[부동산꿈나무] 월부에 들어온지 2년만에 광역시 신축 30평대에 투자했습니다 [1] (1호기 경험담)

안녕하세요

월부에서 입성한 지 2년차가 된 싱글투자자

부동산꿈나무라고 합니다:)

제가 1호기 투자 경험담을

작성하고 있다는게 잘 실감이 나지 않습니다.

아직 전세 빼기, 잔금치기까지의 과정이 남아

마냥 맘 놓고 기뻐할 수는 없지만

제가 1호기를 계약하기 위한 과정을

복기해보며

제가 잘한 부분, 아쉬운 부분을 되돌아보고

1호기까지 할 수 있도록

도와주시고 응원해주신 분들께

감사한 마음을 전하기 위해

1호기 경험담을 작성하게 되었습니다.

l 2024년 여름, 투자를 결심하다

출처 입력

2024년 7월,

첫 지방투자 실전반을 듣게 되었습니다.

저는 중소도시를 임장했었는데요,

그 곳을 임장하면서

제가 살고 있는 지역이 참 싸다는 생각이 들었습니다.

튜터링 데이 때 제 담당 튜터님이셨던

라즈베리 튜터님께

제 투자금을 말씀드리고

어떤 지역을 보는 게 좋을지 여쭤봤습니다.

라즈베리튜터님께서

제가 살고 있는 곳이이 싸고

실거주로 봐도 좋은 상황이니

그 지역을 보라고 말씀해주십니다.

그 말을 듣고

처음으로 진지하게

투자를 해야겠다는 생각이 들었고

심장이 쿵쾅쿵쾅 뛰기 시작했습니다.

l 하나씩 실행에 옮기다

지투반이 끝난 후

제가 사는 지역에서

앞마당을 만들기 시작했습니다.

이미 2개 구를 앞마당으로 만들어 놓았던 터라

3개 정도를 더 만들고

그 안에서 제 투자금에 맞는

가장 좋은 것을 해야겠다고 생각했습니다.

8,9,10월

계속 앞마당을 만들고

내집마련 기초반, 내집마련 중급반 강의를 수강하며

10-11월 동안은 매일 매물임장을 가려고 했습니다.

매물임장이 정말 어려운 저지만,

최대한 많은 매물을 보고

워크인도 해보고

배운대로 행동하려고 노력했던 것 같습니다.

잘한 점

앞마당을 만든 점

매물임장을 많이 하려고 노력한 점

용기내어 워크인 시도한 점

아쉬운 점

임장이 있는 강의를 수강하지 않은 점

데드라인을 정하지 않은 점

기준을 세우고 좋은 곳부터 매임 한 것이 아니라

삘 가는대로(?) 매임한 점

첫 매물코칭(with 빈쓰튜터님)

출처 입력

열심히 매임하고

매물도 털어보던 중 한 물건을 만나게 됩니다.

A물건

선호생활권 보통 선호 단지

비선호동 중층 준신축

-채권최고액 90%

-공실된지 6개월

해당단지에서 가장 최저가였고 호가가 3천만원까지는 조정되는 물건이었습니다.

하지만 근저당이 너무 크게 잡혀있었고

부사님이 그렇게 호의적이지 않아서

대출잔액증명서를 왜 보여줘야 하냐며 어이없어 하셨습니다.

그래서 이유를 설명드리니 그제서야 이해하시는듯 했지만

보여주기 어렵다는 뉘앙스로 말씀하셨습니다

빈쓰 튜터님께서는

"가격이 싼게 맞으니 목표매수가까지 깎인다면

매수해도 좋아요. 다만 꿈나무님이 해볼 수 있는 데 까지는 해보고

그 뒤 과정이 감당하기 어렵다는 생각이 들면 하면 안돼요."라고 하셨습니다.

그리고 근저당이 크게 끼어있기 때문에 어떤 프로세스로 매수를 진행해야하는지

세세하게 알려주셨습니다.

