] (feat. 10억 버는 실전투자법, 워런 버핏보다 높은 수익률)

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

이번에 열반스쿨 중급반 조장으로 선정되면서 정말 운이 좋게도

1주차 밥잘 튜터님의 오프라인 강의에 초대되었습니다.

오프라인 강의로 들으니 길었던 시간임에도 시간가는줄 모르고

집중하면서 투자의 원칙과 전체 투자에 대한 프로세스를 들을 수 있었습니다.

그리고 늘 세심하게 챙겨주시는 루나님, 친절하게 말 건네주시는 이지님 덕에

정말 편안하고 집중할 수 있는 환경에서 밥잘님 강의 들을 수 있었던 거 같아 또한 감사합니다.

10억 버는 투자의 원칙

1주차 강의에서 전반적인 투자의 원칙과 투자 프로세스에 대해서 다뤄주셨고

정말 이렇게 투자를 하면 좋은 물건을 찾을 수 밖에 없겠구나라는 생각이

절로 들을 정도로 되게 힘든 과정들을 밥잘튜터님께서 겪어오셨고

그래서 지금 우리 앞에서 강의를 하실 정도의 인사이트를 쌓으셨구나를 느꼈습니다.

(1) 현재 시장 상황

6.27 규제 대책 이후 대한민국의 부동산 시장에 대해서 먼저 알려주시며 강의를 시작하셨습니다.

6.27 규제의 큼지막한 내용들과 현재의 조건부 전세대출 금지 및 주담대시 실거주 의무가

있는 이 상황에서 투자를 못한다가 아니라 허용된 것 안에서

대응하며 기회를 잡을 수 있는 주인전세, 전세승계 등의 방법들을 먼저 알려주셨습니다.

그리고 거래량, 매수심리 등을 보고 분석하셔서 서울의 매수 심리가 관망으로

돌아섰고 지방은 규제 전후로 큰 차이를 보지 않는 점을 파악하셔서

규제 이후에 시장의 분위기를 파악하는 법에 대해 어떻게 해야하는지를 배웠습니다.  

그리고나서 상급지, 중상급지, 중하급지, 지방 마다의 단지로 들어가 어떤 시장인지를 실거래되는

기준으로 파악하며 현재 내가 주목해야될 곳이 어느곳인지 파악하시는법까지 알려주셨습니다.

BM

거래량, 매수심리, 개별 단지의 실거래가를 통해 현시장 파악하기

(2) 투자의원칙

항상 몸에 문신처럼 생기라는 말을 듣는 저환수원리에 대해서 각각의 의미하는 바가 어떤것인지

어떻게 파악할 수 있는지 각각의 원칙간에 연관성 등을 깊게 배웠습니다.

저평가에서는 가치 대비 싼걸 봐야하며 절대적 저평가로 전고대비 하락된 걸 파악해도 되지만

전고를 넘어선 시기에 판단을 할 때는 비교평가를 통해 투자를 해야합니다.

그리고 이 부동산의 가치에 대해서 가치있는 아파트의 범위를 서울,수도권,지방에서

갈라주셔서 판단이 쉽도록 만들어주셨습니다.

환금성은 현금화가 쉬워서 수익구간에서 매도가 쉬운걸 의미합니다.

그리고 이 환금성은 가치있는 아파트의 범위를 통해 배운것과도 일맥상통하여

앞서 배웠던 서울,수도권,지방에서의 가치 범위를 갈라주신것으로 투자해도 되는곳과

하지 말아야할 곳 장기 보유해도 되는곳들과 중단기 보유를 해야할 곳들을 가를 수 있었습니다.

수익률은 투자금 대비 충분한 수익을 말합니다.

이런 수익률을 예측하는건 사실상 불가능하고 내가 투자할 당시에 수익이 얼마정도 될거다는

몰랐지만 가치있는 아파트를 저환원리에 맞춰 투자하다보니

수익률은 자동적으로 충족되었다고 알려주셨습니다.

항상 수익률 부분에서 애매모호 했던게 풀리는 순간이었고

원칙을 지키면 투자의 대가 워렌버핏보다도 높은 수익률을 얻을 수 있겠구나를

밥잘 튜터님의 실전 투자 사례들에서 볼 수 있었습니다.

그리고 항상 고민이었던 수익금과 수익률 중에 뭐를 더 중시해야하는지에 대한게 있었는데

밥잘 튜터님께서 소액투자를 할 때는 수익률이 높은 투자를 하면서 그 돈이 모이면

수익금이 높아지는 투자를 향해야한다고 알려주셨습니다.

원금보존은 돈을 절대 잃지 않는 것입니다.

기대 가격이 많이 반영되어 있다면 거품이 껴 비싼 상태일 수 있어

전세가율이 적정한 아파트를 선정해야하며

물론 전세가율이 높다고 무조건 투자하는게 아닌

가치있는 것 중에서 전세가율이 적정한 아파트에 투자하도록 노력해야합니다.