매코 통과도 했는데!! 제가 과연 매수 했을까요?

아니요

매수하지 못했습니다.

위험한 물건이라는 생각이 들었고,

제 목표매수가까지 네고도 잘 안되었습니다.

몇 일 고민했지만 아무리 생각해도

매수 뒤 과정을 감당하기 힘들다고 생각했기에 놓아줬습니다.

잘한 점

매물을 열심히 본 것

매코를 통해 방향성을 잡아보려한 것

매코 후 가격조정 시도해본 것

매수 후 프로세스를 계속 머릿속으로 정리하며 감당가능한지 스스로에게 물어 본 것

감당되지 않는 물건 놓아준 것

아쉬운 점

협조적인 사장님을 찾지 못한 것

사장님께 이유를 잘 설명하면서 적극적으로 설득하지 못한 점

l 두번째 매물코칭(with 자향튜터님)

첫 매코 매물을 보내준 다음

또 다시 1호기 물건을 찾으러 다녔습니다.

그러던 중 계속 트레킹하던 단지에서

싼 물건을 발견하게 됩니다.

계속 그 단지를 보고 있던터라

아 이건 진짜 싸다는 생각이 들었고

부사님께 전화를 드렸습니다.

B단지

중간생활권 선호단지

선호동 저층 신축

- 최초 호가에서 2천 조정된 물건

- 세낀물건(현 시세보다 2-3천 낮게)

- 1년6개월 뒤 전세만기

- 투자자 물건

바로 집을 보러 갔고 집 상태도 괜찮았습니다.

사장님께서 500만원 더 조정해줄 수 있고,

복비도 깎아주겠다며 적극적으로 거래 의지를 밝히셨습니다.

세가 낮게 껴 있기는 했지만

세가 낮게 껴있는 건 나중에 돌려받을 수 있으니

리스크가 아니라는 생각이 들었고

강력한 투자후보 물건이 됩니다.

하지만 매코는 2순위까지 넣어야 하기 때문에

이전에 포기했던 A단지로 다시 가서

이번에는 선호동부터 물건을 봤습니다.

매물을 털던 중

제가 처음으로 보는 아무도 보지 않은 물건이 있었습니다.

A단지

선호생활권 선호동 낮은단지

선호동 준신축 저층

- 주인거주

- 호가에서 2천+@ 조정가능

- 조합원 물건

집도 깨끗하고 집주인분도 좋아 보였습니다.

뭔가 가격 잘 깎아주실것 같은 느낌...

그리고 조합원이라 어느정도 이익을 보신 상태였습니다.

B단지보다 A단지가 훨씬 좋은 단지라고 생각했고

A단지를 1순위로 매코를 넣게 됩니다.

자향튜터님께서

"A단지가 더 좋은 단지이고 가격이 싼 건 맞습니다.

하지만 2년 뒤 공급리스크를 대비하지 않고 들어가면

위험할 수 있는 물건입니다."

라고 말씀해주시며 리스크 대비를 잘 해야 한다고 당부하셨습니다.

저는 몇 달 동안 매물을 찾아다니느라

힘이 빠진 상태였고

제가 적극적으로 공급리스크를 대비할 수 있는 방법을

시도해 봤어야 하지만

매코 이후 다음 단계로 갈 용기가 나지 않았습니다.

그래서 2번째 매코 이후에도 투자를 하지 못했습니다.

잘한 점

관심단지 트레킹한 것

싸다고 판단한 매물 바로 보러 간 것

매물코칭 넣은 것

아쉬운 점

관심단지만 지켜본 것

매물코칭에서 끝나버린 것

더 적극적으로 행동하지 못한 것

l 2025년 7월 다시 환경안에 들어가다

두 번째 매물코칭 후

투자의 벽을 넘지 못했다고 생각한 저는

포기를 선택합니다...ㅎrㅎr

'다른 분들은 잘 하는 투자

왜 나만 못하는거지?'