가치있다는 판단하에 가격이 싸다는 판단을 할 수 있는 툴같은게

바로 전세가율이고 대략적인 전세가율을 서울 60%, 수도권 70%, 지방 80%로 잡지만

너무 매몰되면 안되고

시장 상황, 단지의 개별성 등을 감안하여 +-10%정도 감안을 해줘야합니다.

리스크 관리는 감당해야할 리스크를 확인하고 대응해야하며

그렇다고 리스크가 없는 곳만 투자하라는 말이 아니라

예상되는 리스크가 있는지 확인하고 감당가능하다면 투자를 진행하는 방향으로 가야함을

강조해주셨습니다.

감당하기 어려운 리스크의 경우는 장기과잉공급이 있고 이 시기는 피해가는게 좋으며

특정시기에 공급이 있는 경우에는 대응이 된다는 판단이 서면 곧 기회로 삼을 수 있습니다.

BM

원칙은 무조건 지켜야한다. (저환수원리)

(3) 10억 버는 투자 프로세스

정보수집 → 투자기준 → 투자결정 → 매수결정의 과정으로 투자가 이어지며

1단계 정보수집 과정에서는 임장과 임보를 통해 아파트의 가치를 파악해야합니다.

2단계 투자기준 과정에서는 투자의 원칙을 기반으로 절대 변하지 말아야될 원칙들에 대한

각각의 투자 기준을 세워야합니다. 이런 기준의 경우는 시장의 상황등에 따라

달라 질 수 있어 실제로 월부를 하면서 전고대비 얼마까지 싸도 된다라는

저평가 기준이 시간을 지나오며 변한것을 겪어왔습니다.

매물을 볼때도 그동안은 이런 저환수원리를 따져봐야하나 너무 시간 오래 걸리는거 아닌가 하며

사실은 매물의 조건들만 기입하고 해당 부분은 채우지 않았는데

밥잘 튜터님처럼 계속해서 연습해보는 과정을 겪고 이건 이 이유때문에 투자하지 않아를

한번 더 써보는게 투자자로서의 실력을 향상시키는데 굉장히 큰 도움이 되겠다는 생각을 했습니다.

그래서 앞으로 매물임장하고 정리할 때 그동안 채우지 않았던 저환수원리에 대해서도

한번 다 써보는 과정을 해야겠다고 다짐했습니다.

그리고 매물을 단순히 보고 사장님께 브리핑 받는 수준에서 넘어가는게 아닌

임차인과 매도인의 상황을 물으며 물건을 딥하게 파악하여 협상할 수 있는 부분을 찾고

물건을 만들어 내는것의 중요성을 알려주셨습니다.

3단계 투자결정 과정에서는 비교할만한 앞마당 3개 이상을 만들고

아직 안오른 단지에 투자를 해야한다고 알려주시고나서

굉장히 세세한 투자 과정에 대해 알려주십니다.

일단 시세를 조사하고 내 투자금에 플러스 알파로 필터링합니다.

각 앞마당에서 구별로 5~10개 정도의 단지를 우선순위에 따라 선택하고

이런 단지들을 앞마당에서 다 뽑아 목록화합니다.

이를 다시 좋은 순서대로 나열하고 전화임장, 매물임장을 하며 저환수원리를 따져보고

살 수 있는 조건이나 시나리오를 정리하고 협상 조건들을 제시해보는걸 반복하라고

알려주셨습니다.

4단계 매수결정 과정에서는 마지막까지 협상을 하는것의 중요성을 알려주셨고

협상을 할 때는 사장님도 납득할만한 근거를 제시해야함을 알려주셨습니다.

이 과정에서 실행의 총량이 성공의 총량을 결정한다는 말이 굉장히 인상적으로 제게 다가왔습니다.

최고의 협상법은 TIP이나 스킬보다는 많은 후보를 확보하려는 시도 횟수 자체가 중요하다는 말씀이

노력에 대한 보상을 주는게 이런게 아닐까라는 생각을 하게 만들었던거 같습니다.

 BM

매물 정리할 때 저환수원리 꼭 써보기

협상을 위한 시도의 절대적 양 늘리기

마지막으로 투자자에게서 어느정도 소홀한 대상이 될 수 있는 독서의 중요성에 대해서

한 분야의 성과를 낸 사람의 경험을 짧은 시간안에 얻을 수 있는 효율을 지녔으며

이 사람처럼 살고싶다하는 인생의 나침반이 되어 줄 수 있음을 알려주셨습니다.

읽기만 하고 요약하기만 하는 취미생활을 벗어나 인생의 변화를 이루고 싶다면

책에서 적용할 2~3가지를 책 앞에 붙여놓고 적용하다보면

인생의 변화를 만들수 있다고 하셔서 적용할 점을 꼭 한가지 이상씩은

이번 열중반 도서들에서 뽑아내봐야겠다고 생각이 들었습니다.

그리고 힘든걸 알지만 다독왕 챌리지에도 한번 도전해보려고 합니다.

오프라인 7시간이 넘었던 긴 시간 동안 열정적으로 강의해주시고

그 이후에 질의응답까지 진행해주신 밥잘 튜터님 너무나 감사합니다.