스스로를 자책하면서

3, 4, 5, 6...소중한 시간을 무의미하게 흘려보냈던 것 같습니다.

그 사이에 냉랭하던 부동산 시장은

점점 거래 되기 시작했고

제가 보았던 급매 물건들도

모두 거래가 되었습니다.

이대로는 안 되겠다

투자를 할 수 밖에 없는 환경으로 들어가야겠다

기회를 놓쳐버리면

제가 두고두고 후회할 것 같았습니다.

다시 환경 안으로 들어가야

제가 시작할 수 있을 것 같아서

뜨거운 여름 지투반을 신청하였고

운 좋게 강의를 들을 수 있게 되었습니다.

지투반에서의 제 7월 원씽은

1호기 투자였습니다.

월부신이 도우셨는지

지투반 임장지가

제가 투자하고 싶은 지역이 되었습니다.

반드시 투자를 하고 나가자!

하는 굳은 결심으로 지투반을 수강하게됩니다.

주말에는 조원분들과 임장지를 임장하고

평일에는 제 앞마당 안에 있는 매물을 보러 다녔습니다.

퇴근하고 매일 매물을 보러 갔습니다.

매물 한 개를 볼 때도 있었지만

계속 보러 다녔습니다.

그리고 튜터님께 매물문의를 드리고

피드백을 받았습니다.

(적투튜터님 감사합니다♥)

임장을 다니다보니

최근 시장 분위기가 바뀌었다는 것을

느낄 수 있었습니다.

지방이 분위기가 안 좋다는 기사와는 다르게

급매는 소진되고,

가격도 예전만큼 잘 깎이지 않고,

매물을 거두는 곳도 있는

그런 분위기였습니다.

이전과는 달라진 분위기에

마음이 힘들 때도 있었지만

매물문의를 드리면

진심어린 피드백을 주시는 튜터님과

응원해주는 조원들 덕분에

힘을 내서 계속 해 나갈 수 있었습니다.

투자금을 넓혀서

좋은 단지부터 보면서 내려오세요

적투튜터님께서 저한테 해주셨던 말씀인데요,

이 말의 진짜 의미에 대해 몰랐던 것 같습니다.

막상 투자금이 초과되는 단지를 보면

가격도 잘 안 깎이고

마음은 힘들고...

보는게 맞을까?

하는 생각도 들었구요.

투자금을 넓혀서 보고 나니

어떤 의미로 하신 말씀인지

알게 된 것 같습니다.

튜터님 말씀처럼

투자금을 넓혔을 때

어떤 더 좋은 단지를 살 수 있는지

알게 되었고

그 단지에서

협상도 해보고

급매도 찾아보고

부사님께 매달려(?)도 보고

내려오니 저의 결정에 대한

확신도 얻을 수 있었던 것 같습니다.

1호기 투자를 하면서 했던

정말 소중한 경험이었습니다♥

l 세번째 매물코칭 (with 잔쟈니 튜터님)

출처 입력

지투반을 하면서

열심히 매물을 보다가

C단지를 보게됩니다.

작년부터 눈여겨 보았던 단지인데

전세가가 올라와서

59만 투자 범위에 들어왔었는데

지금은 84도 가능한 상황이었습니다.

해당 단지의 최저가 매물을 보고

주변 부동산에 모두 들어가

매물을 털고 전화번호도 남기고 왔습니다.

몇 일 뒤

한 사장님께서 연락이 오셨습니다.

"00씨, 방금 나온 물건인데 3.1억이야.

내가 00씨 생각이 나서 물건 나오자마자 연락했어.

오늘 3.1억에 광고 올릴 건데

3억까지 가능할 것 같아."

* 가상 가격입니다

선호동은 아니었지만

가격은 저층보다 싼 매물이었습니다.

그 날 당장 보러가고 싶었지만

세입자 분이 주말에만 가능하다고 하여

주말에 가장 먼저 보기로 약속을 잡았습니다.

신축이라 수리할 곳도 없었고,

시스템 에어컨도 있었으며

세입자분은 10월 초에 이사 예정이셨습니다.

'이 물건이다!'

라는 생각이 들었습니다.

그런데 세입자 분이 10월 초에 이사해서

잔금일이 촉박한 부분이 마음에 걸렸습니다.

하지만 이 물건을 꼭 하고 싶은 마음에

커피를 사 가서

사장님께 주변에 전세 들어올 사람이 없는지,

세입자분이 추석 이후에라도 이사할 마음이 없으신지

사장님께 이 물건 꼭 하고 싶다고 어필을 하고 왔습니다.

사장님께서 감사하게도

전세 광고를 같이 올려보고

반응을 보자고 하셨습니다.

그리고 저는 세 번째 매코를 넣게 되는데요,

1,2순위 단지 중

잔쟈니 튜터님께서 2순위 단지를 먼저 해보는 것을 추천해주셨습니다.

2순위 단지가 더 좋은 단지이고,

저는 실거주를 할 수 있는 상황이라

최악의 상황에 리스크가 대비가 되기 때문에

잔금이 가능하다면

이 단지를 해보면 좋을 것 같다고

말씀해주셨습니다.

1순위로 들고 간 단지에 대해서도

제가 생각하지도 못했던 방법을 제시해주셔서

잔금범위를 길게 가져가지 못하지만

할 수 있는 방법을 알려주셨습니다.

튜터님께서

1,2 순위 단지 둘 다 좋다고

단지 너무 잘 찾아왔다고 얘기해주고 싶었다고

이야기해주셔서

지금까지의 과정이 스쳐지나가면서

눈물이 찔끔 났습니다ㅠ

l 드디어 1호기 투자♥

매코가 완료되고

잔금을 알아보았습니다.

대출상담사 여러분과 통화하며

잔금이 가능한 것을 확인했습니다.

그 다음 날

이전에 털었지만

찝찝함을 남기기 싫어

다시 한 번 주변 부동산을 털기 시작합니다.

해당 물건보다 싼 물건이 없다는 것을 확인함과 동시에

매도자가 호가보다 천만원을 조정해줄 수 있다는 사실을

알게되었습니다.

더 깎을 수 있겠다...

하며 물건을 마저 털고

저녁에 집을 다시 한 번 보게 되었습니다.

부동산에 돌아와

중도금으로 근저당을 갚아주는 조건으로

가격 협상을 했는데 한 번 만에 목표 매수가 만큼 깎였습니다.

지금 생각하면 한 번 더 깎아볼걸...

하는 아쉬움이 남긴 합니다 ㅎㅎ

가격은 잘 깎였는데...

문제는 특.약.

부동산에서는 협의가 되지 않아

집에 와서 특약을 다시 정리하고

3시간 정도 특약으로 부사님과 줄다리기를 했습니다.

특약을 보내달라고 했더니

특약 한 줄만 보내주시는 사장님... OMG

(일 잘하시는 사장님을 왜 만나야 하는지... 정말 뼈저리게 느끼고 있습니다)

그리고

하자 담보 책임에 대해

'매수자가 안 날로부터'가 아닌 '잔금일로부터 6개월'이라고 하시는 사장님...

강의에서 그렇게 안 배웠는데..

'매도인의 하자 담보책임에 대해서는 관련법규를 따른다.'로

바꿔달라고 말씀드렸으나

절.대.

안 받아주시더라구요..

튜터님께 SOS 요청을 했는는데

양보할 부분은 양보하고

더 중요한 부분을 챙기는게 중요하다고 하셔서

씨름 끝에

중요한 부분들을 담은 특약을

사장님께 보내드리고

매도인의 동의를 받은 후

가계약을 완료할 수 있었습니다.

(강의와 현실은 많이 다르더라구요)

그리고 1주일 뒤 계약을 하러갔는데...

계약 중 알게 된 사실....

글이 너무 길어져서

2탄에서 마저 이어가도록 하겠습니다:)